מיליוני ישראלים התקועים מדי בוקר בפקקים במרכז הארץ, כבר רואים בעיני רוחם את המהפכה התחבורתית שתשנה את חייהם ביום בו ייכנסו לפעולה הרכבת הקלה והמטרו. אף כי הפרויקטים הללו טרם עזבו את התחנה, השפעותיהם על שוק הנדל"ן מורגשות היטב כבר כעת.

אחד הנושאים הבוערים באשר למיזמי הענק הללו נוגע לסוגייה סביב גביית היטל ההשבחה מנכסים השוכנים על תוואי הרכבת – כאשר הנושא ניצב גבוה על סדר היום של השחקנים הפועלים בתחום ואף התגלגל לפתחה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים.

בהחלטה תקדימית קבעה לאחרונה הוועדה בראשות עו"ד בני זלמנוביץ, כי שומת ההשבחה על סך 1.1 מיליון שקל שהטילה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים על חברת אלייד נדל"ן - המחזיקה בחלקה באזור התעשייה תלפיות ובסמיכות למסלול המתוכנן של הקו הירוק של הרכבת קלה – תבוטל.

בהחלטתה הדגישה הוועדה כי קרבה לתוואי אינה מהווה עילה לחיוב היטל השבחה על ידי הרשות המקומית - וכי במקרה הנדון מדובר בתשתית עירונית אשר מההשבחה שתייצר בעתיד, תהנה הסביבה כולה ולא רק חברת אלייד נדל"ן. "במקרה שבפנינו", כתב הרכב הוועדה, "השבחה איננה אקסקלוסיבית לגובל. במקרה של תשתית ציבורית, ההתעשרות היא של כלל הציבור. במקרה כזה היטל השבחה של הגובלים יביא לאי שוויון ולעיוות. היטל השבחה במקרה שכזה יביא לכך שהגובל ישלם בכפל".

פריזמה רחבה
לא במקרה זכתה החלטה לכותרות במדורי הנדל"ן - היא בעלת השלכות רוחב על חיובים דומים שנשלחו לנישומים נוספים, ולמעשה על כל נושא החיוב של היטל השבחה בגין תוכניות לתשתיות לאומיות בכל הארץ.

"מדובר בהחלטה מנומקת ועניינית של ועדת הערר, שבמצב העניינים הקיים מעקרת למעשה יוזמות מצד רשויות מקומיות לחיוב היטל השבחה מבעלי נכסים השוכנים בצמידות לקווי רכבת קלה", מנתח שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל.

לדברי כהן, "נקודת המבט היא בפריזמה רחבה, כשההיגיון מאחורי ההחלטה הוא שההשבחה הצפויה כתוצאה מהקמתה ומפעילותה של הרכבת הקלה, כמו גם מכל תשתית לאומית אחרת, היא נחלת הסביבה כולה ולא נחלת מקרקעין כזה או אחר. כדי להראות שמההשבחה נהנה רק נכס ספציפי נדרש להוכיח מסוימות, כלומר שרק הוא מרוויח ביחס לנכסים אחרים הסמוכים לו. המסקנה אליה הגיעה ועדת הערר היא שהוועדה המקומית לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה שרק הנכס של אלייד נדל"ן נהנה מהשבחה ביחס לנכסים אחרים בסביבה – ולכן אין עילה להשיט עליה שומה".

עיריית ירושלים. "הרשויות המקומיות לא ייותרו בקלות על גביית היטל ההשבחה".  צילום: ד"ר אבישי טייכר, מתוך אתר פיקיויקי

בהקשר זה, מסביר כהן כי הוועדה המקומית אמנם הציגה מחקרים בינלאומיים ובהחלט עשתה עבודה יסודית, אך המקרים הללו אינם דומים למקרה הנדון בירושלים וספק אם בוצעה בהם האבחנה הנדרשת לגביית היטל השבחה. "לוועדת הערר חסרו השוואות קונקרטיות למקרים מרחבי העולם, שיבהירו את הרציונל הן מאחורי הטלת השומה דווקא על אלייד נדל"ן והן מאחורי גובה הסכום שנקבע", הוא מחדד. "מכיוון שההתעסקות היא יותר בתיאוריה ופחות בבחינת המקרה הספציפי, לא קיבלה ועדת הערר את עמדת הוועדה המקומית. החוק לא מייצר הגדרות ברורות מהן ניתן לחייב נכס גובל אחד כן ואחר לא, אף כי הם נהנים מההשבחה באותה מידה. ועדת הערר סברה בהחלטתה כי ההשבחה היא למעשה גם לנכסים שאינם גובלים פיזית".

עד כמה ההחלטה דרמטית ואיזה אפקט יהיה לה באשר לגביית שומות מנכסים בסמיכות לקווים בגוש דן?
"בהחלט מדובר בתקדים שמיטיב עם בעלי הנכסים ולא עם הרשויות המקומיות, אבל להערכתי זה לא סוף פסוק. מכיוון שהחלטת ועדת הערר מצמצמת את היכולת של עיריות לגבות היטל השבחה, אני לא רואה אותן מוותרות כל כך בקלות על מקור ההכנסה הזה. להבנתי, עתירה מנהלית הוגשה לבית המשפט המחוזי, ואם ההחלטה לא תשתנה, כשתוקם ממשלה חדשה וימונה שר פנים חדש, אין לי ספק שיהיה לחץ גדול מצד הרשויות המקומיות להסדיר את הנושא בחקיקה".

"השלכת רוחב נוספת", מוסיף כהן, "היא דרישת היטל השבחה מנכסים הגובלים בתוואי המטרו המוצע, שהינו מקור גם להעצמת זכויות משמעותית בסמיכות לתחנות. במקרה זה גם המדינה פוזלת לנתח מהיטלי ההשבחה הצפויים בסדר חקיקתי".

להערכתך, היה פה צעד מקדים מצד הרשות במטרה למנוע תביעות עתידיות של בעלי נכסים בגין ירידת ערך?
"אני לא פוסל שהמהלך להטלת היטל השבחה נועד כדי להגיע להסכמות עם בעלי הזכויות, שלא יתבעו בגין ירידת ערך בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בכל אופן, במבט קדימה אני לא צופה גל של תביעות, במיוחד כשניסיון העבר מוכיח שתביעות על ירידת ערך לא זוכות על פי רוב למענה חיובי".

ארז כהן. "בכוחו של שמאי להוביל להפחתת השומה ואף להביא לביטולה"  צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים

מנגנון שמאי
כמי שמכיר את הנושא מקרוב, לכהן יש מסר ברור לכל אלו המחזיקים בנכסים הגובלים בתוואי הרכבת הקלה ונדרשים כעת בתשלום שומה. "כל המנגנון של היטל השבחה הוא מנגנון שמאי, ולכן חובה לערב איש מקצוע שיבדוק לעומק את דרישת התשלום", מרחיב כהן. "בכוחו של שמאי להוביל להפחתת השומה באופן משמעותי ואף להביא לביטולה, כך שהוא פונקציה שאסור לוותר עליה. השמאי גם ימליץ על סוג הערעור - האם להתמקד באפיק שמאי נטו ובפנייה לשמאי מכריע, או בפנייה לוועדת ערר במידה ויש לערעור גם היבטים משפטיים". 

לאחרונה, מעיד כהן, עלה מספר הפונים למשרדו על רקע החלטת ועדת הערר. "בקרב בעלי נכסים יש היום מודעות גדולה יותר לכל הקשור בהפחתת היטלי השבחה", הוא מדגיש. "העניין נובע בין היתר מכך שעיריות מנסות באמצעות גביית שומות למלא את הקופה. לצערי הרב לא פעם ולא פעמיים אנו רואים דרישות תשלום חסרות פרופורציה, שאחר כך מצטמקות בשל החלטות של ועדות ערר או שמאים מכריעים. השורה התחתונה היא שתשלום היטל השבחה הוא לא גזירת גורל. מנגנון הערעור עובד באופן יעיל וענייני, וכמי שכיהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בזמן שהחלה פעולתו, אני יודע כמה הוא אפקטיבי ונחוץ".