מסמך עב כרס תחת הטייטל המחייב - "תוכנית הדיור הממשלתית 2022 – 2025", שהופק תוך שיתוף פעולה בין משרדי השיכון, האוצר והפנים והוצג במסיבת עיתונאים חגיגית, מתיימר לשנות את כללי המשחק בכל הקשור לשוק הנדל"ן הרותח, ובראש ובראשונה לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור.

בין השאר מבטיחה התוכנית השקעות להאצת שוק הדיור, שינויים מבניים וצעדים אפקטיביים לטווח הקצר בכל הנוגע להיצע וביקוש. שורת היעדים השאפתנית במיוחד של התוכנית כוללת לא פחות מחצי מיליון יחידות דיור בתכנון, 300 אלף שיווקי קרקע מדינה, 280 אלף התחלות בנייה וכן 180 אלף עסקאות בקרקע מדינה.

אשר לחסם המרכזי בהתחדשות עירונית הנוגע לעיכוב בהוצאת היתרי בנייה, מבטיחה התוכנית השקעות בתשתיות תומכות דיור, בכלל זה כ-640 מיליון שקלים לצורך עידוד רשויות מקומיות לאשר היתרי בנייה. בנוסף, כך על פי התוכנית, יוקצו למעלה משני מיליארד שקלים לתכנון, פיתוח והסרת חסמים להגדלת היצע הדיור בחברה הערבית.

כמו כן, דובר על העלאת מס רכישה ל-8% על מנת למתן את הביקושים העודפים של המשקיעים שמובילים לעליית מחירים; עידוד בנייה בקרקע פרטית באמצעות הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו בשנים הקרובות, כמו גם תיקון עיוותים במס שבח; ביטול שימושים חורגים בדירות מגורים; ביטול שימוש בדירות לצורך אחסון מלונאי קבוע על מנת להגדיל את היצע הדירות הזמינות להשכרה וכן  פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה של 45 מ"ר ללא הליך תכנוני נוסף.

טיפול שורש
"תוכנית הדיור נועדה להיאבק בעליית מחירי הדיור בעיקר באמצעות הגדלת ההיצע. במסגרת אישור תקציב המדינה אישרתי תקציבים משמעותיים לתשתיות תומכות דיור, התחדשות עירונית ועוד", אומר שר האוצר, אביגדור ליברמן. "זאת בהמשך לסעיפים בחוק ההסדרים שכולל בתוכו רפורמות חשובות לשוק הדיור - בהן שכירות ארוכת טווח, התחדשות עירונית, הסבת משרדים ועוד. בחרנו לטפל בבעיות שורשיות ולנקוט בצעדים דרמטיים ויצירתיים שיביאו לתוספת של כ-300 אלף יחידות דיור ב-4 שנים הקרובות".

"משבר הדיור החמור שאנו מצויים בו ניצב עבורי כמשימה מרכזית ועליונה", מבהירה שרת הפנים, איילת שקד. "בנינו תוכנית רצינית ומעמיקה שתצמצם רגולציה, תקצר ותייעל תהליכים, תקל על תהליך הבנייה של הקבלנים, תגדיל את היצע הדירות בשוק בטווח המיידי לכ-80 אלף דירות השנה ובעיקר שתשים לה למטרה לכל הפחות לעצור את העלייה במחירי הדיור. השקת תוכנית הדיור היא בשורה ענקית לאזרחי המדינה ואני מקווה שתהווה נקודת אור עבור אזרחים שאיבדו תקווה למצוא דירה במחיר שפוי בישראל".

שר האוצר אביגדור ליברמן ושרת הפנים איילת שקד, בהצגת תוכנית הדיור הממשלתית צילום: פלאש 90/ יונתן סינדל

מי שנמנע מלהתרגש משרשרת ההצהרות ולא ממש שש להשתתף בחגיגה הוא עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים ושותף במשרד עורכי הדין יוזוק מלכין ושות', המלווה ומייעץ במגוון פרויקטים ברחבי הארץ בענף הנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. כמי שחי את השטח ומכיר את הדרישות והחסמים לפניי ולפנים, הוא ממהר לשים את האצבע על הנקודה הבוערת מכולן.

"יש בתוכנית הזו המון כותרות, אבל אף אחד לא באמת ניתח את התחלות הבנייה וגילה מה בעצם עלות הדירות הללו. הרי שום דירה לא משווקת במחיר נמוך מלכתחילה", מסביר עו"ד יוזוק בראיון לאתר ice. "כל מי שבענף יודע שחברות מבוססות לא מסתכלות על עלות הקרקע היום אלא כמה היא תהיה שווה בעת המכירה. בשנה האחרונה כמעט כל חברות הבנייה שילמו מחירים מופקעים מתוך ידיעה שעד שהדירות ישווקו ערך הקרקע יעלה בכ-20%. הרי אף אחד לא מוציא היתר בנייה בשנה, ולכן קבלנים ויזמים לא חששו לשחק ברולטת הנדל"ן ולשים את כל הז'יטונים על קרקעות ומגרשים. נחמד שהמדינה באה ואומרת שתשווק מאות אלפי דירות, אבל זו כותרת סרק, כי כאשר ערך הקרקע עולה – מחיר הדירה עולה בהתאם".

ניתוק מהשטח
עו"ד יוזוק מתקשה לזהות בשורה משמעותית בכל הנוגע לתוכנית הדיור הממשלתית. "יש פה סוג של אימפוטנציה מקצועית בכל נושא התכנון במדינה. כל מיני שרים קיבלו תפקידים, אבל הרבה פעמים אין להם את הידע ולכן הם יוצאים בהצהרות בזמן שיש ניתוק מהשטח. זה יוצר פער דרמטי בין התוכנית למציאות", הוא מסביר.

גם הנושא החם של קריסת המבנים הישנים לא זוכה למענה על פי עו"ד יוזוק. "עבר זמן ואנשים שכחו את מה שחשוב. הרי אם עיריית חולון הייתה נותנת היתר לתמ"א 38/2 בבניין שקרס עם בנייה ביחס של 1 ל-4, תוך חודש 50 חברות היו עומדות בתור ונותנות לדיירים צ'קים לשכירות עד שיקבלו דירות חדשות", הוא מפרט. "צריך מסלול מזורז ומהיר בו יוגדרו כמות הקומות האפשרית, אבל אין כזה, כי העיריות ממשיכות להתעסק בכמה אתה מרוויח ולטעון שזה יותר מדי, בזמן שהן שוכחות את הכסף שמגיע לקופתן ממני כיזם, בשל עלויות מימון והיטלי השבחה. מחר ייפול עוד בניין ולאיש לא יהיו תשובות. התוכנית הייתה צריכה להגדיר לכל רשות מקומית כמות יחידות שעליה לשחרר לפי פרמטרים ידועים מראש. להוציא תוכניות בנייה תוך חודשיים, גם אם צריך לדון עליהן בלילות. זה צו 8 של ענף הנדל"ן".

ואם בהיתרים עסקינן, הנתונים שפורסמו אודות תמרוץ להיתרים מוגדרים על ידי יוזוק כ"לא ברורים" בלשון עדינה. "640 מיליון שקל? למה לא מפרסמים מה זה בדיוק אומר ומה יש מאחורי הכותרת הזו?", הוא תוהה. "אף אחד לא מתמרץ היתרי בנייה ומערכת הרישוי הזמין שנועדה לזרז את התהליך רק גרמה לעיכובים. יש לי בחוץ לפחות עשרה פרויקטים שתקועים בשלבים שונים של היתר. בכל העולם, אם יש לך כסף ייקח לך גג חצי שנה להתחיל לבנות, אבל רק בישראל חושבים כנראה שהם יותר חכמים מכולם. בכסף הזה היה צריך לקחת כמה משרדי אדריכלים יחד עם התאחדות הקבלנים ולעשות סיעור מוחות על מנת להבין איך משחררים חסמים בהוצאת היתרים".

אתר בנייה. "אף אחד לא מתמרץ היתרים"  צילום: פלאש 90/ גיל יערי

מכה לאוכלוסייה החלשה
נושא נוסף הוא כאמור העלאת מס הרכישה ל-8%, כאשר התאחדות הקבלנים כבר הצהירה בתגובה שהמהלך צפוי לפגוע בין השאר בין בפנסיונרים, עבורם הפנסיה היא דירה להשקעה כהכנסה עיקרית, ובזוגות צעירים שיתמודדו עם היצע נמוך ושכירות גבוהה.

"בערים רבות יש מצוקה של דירות להשכרה, וכשאתה מעלה את מחירי הדיור להשכרה אתה מכה באוכלוסייה החלשה כמו זוגות צעירים ופנסיונרים. לצעירים אין יכולת לחסוך להון עצמי, ופנסיונרים שיבינו שלא תהיה תשואה לכספם, יחפשו דירות מעבר לים במקום לשלם משכנתא מופקעת בארץ", אומר עו"ד יוזוק. "מנגד, אם מדובר במשקיע עשיר, עליית מס הרכישה לא תשבור אותו והוא יחזיר אותה בשלב מאוחר יותר באמצעות העלאת דמי השכירות".

יעדים נוספים שסימנה התוכנית, דוגמת ביטול דירות לאחסון מלונאי ופיצול דירות ותוספת זכויות, נדחים על ידי עו"ד יוזוק כלאחר יד. "מי מפקח על שכירות ארוכת טווח? דירות נופש צריכות להיות בלופ מלונאי עם השכרה לתקופות קצרות, אבל יש עשרות בניינים עם דירות כאלה בערים כמו בת ים ואשדוד, ובפועל אנשים מתגוררים בהן לכל דבר ועניין", הוא יורה. "הלוואי שהיה פיקוח, אבל זה לא נשמע משכנע ולדעתי מדובר בעוד פיל לבן". אשר לפיצול הדירות, גורס עו"ד יוזוק כי "הכותרת היא אמנם להפחית מחירים, אבל מי מרוויח מהפיצול? בעלי הקרקעות שייהנו מעוד דירות פוטנציאליות שיעלו את מחיר הנכס".

"המחירים בישראל לא יירדו, נקודה", מסכם עו"ד יוזוק. "במקרה הכי טוב הם יתקעו, אבל מי שחושב שתהיה ירידה חי בסרט ויכול להצליח בתור במאי בהוליווד. הממשלות מתחלפות, אולם אף אחד לא נלחם בשביל להגיע לפתרון ובחסמים כאמור לא נוגעים בכלל. מטאטאים אבק מסביב, לא נכנסים לטנק ואחר כך מתפלאים למה בכל פעם יש תוכנית חדשה. מדובר באותה גברת בשינוי אדרת, וזה מחזיר אותנו לנוסחה שכל ילד מכיר – היצע וביקוש. כל עוד הביקוש עולה על ההיצע, כל התוכניות הללו לא שוות כלום".