משבר הקורונה הוביל לפגיעה כלכלית אנושה בפרנסתם של מאות אלפי ישראלים, חלק ניכר מתוכם מתמודד עם תשלומי משכנתא כבדים. עם פרוץ הקורונה וסגירת המשק, אי יכולת העמידה בתשלומים הובילה את נוטלי המשכנתאות להקפיא אותן.

כך בחודש מרץ אשתקד הוקפאו כ-18% מהמשכנתאות, בשווי כולל של כ-67 מיליארד שקל, כאשר הארכת הסגר הובילה חדה אף יותר ובחודשים אפריל-מאי בשנה החולפת הוקפאו כרבע מהמשכנתאות בסכומים של בין 94-92 מיליארד שקל. במצטבר, הוביל משבר הקורונה לעלייה של עד פי 8 בהיקף הקפאת המשכנתאות - 3% לפני המשבר לעומת 18-25% בעיצומו.

נוכח המצב, שוקלים זוגות רבים בישראל האם זה הזמן לרכוש דירה ראשונה, כיצד משבר הקורונה משפיע על הריביות בבנקים, והאם משכנתא באה בחשבון בימים של אי ודאות כלכלית. מי שביכולתו לספק לא מעט תשובות בנושא, הוא יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, אבי אבגיל, שמספר בהרחבה בראיון ל-ice על היתרונות והחסרונות בתקופה מאתגרת שכזו.

"היכולת של הבנקים לתת משכנתאות השתפרה. נכון שיש הרבה מובטלים, אבל הם לא רוכשים דירות בתקופה הזו. מצד שני, הביקוש לדירות עדיין קיים וכל מי שעובד ורוצה לקנות דירה, הבנקים שמחים לתת לו משכנתא", פותח אבגיל. "בגלל שהסיכון במשק עלה, הבנקים מעדיפים לתת פחות הלוואות סולו (הלוואות ללא בטחונות) ויותר כאלה שיש להן גיבוי נדלני - לכן בתקופה של אי וודאות וסיכון גבוה, הם מעדיפים לתת משכנתא. בנוסף, בנק ישראל אפשר לבנקים לתת הלוואות לכל מטרה על נכסים קיימים עד ל-70% מימון מגובה הנכס. זה מאפשר לבנקים לתת הלוואות בפריסה ארוכה כדי לסלק הלוואות בנקאיות קצרות, ובכך לעזור ללקוחות להוריד את נטל ההחזר החודשי".

ריבית מתונה
בהקשר זה ראוי לציין כי על פי בנק ישראל, הריבית הממוצעת למשכנתא הייתה דווקא במגמת עלייה לאחר הגל הראשון של הקורונה. "צריך להבין שגובה הריבית נגזר משני פרמטרים עיקריים – עלות גיוס הכסף של הבנקים ורמת הסיכון במשק", מחדד אבגיל. "בגל הראשון, בגלל הנפילות בבורסה וקשיי הנזילות בשוק ההון, עלויות הגיוס של הבנקים עלו משמעותית לצד תחושת אי הוודאות שהגדילה את תפישת הסיכון במשק. מנגד, ב"שגרת קורונה" בה עלתה המודעות למחלה, אנשים לא צפויים להיקלע שוב לפאניקה שהייתה בהתחלה. אנחנו מרגישים את התחרות ההולכת וגוברת של הבנקים למשכנתאות ואני מאמין שהתחרות וכוחות השוק ימתנו את עליית הריביות, אם תגיע. יש יועצים שמספרים שניתן להשיג ללקוחות טובים ריביות נמוכות אפילו יותר מתקופת טרום הקורונה".

האם נכון לרוכשים "על הגדר" לקחת משכנתא על אף המשבר העמוק שעבר המשק הישראלי?
"באופן מוזר ומפתיע, הקורונה גרמה להרבה רוכשים לרדת מהגדר ולקבל החלטה. מי שלא עובד ירד מרעיון רכישת הדירה, אבל מי שהכנסתו לא נפגעה או ירדה במעט, קיבל החלטה להתקדם עם רכישת הדירה. מרבית יועצי המשכנתאות בישראל שונאי סיכונים, ומאחר ואנחנו לא יודעים מה צופן העתיד ובגלל שהריביות מאוד נמוכות, ההמלצה היא לא לחכות עם הרכישה אלא לנצל את ההזדמנות".

כיצד הגל השני השפיע על לווי המשכנתאות הוותיקים לעומת אלו שבשלב הראשוני של החזר הריביות?
למעשה, הגל השני כמעט ולא משפיע על לווי המשכנתאות הוותיקים. היחידים שהרגישו בשינוי הם אלו שלא היה להם מזל - הריבית שלהם השתנתה בדיוק בתקופת הגל הראשון והם "חטפו" את עליית הריבית. מי שנמצא עכשיו בתהליכי לקיחת משכנתא, מומלץ להזדרז להשלים את התהליך לפני עליית הריביות, במידה ואכן תקרה".

לאלו שהחליטו לקחת משכנתא בתקופה זו, האם כדאי לנהל את התהליך לבד מול הבנקים או בעזרת יועץ חיצוני, שמטבע הדברים ייקר עלויות?
"דווקא בגלל תחושת אי הוודאות ורמת הסיכון הגבוהה במשק, אני ממליץ להיוועץ ביועץ משכנתאות. הקורונה שינתה את ענף המשכנתאות לטובה מהצד הטכני של לקיחת המשכנתא, אבל גם שינתה פרמטרים רבים שקשורים לתמהילים ולמסלולי הריביות. חברי ההתאחדות מתעדכנים בכל השינויים הללו ויודעים להתאים את המצב החדש לצורכי הלווים".

הבנקים יצאו לאחרונה ביוזמה של הקפאת משכנתאות לטווח ארוך. מה המשמעות של הקפאת משכנתא הן מבחינת הרווח של הבנק והן מבחינת הסיכון של הלווה?
"האפשרות של הקפאת משכנתאות נועדה להקל על הלווים שנקלעו למצוקה כלכלית בגלל הקורונה. לצערי, הציבור לא מודע למשמעות הכלכלית של הקפאת המשכנתא. חלק מהלווים, שלא נפגעו מהקורונה, חשבו שיהיה נחמד אם יקפיאו את התשלומים וייהנו מהקטנתם. אולם, מי שלא חייב – מוטב שלא להקפיא את המשכנתא".

חשוב לציין כי להקפאה מספר השלכות, בראשן העלות כספית, שכן אנו משלמים רק את הריבית ולמעשה החוב בבנק לא קטן, מה גם שלעיתים הריבית מהווה יותר ממחצית התשלום החודשי, כך שאין בכך הקלה משמעותית. בנוסף, ישנה עלייה בהחזר החודשי לאחר ההקפאה – ככל שההקפאה תהיה ארוכה יותר, כך יגדל משמעותית ההחזר החודשי.

במקביל, יש לזכור כי עבור חלק מהלווים שלא יוכלו לעמוד בגידול, יאריכו את המשכנתא כדי להפחית את ההחזר החודשי ובכך ישלמו עוד עשרות אלפי שקלים לבנקים. לכך יש להוסיף את הפגיעה בדירוג האשראי של הלקוח. לסיכום, בשל העובדה כי מדובר בתהליך ארוך בעל השלכות כלכליות עתידיות כבדות משקל, ייתכן מאוד כי איש מקצוע מנוסה יוכל לעשות  סדר בבלגן ויפשט את המורכבות עבור אלו שהתקופה האחרונה מורכבת עבורם גם כך.