החלופה לתמ"א 38 שהציגה השבוע שרת הפנים החדשה איילת שקד, תפסה אמנם את כותרות מדורי הנדל"ן – אך לצידה, בלי יותר מדי רעש וצלצולים, פורסם בימים האחרונים מסמך בעל חשיבות גדולה לא פחות לעידוד הליכי התחדשות עירונית וליצירת ודאות בקרב השחקנים בתחום.

מדובר בטיוטת חוק ההסדרים שגיבש משרד האוצר (ולו קדמה עבודת שטח אינטנסיבית בהובלת משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), ובו פרק נרחב המתייחס להתחדשות עירונית, תוך המלצות קונקרטיות להתרת פלונטרים מרכזיים. אף כי עד מועד ההצבעה בכנסת ייתכנו במסמך שינויים והתאמות, הוא משקף מאמץ אמיתי לקידום התחדשות עירונית ומציע בשורות משמעותיות באשר למימוש יעדיה – שיקום וריענון שכונות ומבנים ותיקים, והגדלת היצע הדירות בישראל. הדברים מקבלים משנה תוקף, כאשר מביאים בחשבון כי שיעור הדירות בתהליכים של פינוי-בינוי שעבורם הוצאו היתרי בנייה ב-2019, עמד על 6% בלבד מכלל ההיתרים.

זה לא סוד שאחד הצעדים החשובים בדרך להרחבת היקפי הפעילות הוא צמצום השפעתם של דיירים סרבנים, כאשר במצב העניינים הנוכחי בכוחם לעכב פרויקטים ולעיתים אף למנוע את מימושם. תופעה זו, שבמקרים לא מעטים תכליתה סחטנות וגריפת רווחים אישיים, היא בפירוש מהרעות החולות בענף. הורדת רף ההסכמות במיזמי פינוי-בינוי מ-80% ל-66% היא צעד קריטי למיגורה, ולמרות שהנושא נמצא על סדר היום כבר תקופה ארוכה, הגיע הזמן שיתורגם מהצהרות למעשים.

אני סבור כי יש לקחת את המאבק בדיירים סרבנים עוד שלב קדימה: במקרים של סירוב בלתי סביר בעליל, מן הראוי לשנות את מגמת הפסיקה בבתי המשפט ואצל המפקחים ברישום מקרקעין בכל הנושא של התחדשות עירונית, ולעבור גם להטלת סקנציות כספיות-עונשיות על בעלי דירות שעוצרים פרויקטים ומאלצים את שכניהם לפנות לערכאות משפטיות. כלי הרתעתי שכזה ישדר מסר תקיף וברור, ויקטין באופן ניכר את התופעה המטרידה.

את רף ההסכמות המומלץ ראוי לאמץ גם במיזמי תמ"א 38, ואם וכאשר תעבור החלופה שמציעה השרה שקד, גם במסגרת התוכנית החדשה. יש לזכור כי דווקא בפרויקטים בנפחים קטנים, המתייחסים לבניין בודד, משקלו של כל דייר גדול יותר. אם בעלי דירות סרבנים ימשיכו להתנהל כרצונם, ההתחדשות העירונית תדרוך במקום. עד מועד העלאת החוק להצבעה, נדרשים מקבלי ההחלטות לפעול גם בעניין זה.

בהקשר של האלטרנטיבה המוצעת לתמ"א 38, הרי שמן הראוי לבחון אותה בשטח ולבדוק באופן מעשי האם היא מגשימה את מטרותיה. עד אז, אסור לעצור את התמ"א. בכל זאת, לגנוז תוכנית אחת מבלי לוודא שהאחרת פותרת את הבעיות, יהיה בבחינת בדיחה עצובה.

בלי הפתעות
זרז נוסף להתנעת התחום נוגע להיבט המיסוי ולשיעור היטל ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי. במסמך מוצע לקבוע היטל אחיד של 25%, כשלרשויות המקומיות יוענק מנדט לחלק את השטחים שבתחום שיפוטן לאזורים שונים ולקבוע שלוש מדרגות מיסוי - פטור מלא, היטל בגובה 25% והיטל בגובה 50%. המשמעות: יצירת ודאות וסדר ליזמים - וכשהם יודעים כמה יצטרכו לשלם כבר בתחילת הדרך ושאין הפתעות תוך כדי תנועה, יש להם מוטיבציה גבוהה יותר להוביל מיזמים ולהרחיב את ההתחדשות העירונית. הסדרת הנושא גם תפחית את הפניות לשמאי מכריע, פרוצדורה שייקרה את הפרויקטים והאריכה את מועד מימושם. מעבר לכך, היטל השבחה ידוע מראש משרת גם את האינטרסים של בעלי הדירות ומבטיח תמורות פרופורציונליות, ומניעת התקשרויות עם יזמים המפזרים הבטחות שווא.

חסם מיסוי נוסף אותו מבקשת טיוטת החוק לפתור, הוא בהמלצה לפיה הפטורים במס השבח ומע"מ שירותי בנייה יחולו על עד שתי דירות שמוכר אדם בפרויקט, ולא רק על דירה אחת כפי שקבוע בחוק היום. כמו כן, מוצע להרחיב את הפטורים גם לכל הדירות שבגינן נחתמו עסקאות פינוי-בינוי הנמצאות בבעלות המדינה – כשהכוונה היא לדירות במסגרת דיור ציבורי של עמידר או חלמיש, שהן חלק כמעט מכל פרויקט בישראל. אין ספק, זהו מהלך מבורך שיוביל להקלה ממשית בהליכי התחדשות עירונית, ואת האפקט נראה כולנו בשנים הבאות.

עוד צעד בכיוון הנכון, נעוץ בשאיפה להקמת ועדות ערר להתחדשות עירונית. על רקע שטף העררים הנוגעים להחלטות הקשורות ישירות לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, לגופים הללו חשיבות רבה – כל עוד יפעלו תחת לוחות זמנים ברורים וקשיחים לשמיעת הצדדים ולקבלת החלטות.

פרויקט פינוי-בינוי צילום: Magma Images

במימון המדינה
כל שחקני ההתחדשות העירונית מבינים היטב כי מבלי שהמדינה תכניס את היד לכיס, יתקשה התחום לבצע את קפיצת המדרגה המתבקשת. לוואקום שנוצר אמורים להיכנס הכספים שנאגרו בקרן להתחדשות עירונית, ובעזרתם ניתן לייצר שינוי אמיתי.

עם אישורו של החוק ועם הכספים שבקרן, אחת המשימות הראשונות תהיה למשוך יזמים לפריפריה. עד כה לא הצליחה המדינה לגבש משוואה שתספק כדאיות כלכלית ליזמים, דבר המשתקף היטב בכמות הפרויקטים המעטה באזורי הספר. צעד משלים יספקו הסכמי הגג, שמתמרצים רשויות מקומיות לקדם מיזמי מגורים, ובהם גם במסגרת התחדשות עירונית. כאשר הגדלת זכויות הבנייה מתוגמלת בכספים מהמדינה, יש הן לעיריות והן ליזמים תמריץ לפעול.

לצד המלצות ראויות והצגת פתרונות ישימים, יש עדיין נושאים שטיוטת החוק אינה מספקת להם מענה הולם. אני מצפה לראות בגרסת החוק המשופצת התייחסות למה שאני מכנה בשתי מילים - רציפות שלטונית. שינוי מדיניות של הרשות המוניציפלית - אם בעקבות תחלופה של ראש עיר שמבקש ליישם אג'נדה משלו, ואם כצורך העולה מהשטח - היא סבירה ולגיטימית. עם זאת, אסור שהיא תחול רטרואקטיבית, ותמנע קידומם של פרויקטים שכבר נמצאים עמוק בצנרת העירונית. עיגון הנושא הרגיש הזה בחקיקה ימנע מרשויות מקומיות לעשות ככל העולה על רוחן ובהינף החלטה לסנדל פרויקטים בהם הושקעו כספים רבים.

במבט קדימה, כולנו תקווה כי אחרי תקופה ממושכת של כאוס פוליטי, הממשלה הנכנסת תדע לספק לתחום ההתחדשות העירונית רוח גבית. בדברי ההסבר לחוק, מוגדרת ההתחדשות העירונית "כהכרח של ממש", וכבעלת חשיבות עליונה ברמה החברתית, הכלכלית והסביבתית. העברת חוק ההסדרים ויישום מלא של ההמלצות המופיעות בו היא נדבך משמעותי בדרך ליישום החזון.

הכותב הוא המייסד והבעלים של משרד גרומן ושות' עורכי דין, המלווה דיירים ויזמים במאות עסקאות של התחדשות עירונית