פרויקטים
עו"ד יהודית דוידוביץ': "אסור שהתחדשות עירונית תהפוך לכלי כלכלי בלבד"
הרשות הממשלתית פרסמה את הדו"ח השנתי ולא השאירה את הפעילים בתחום אדישים. "ב-2021 הייתה הבשלה של תהליכים חשובים", מציינת עו"ד דוידוביץ', המלווה דיירים במיזמי התחדשות עירונית, "אבל אם היעד הוא חיזוק מבנים מסוכנים ברחבי ישראל משהו כאן מתפספס"
על רקע מצוקת דיור הולכת ומחריפה, מחירים שממשיכים לזנק ואזהרות מאסון הצפוי בתרחיש של רעידת אדמה – פורסם לאחרונה הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המסכם את הפעילות במהלך 2021. ברשות הממשלתית מציינים כי השנה החולפת התאפיינה בהתאוששות ממגפת הקורונה והשלכותיה על ענף הבנייה, ובעיקר בהתנעה מחודשת של גלגלי ההתחדשות העירונית.
לפי נתוני הדו"ח, עלייה משמעותית נרשמה במתן היתרי הבנייה: כאשר במיזמים במסגרת פינוי-בינוי הוענקו היתרים לכ-7,000 יחידות דיור ב-32 מתחמים (עלייה של כ-300%), בעוד במיזמים במסגרת תמ"א 38 הוענקו היתרים ל-13,163 יחידות דיור ב-545 בניינים (עלייה של כ-25%).
עוד מצביע הדו"ח על עלייה במספר המתחמים אשר הוגשו לטיפול הרשות לשם הכרזה כמתחמי פינוי-בינוי – בין אם במסלול רשויות מקומיות ובין אם במסלול מיסוי. כך, ב-2021 טיפלה הרשות ב-62 מתחמים בהם צפויות להיבנות 31,313 יחידות דיור חדשות – נתון המעיד על חוזקם של מסלולים אלו במסגרת תהליכי ההתחדשות העירונית.
בשורה אופטימית פחות, נוגעת לכך שבשנה שעברה אושרו 18,482 יחידות דיור ב-42 תוכניות להתחדשות עירונית, ירידה של כ-30% במספר היחידות הדיור המאושרות בהשוואה לשנה שקדמה לה – וזאת בעיקר בשל עצירת פעילות הוותמ"ל עם פקיעת החוק, ועד לחידושו. עם חידוש פעילות הוותמ"ל, מבהירים ברשות, הרי שצפויה צמיחה באישור תוכניות.
"התחדשות עירונית מהווה כיום נתח משמעותי ביותר מהיצע יחידות הדיור הקיים והוא אף יגדל משמעותית בעתיד", מצהיר שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין. "ההתחדשות העירונית הופכת שכונות ישנות ולא בטוחות למגורים באיכות חיים גבוהה, בטוחה ומודרנית יותר. הדו"ח מעיד על הצלחת המדיניות שלנו מול ראשי הרשויות – ובכך הגדלנו משמעותית את מספר הדירות באזורי הביקוש באמצעות התחדשות עירונית. אני מעריך שבשנים הקרובות כ-25% מהדירות החדשות בכל שנה יהיו באמצעות התחדשות עירונית".
שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין (צילום: פלאש 90)
יוצאים מתל אביב
בקרב שחקני ההתחדשות העירונית, מתקבלים נתוני הדו"ח ברגשות מעורבים. "2021 תיזכר בעיקר כשנה שבה הייתה הבשלה של תהליכים חשובים", מציינת יהודית דוידוביץ', הבעלים של משרד דוידוביץ' עורכי דין ונוטריון – המלווה ומייעץ בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. לדבריה, "הבניין שקרס בחודש ספטמבר האחרון בחולון ורעידות האדמה שהורגשו לפני שבועות ספורים בצפון, חידדו את ההבנה שהתחדשות עירונית היא צו השעה. חוק ההסדרים שכלל התייחסות פרטנית לתחום, בין היתר עם הורדת רף ההסכמות במיזמי פינוי-בינוי מ-80% ל-67%, נתן גם הוא רוח גבית. בשטח אנו רואים יותר ויותר פרויקטים – וברגע שאנשים מתחילים להבין שהדברים מתחילים לזוז, זה מעודד אותם לפעול גם להתחדשות המבנים שלהם".
בקרב שחקני ההתחדשות העירונית, מתקבלים נתוני הדו"ח ברגשות מעורבים. "2021 תיזכר בעיקר כשנה שבה הייתה הבשלה של תהליכים חשובים", מציינת יהודית דוידוביץ', הבעלים של משרד דוידוביץ' עורכי דין ונוטריון – המלווה ומייעץ בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. לדבריה, "הבניין שקרס בחודש ספטמבר האחרון בחולון ורעידות האדמה שהורגשו לפני שבועות ספורים בצפון, חידדו את ההבנה שהתחדשות עירונית היא צו השעה. חוק ההסדרים שכלל התייחסות פרטנית לתחום, בין היתר עם הורדת רף ההסכמות במיזמי פינוי-בינוי מ-80% ל-67%, נתן גם הוא רוח גבית. בשטח אנו רואים יותר ויותר פרויקטים – וברגע שאנשים מתחילים להבין שהדברים מתחילים לזוז, זה מעודד אותם לפעול גם להתחדשות המבנים שלהם".
אחד הדברים הבולטים לעין בסיכום 2021 בתחום ההתחדשות העירונית בישראל טמון בעלייתה הפריפריה הקרובה והרחוקה. תל אביב, שכבר זכתה לכינוי "העיר היקרה בעולם", אמנם נשארת בראש טבלת הביקושים, אבל היא ממש לא לבד. כך למשל, נרשמה עלייה של כ-33% במספר יחידות הדיור בתכנון לעומת 2020, ועיקרה דווקא במחוז הדרום בזכות קליטת תוכניות באשקלון, אשדוד, אילת ובאר שבע. ועדיין, חשוב להסתכל על התמונה הכוללת, כאשר 30% בלבד מסך יחידות הדיור שאושרו עד כה במיזמי התחדשות עירונית היו באזורי הפריפריה.
"אם היעד הוא חיזוק מבנים מסוכנים ברחבי ישראל אז משהו כאן מתפספס", קובעת עו"ד דוידוביץ'. "המדינה חייבת לעודד את היזמים להביא את ההתחדשות העירונית גם לאזורים שבהם יש התכנות כלכלית נמוכה יותר, אחרת ההתחדשות הופכת לכלי כלכלי בלבד. הדרך להרמת הביקושים בפריפריה עוברת בקידום ופיתוח של תחבורה, תעסוקה וחינוך – רק כשיהיו פתרונות בתחומים החשובים הללו, אנשים ייצאו מגוש דן. אם המדינה רוצה להפריח את הנגב, הצפון והבקעה, עליה לתת לתושבים את האפשרות להתנהל בכל מקום ולקיים איכות חיים ראויה. לא יעלה על הדעת שמדינה שלמה רוצה רק להתגורר באזור ספציפי אחד".
עו"ד דוידוביץ' מדגישה כי לצד הפניית מאמצים לחיזוק הפריפריה, גם בגוש דן התחדשות עירונית היא בגדר הכרח – וכדוגמה מוחשית היא מביאה את העיר בת ים, שם היא מלווה מקרוב בעלי דירות במגוון פרויקטים. אף כי הדו"ח מציב את בת ים כאחת הערים המובילות ב-2021 במתן היתרי בנייה במסגרת פינוי-בינוי, מסבירה עו"ד דוידוביץ' כי "מצב המבנים בעיר הוא בכי רע. מדובר בבניינים ישנים ומסוכנים שבהם מתגוררת אוכלוסייה קשת יום. העיר הזו זקוקה להתחדשות עירונית אחראית, שתשים את הדיירים בראש סדר העדיפויות. מגדלי ענק של 30 קומות עם חזיתות מסחריות הם לא תמיד הפתרון, בטח בשכונות בהן התושבים מבקשים לשמר את האופי השקט והרגוע".
תחילת העבודות בפרויקט פינוי-בינוי (צילום Magma Images)
החלום ושברו
במבט קדימה עומדת כעת השאלה עד כמה תסייע ההתחדשות העירונית לספק מענה לפערים המתרחבים בין היצע לביקוש, ולספק היצע דיור נאות לאוכלוסייה הצומחת. כזכור, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי מחירי הדיור עלו ב-1.5% נוספים בחודשים נובמבר-דצמבר 2021 – ובכך השלימו עלייה של יותר מ-11% ביחס לתקופה המקבילה ב-2020. לכך יש להוסיף גם מדד מחירי תשומות הבנייה שממשיך לטפס ואת מדד המחירים לצרכן שהשלים עלייה של 3.1% בשנה.
"אני פסימית לגבי בלימה מוחלטת של העלייה במחירי דירות אבל כן חושבת שלכך צריך לשאוף, או לכל הפחות לפעול בנחישות להתמתנות קצב המחירים", מסכמת עו"ד דוידוביץ'. "נכון, העלייה מייצרת התכנות כלכלית ומביאה לדחיפה של תהליכים שזה דבר חיובי, אלא שבו בזמן היא גם מייצרת אשליה אחת גדולה ובעיקר פוגעת בכל מי שחולם להגשים את חלום הדירה. חשוב להבין: עבור אלו שכבר יש ברשותם דירה, הדלתא יישאר באחוזים אותו דלתא. הפגיעה הקשה היא בדור הצעיר שמבקש להגיע לדירה ראשונה משלו, ונאלץ להתחייב למשכנתאות שכובלות אותו עשרות שנים קדימה. זה מצב בלתי נסבל, שעליו אנו עלולים עוד לשלם ביוקר".
