"ב-2013 יצא לדרך פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי בבניין ותיק במרכז תל אביב. אלא שלאחר קבלת ההיתר, החליטה החברה היזמית לסגת מהפרויקט ולהעמידו למכירה. בהסכמת הדיירים נטלה את המושכות חברת נדל"ן אחרת, אולם לאחר תחילת העבודות היא נקלעה לקשיים ופשטה רגל. כשזה מצב העניינים והמשך הפרויקט הוטל בספק, שועבדה הקרקע לטובת קרן ליווי. בנקודה זו, במקום לפנות להליך מכירה באמצעות כונס נכסים ולוותר על הפרויקט – פנינו לבית המשפט בהסכמת הדיירים והיזם החדש, והוא נאות לבקשתנו למנות את הקרן ככונס הנכסים.  עם קבלת הסכמת בית המשפט הוצאנו את החברה שפשטה רגל מהתמונה והערות האזהרה נמחקו, ובכך בעצם 'ניקינו' את הפרויקט. בחודש הבא צפויות העבודות להתחדש".

למונולוג הזה אחראית עו"ד רויטל יוריסט - מבעלי משרד עורכי הדין יוריסט-עפרוני, המייצג בעלי דירות בלבד במיזמי התחדשות עירונית – והוא ממחיש הלכה למעשה לא רק עד כמה מורכבת הפעילות בתחום, אלא גם מדוע נדרשת מעורבות אינטנסיבית של עורך דין שיגן על הדיירים ויספק מעטפת נרחבת, הכוללת הרבה מעבר לכישורים משפטיים.

"בפרויקט הספציפי הזה הוספנו למשל בהסכם מול החברה שנכנסה לנעלי היזם המקורי, סעיף המחייב אותה להעמיד קרן ייעודית לתביעות משפטיות למקרה של פשיטת רגל", משחזרת עו"ד יוריסט. "לצערנו, זה גם מה שקרה בפועל, ובזכות אותו סעיף לא נדרשו הדיירים להוציא ולו שקל מכיסם. חשוב להבין, לפוצץ עסקאות ולריב זה הכי קל, אבל כשחלון ההזדמנויות קצר ולחוץ, ותמ"א 38 תיגנז באוקטובר 2022 - חשוב להתנהל באופן שקול, ולדעת לנטרל מוקשים שעולים תוך כדי תנועה על מנת שהפרויקט לא יתמוסס. נכון, כשהבניין כבר עומד על פיגומים לא פשוט להתקדם, אבל בזכות ההיכרות העמוקה שלנו עם התחום, ידענו לצלוח את המהמורות. בזהירות המתבקשת אפשר לומר שאנחנו רואים את האור בקצה המנהרה".

פונקציה ממשלתית
בדומה לשחקני ההתחדשות העירונית, גם עו"ד יוריסט מקווה שהשנה העברית החדשה תהווה נקודת ציון משמעותית בדרך להזנקת התחום קדימה. "השנה החולפת הייתה קשוחה ומאתגרת, ורק הוכיחה את הנחיצות של התחדשות עירונית", היא מדגישה בריאיון חג ל-ice. "הקורונה הקשתה על התקדמותם של פרויקטים לא מעטים, כשהוועדות השונות והעיריות לא פעלו בכוח אדם מלא ובאופן רציף. גם אנחנו, עורכי הדין, נאלצנו לתמרן בין הגבלות וסגרים, ולייצר בכל פעם מחדש פתרונות יצירתיים כדי למנוע ממיזמים להיתקע - כולל שימוש באפליקציית זום ומפגשים פרטניים מול כל דייר ודייר במקום הנוהל השגרתי של אסיפות וכנסים. היום אנחנו רואים שתחום ההתחדשות העירונית הצליח לעמוד על הרגליים, היקף הפרויקטים גדל, ואם הבשורות של התקופה האחרונה יעברו מהתיאוריה לפרקטיקה, יש פה אופק לשנים קדימה".

לדבריה, "קידום התחדשות עירונית הוא פונקציה של ממשלה מתפקדת – אחרת אי אפשר לחוקק חוקים ולאשר תקציבים. בסופו של דבר הכל פוליטי - ואחרי הפלונטר של השנים האחרונות ושורה ארוכה של חוקים שנתקעו, העובדה שממשלה חדשה קמה וחוק ההסדרים עבר בשעה טובה בקריאה ראשונה, מספקת רוח גבית לכל הגורמים בתחום. בחוק יש תיקונים לחסמים מרכזיים, בעיקר בכל הנוגע לשמירה על הדיירים. הורדת רף ההסכמות במיזמי פינוי-בינוי, טיפול בהחתמות פוגעניות, הקצבת לוחות זמנים ליזמים לקדם פרויקטים והקמת ועדות ערר ייעודיות להתחדשות עירונית – כל אלו מטרתם לסייע בצמצום תופעות של 'דיירים סרבנים' ולהקשות על כל מיני 'מאעכרים' להיכנס לתחום ולנצל חוסר ידע של בעלי דירות".

"ועדיין", מבהירה עו"ד יוריסט, "יש עוד הרבה מה לעשות, בעיקר באינטראקציה שבין המדינה לרשויות המקומיות. התחדשות עירונית זה לא מערב פרוע, והיום אנחנו רואים עיריות שעושות מה שהן רוצות - וכאשר הן לא ששות לקדם פרויקטים, הדברים פשוט לא זזים. תמ"א 38 היא דוגמה מצוינת לחוסר האחידות, ואף שמדובר בתוכנית ארצית, בפועל כל רשות מקבלת את ההחלטות בעצמה. אם רוצים לייצר שינוי, המדינה חייבת להוסיף  תקנים ולתגבר את ועדות הרישוי ואגפי ההנדסה, לתקצב את מינהלות ההתחדשות העירונית, ולהפעיל סנקציות על עיריות שיתמהמהו בהנפקת היתרים, או יחליטו על שינוי מדיניות חדשות לבקרים. קריסת הבניין בחולון בשבוע שעבר רק המחישה את החשיבות שבחידוש בניינים ישנים, ובקיצור לוחות הזמנים לפרויקטים. על המדינה לחייב כל רשות מקומית לקבוע מדיניות מקיפה להתחדשות עירונית, ולייצר כללי משחק ברורים וידועים מראש".

עוד מוסיפה עו"ד יוריסט כי "כדי להביא מיזמים גם לפריפריה, ובמיוחד ליישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי, תידרש המדינה להכניס את היד לכיס. זה אומר למשל לקצר מועדים  במסלול רשויות, לאפשר ליזמים לקבל קרקע משלימה במיקום אטרקטיבי בתמורה לקידום התחדשות עירונית באזורי הספר, או לחילופין להגדיל להם את זכויות הבנייה".

קריסת הבניין בחולון בשבע שעבר. "ממחיש את הצורך בחידוש בניינים ישנים ובקיצור הביורוקרטיה" צילום: דוברות כבאות והצלה מחוז דן

חלופה עם סימן שאלה
אחת הסוגיות הבוערות בתחום ההתחדשות העירונית, היא המשך דרכה של תמ"א 38, כשלעניין נדרשה גם שרת הפנים, איילת שקד, שהציגה לאחרונה חלופה לתוכנית. "זה שתוך זמן קצר כבר דאגה השרה לגבש אלטרנטיבה, זה לא מובן מאליו", מציינת עו"ד יוריסט. "החלופה נותנת מענה לכמה וכמה היבטים שבתוכנית המקורית נפלו בין הכיסאות - ובעיקר היא מעבירה את המסר שגם בניין נקודתי שאינו חלק ממתחם שלם, ראוי למיגון ולשיקום. יש בתוכנית תמריץ לעיריות לקדם פרויקטים - למשל בסעיף המאפשר לוועדה המקומית לאשר מיזמים, תוך קביעת סמכות לתוספת זכויות בנייה ומתן אפשרות לעירוב שימושים סחירים וציבוריים, כמו גם בקביעת כללי אצבע לעניין חבות בהיטל השבחה על תוכניות. הבעיה שהחלופה הזו אינה רלוונטית לפרויקטים מחוץ ללב אזורי ביקוש, מהסיבה הפשוטה שהיא עלולה להפוך אותם לפחות כלכליים ליזמים".

"במבט קדימה", מסכמת עו"ד יוריסט, "אני בהחלט אופטימית. אישור חוק ההסדרים בכנסת פירושו שהרבה יותר פרויקטים יכנסו לצנרת. לצד דיירים שישנו גישה וירתמו במטרה לקדם ולממש פרויקטים, אני מעריכה שנראה גם הרבה תביעות מוגשות לבתי משפט נגד דיירים סרבנים כתוצאה מהפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקטים. אני מקווה ומאמינה שתשפ"ב תהיה שנת מפנה, ותחום ההתחדשות העירונית יממש ביתר שאת את הפוטנציאל הטמון בו".