פרויקטים
שכר לנציגי הדיירים? עו"ד רויטל יוריסט על הסוגייה שמסעירה את שחקני ההתחדשות העירונית
בזמן שנציגויות הדיירים ממצבות עצמן כנדבך חיוני בדרך למימוש פרויקטים, מבהירה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי אין מניעה לתגמול כספי עבור פעילותן. עו"ד רויטל יוריסט, מבעלי משרד יוריסט-עפרוני: "אם צעד כזה לא יזכה להסדרה מאורגנת – הנזק יעלה על התועלת"
האם נציגות הדיירים בפרויקטים המקודמים במסגרת פינוי-בינוי ראויה לשכר עבור פעילותה? לסוגייה הבוערת הזו נדרשה לאחרונה להתייחס גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
בתגובה לפנייה בנושא מצד היזמים אשר אלון ורוני בריק, בעלי קבוצת הנדל"ן אשלי לירן ושות', מציינים ברשות כי היא "אינה רואה מניעה חוקית במתן תמורה לחברי נציגות הדיירים עבור פעילותם, ואף מכירה בהצדקה שעשויה להיות לתשלום זה נוכח היקף הפעילות הנדרש מהם".
עם זאת, מדגישים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי במידה ואכן יוחלט על הענקת שכר לנציגויות: "יש לקבוע את התמורה באופן מידתי ובהלימה ביחס לפעילות הנדרשת. מהלך כזה מחויב בהסכמת כלל בעלי הדירות, ותוך שקיפות מלאה כלפיהם. כיוון שאין בחקיקה הוראה המונעת מתן תמורה לנציגות, לא נמצא כי יש צורך לקבוע הוראה מפורשת בחוק המתירה זאת".
בין תיאוריה לפרקטיקה
איזה אפקט יהיה לקולות העולים מן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועד כמה עומד התחום כעת בפני כניסתם של כללי משחק חדשים? עו"ד רויטל יוריסט, מבעלי משרד עורכי הדין יוריסט-עפרוני, המייצגת דיירים בלבד בפרויקטים של התחדשות עירונית – מבקשת להתייחס בכובד ראש לנושא, ולהימנע מפעילויות פזיזות העלולות במקום להזניק את התחום קדימה, לייצר את דווקא האפקט ההפוך.
איזה אפקט יהיה לקולות העולים מן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועד כמה עומד התחום כעת בפני כניסתם של כללי משחק חדשים? עו"ד רויטל יוריסט, מבעלי משרד עורכי הדין יוריסט-עפרוני, המייצגת דיירים בלבד בפרויקטים של התחדשות עירונית – מבקשת להתייחס בכובד ראש לנושא, ולהימנע מפעילויות פזיזות העלולות במקום להזניק את התחום קדימה, לייצר את דווקא האפקט ההפוך.
"על פניו הרעיון לתגמול כספי של נציגי הדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי – שהם מטבעם מיזמים בנפחים גבוהים המאגדים עשרות ולעיתים אף מאות דיירים – הוא בהחלט מתבקש", מרחיבה עו"ד יוריסט. "הנציגות משקיעה מזמנה וממרצה לרתימת הדיירים, וכל מי שפועל בתחום יודע כי גוף חרוץ, ענייני ומלוכד יסייע בהובלת הפרויקט לידי מימוש. כמובן שהענקת שכר לפעילות הנציגות תספק עוד תמריץ ותגדיל את המוטיבציה להוציא מיזמים נוספים לדרך. ועדיין, הפער בין התיאוריה לפרקטיקה עצום. אם צעד כזה לא יזכה להסדרה מאורגנת ולא יעוגן בקריטריונים ברורים – הנזק יעלה על התועלת", היא מזהירה.
כמי שמלווה את התחום ברמה היומיומית, מצביעה עו"ד יוריסט על שורה של בעיות העתידות לצמוח מיישום מהיר מדי של היוזמה. "במצב העניינים הקיים, כאשר סימני השאלה רבים מסימני הקריאה, הענקת שכר לנציגות מייצרת פתח לסחטנות", היא מבהירה. "דיירים דומיננטיים יראו כאן ערוץ לגריפת כספים קלה, ינסו למקסם את התשלום ולא יהססו לסנדל פרויקטים. אנחנו הרי מכירים את התופעה של דיירים סחטנים, המסתכלים רק על טובתם האישית ורואים בהתחדשות עירונית אמצעי לקבלת תמורות מפליגות".
"אני מזהה פה מתכון גם ליצירת חילוקי דעות בין הדיירים לבין עצמם", מפרטת עו"ד יוריסט. "מי בדיוק ייכלל בנציגות ועל סמך מה? מה גם שברגע שכסף נכנס למשוואה, דיירים שעד כה כלל לא שקלו להצטרף לנציגות, עשויים לשנות גישה – וכך, במקום לאחד את הדיירים יכול להיווצר פילוג".
"ההיבט המיסויי סביב התשלום לנציגויות", אומרת עו"ד יוריסט, "הוא דוגמה מוחשית לצורך במענה פרטני מצד המדינה. איך בפועל ישולם הכסף לדיירים ואיזה סוג של דיווח הוא ידרוש? כרגע יש ערפל סביב הנושא הזה".
עוד עניין שמחייב לדעת עו"ד יוריסט הבהרות, נוגע לפונקציות של מנהלות הדיירים ומארגני הדיירים: "הגופים הללו אחראים בראש ובראשונה על הטיפול בדיירים – על כך הם מקבלים שכר מהיזם. אם גם למנהלות ולמארגני הדיירים, וגם לנציגויות הדיירים יצטרכו היזמים לשלם, זה ייקר את הפרויקטים ויעמיס הוצאות נוספות על התקציב".
פרויקט התחדשות עירונית. "התחום מחויב להתכתב עם ההתפתחויות בשטח" (צילום Magma Images)
שקיפות, שיתופיות, מידתיות
הדרך לתרגום היוזמה לשטח, עוברת לדברי עו"ד יוריסט בקביעת הוראות ביצוע, שיחייבו את שחקני ההתחדשות העירונית. "המהלך מצריך דיאלוג והסכמות רחבות בין מגוון הגורמים העוסקים בתחום – אשר יאוגדו תחת מסמך מקיף", היא מחדדת. "נכון להיום, תפקידם העיקרי של נציגויות הדיירים הוא לשמש חולייה מקשרת, צינור להעברת המידע לדיירים. אם הפעילות שנעשתה עד כה בהתנדבות, הופכת לכזו המזכה בתגמול כספי – מן הראוי להגדיל את תפקיד הנציגויות ואת הסמכויות המוענקות להן. באופן הזה יהפכו הנציגויות לפונקציה בשכר בכל מיזם של פינוי-בינוי, לצד בעלי תפקיד דוגמת עורך הדין, השמאי, האדריכל או המפקח".
הדרך לתרגום היוזמה לשטח, עוברת לדברי עו"ד יוריסט בקביעת הוראות ביצוע, שיחייבו את שחקני ההתחדשות העירונית. "המהלך מצריך דיאלוג והסכמות רחבות בין מגוון הגורמים העוסקים בתחום – אשר יאוגדו תחת מסמך מקיף", היא מחדדת. "נכון להיום, תפקידם העיקרי של נציגויות הדיירים הוא לשמש חולייה מקשרת, צינור להעברת המידע לדיירים. אם הפעילות שנעשתה עד כה בהתנדבות, הופכת לכזו המזכה בתגמול כספי – מן הראוי להגדיל את תפקיד הנציגויות ואת הסמכויות המוענקות להן. באופן הזה יהפכו הנציגויות לפונקציה בשכר בכל מיזם של פינוי-בינוי, לצד בעלי תפקיד דוגמת עורך הדין, השמאי, האדריכל או המפקח".
"בהמשך לכך", מוסיפה עו"ד יוריסט, "נדרש להגדיר בדיוק את גבולות הגזרה לפעילות הנציגויות: במה הן מתעסקות ובמה לא, ולהעניק שכר מידתי בהתאם לכך. על מנת למנוע חילוקי דעות, נדרש גם כתב הסמכה לנציגות, תוך קבלת הסכמת בעלי הדירות בפרויקט לעצם המינוי ולגובה התשלום. אם הדיירים יהיו בתחושה שהם משותפים ומעודכנים, ויוסבר להם מפורשות כי שכר הנציגות לא בא על חשבונם – הנכונות לשתף פעולה תגדל, כמו גם הביטחון בפרויקט ובגורמים האמונים עליו. ההצעה לפיה התשלום מהיזם יועבר לחברי הנציגות באמצעות עורך דינם של הדיירים, היא ראויה. כך העניין הרגיש הזה יהיה תחת פיקוח ובקרה".
"שקיפות, שיתופיות, מידתיות – אלו עקרונות המפתח", מסכמת עו"ד יוריסט. "התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, הנדרש להתכתב עם ההתפתחויות והשינויים. הסוגייה סביב הענקת שכר לנציגי הדיירים במיזמי פינוי-בינוי, היא דוגמה לצורך העולה מהשטח, ומחייבת חשיבה מושכלת, שיקול דעת והתנהלות אחראית".
