פרויקטים
פעילות חלקית והרבה אי ודאות: איך משפיעה המלחמה על תחום ההתחדשות העירונית?
למלחמת חרבות ברזל השלכות גם על גזרת ההתחדשות העירונית: כאשר אתרי הבנייה פועלים באופן חלקי ואכלוס הבניינים מתעכב, מי נדרש לשלם על תקופת השכירות הנוספת שנכפתה על בעלי הדירות? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עונה על השאלות שלכם בפינה חדשה של אתר ice
אתר ice משיק את "מתחדשים": פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית המלווה ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על כל השאלות שלכם.
איזו השפעה יש להאטה בעבודות באתרי ההתחדשות עירונית בעקבות המלחמה, על בעלי דירות שעברו להתגורר בשכירות?
"להתמשכותה של מלחמת חרבות ברזל השפעה רחבה על המשק הישראלי, וכמובן גם על הנדל"ן ותחום ההתחדשות העירונית. לאורך השבועות האחרונים, בפרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 הפעילות צומצמה או נעצרה לחלוטין – וזאת בזמן שבעלי הדירות עזבו את בתיהם ועברו להתגורר בשכירות עד סיום העבודות.
מצב העניינים הנוכחי והעיכוב הצפוי בהשלמת הפרויקטים, מחייב את אותם בעלי הדירות להאריך את הסכמי השכירות או לחילופין לאתר דיור חלופי – עניין שמייצר שלל הוצאות הכרוכות במעבר לדירה אחרת, וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו את הזינוק במחירי השכירות.
השאלה כאן היא אחת: מי ישלם על תקופת השכירות הנוספת: היזם או בעלי הדירות – כשהתשובה טמונה בהסכם המשפטי בין הצדדים והאם הוא כולל התייחסות פרטנית למקרה של האטת או עצירת העבודות, המחייבת את הארכת השכירות. בהקשר הזה, צריך גם להביא בחשבון שלא מעט הסכמים משפטיים שנחתמו בעבר לא סיפקו את המענה הראוי לבעלי הדירות – ובמקום לשמור עליהם יצרו את האפקט ההפוך.
הסוגייה הזו מבהירה עד כמה קריטי ההסכם המשפטי, עליו קם ונופל הפרויקט, וממחישה גם את חשיבות עורך הדין המלווה את בעלי הדירות. עורך הדין חייב להיכנס לתמונה מראשית התהליך, ותפקידו להגן על האינטרסים של בעלי הדירות, לעגן את זכיותיהם ולהבטיח את עתידם. את המשימה הזו, חשוב להפקיד בידיו של עורך דין המייצג אך ורק בעלי דירות ומחויב להם באופן בלעדי – וחשוב לא פחות: יש לו היכרות עמוקה עם תחום ההתחדשות העירונית.
צריך להבין: התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, שמשנה לשנה מתעדכן ומתפתח. עורך דין מנוסה, מכיר את התקנות והחידושים, יודע היכן נמצאים המוקשים שצריך לנטרל ומהן הבעיות העלולות לצוץ תוך כדי תנועה – ובהתאם לכך, הוא גם מייצר פתרונות כחלק מההסכם המשפטי.
משרדי, בכל חוזה, דואג להוסיף סעיף ערבות להוצאות משפטיות למקרה שיתגלו חילוקי דעות בין בעלי הדירות והיזמים. את הסעיף הזה יזמתי מתוך ניסיון של עשרות שנים בתחום והכרת השטח. יזמים לא מחויבים להסכים לו והוא לא קבוע בחוק ובפסיקה – אולם כשהסעיף הזה הוא חלק בלתי נפרד מהחוזה המשפטי, לבעלי הדירות מוענק ביטחון ושקט לאורך כל חיי הפרויקט.
מעבר לזה, כאשר עורך הדין הוא מטעם בעלי הדירות בלבד, ולא נמצא בכובע כפול, כלומר מייצג גם דיירים וגם יזמים, נמנע הסיכון של ניגוד עניינים. כשבעלי הדירות יודעים שעורך הדין נמצא תמיד בצד שלהם, באופן טבעי גוברים גם האמון שלהם בתהליך והמוטיבציה להתקדם.
בשורה התחתונה: במסגרת ההסכם המשפטי שאנו מכינים ועורכים במשרד, אנו מבטיחים לבעלי הזכויות אותם אנו מייצגים, בכל נקודת זמן אפס סיכון ואפס הוצאות. זו האחריות והמחויבות שלי. עורך דין שלא מספק את השירות הזה, מועל בתפקידו. חד וחלק".
פרויקט התחדשות עירונית (צילום Magma Images)
על רקע אי הוודאות הקיימת היבשוק הנדל"ן, איך מגן עורך דין על בעלי הדירות?
"המורכבות הכרוכה במימוש מיזמי התחדשות עירונית, מתעצמת עוד יותר בתקופה הנוכחית – תקופה המאופיינת בהרבה חוסר ודאות, ובחששות לקריסת חברות יזמיות וגניזת פרויקטים. כשפונים אליי בעלי דירות, הדבר הראשון שאני עושה הוא לברר האם יש בכלל היתכנות לביצוע התחדשות עירונית בבניין או במתחם המגורים שלהם. אני נמצאת באינטראקציה מול גורמי המקצוע ברשויות המקומיות ולא מעט פעמים, כבר בשלב הזה מבינה שהסיכוי הוא אפסי. אם אין אפשרות להתניע פרויקט, אסור לתת לבעלי הדירות לחיות באשליות.
"המורכבות הכרוכה במימוש מיזמי התחדשות עירונית, מתעצמת עוד יותר בתקופה הנוכחית – תקופה המאופיינת בהרבה חוסר ודאות, ובחששות לקריסת חברות יזמיות וגניזת פרויקטים. כשפונים אליי בעלי דירות, הדבר הראשון שאני עושה הוא לברר האם יש בכלל היתכנות לביצוע התחדשות עירונית בבניין או במתחם המגורים שלהם. אני נמצאת באינטראקציה מול גורמי המקצוע ברשויות המקומיות ולא מעט פעמים, כבר בשלב הזה מבינה שהסיכוי הוא אפסי. אם אין אפשרות להתניע פרויקט, אסור לתת לבעלי הדירות לחיות באשליות.
במידה וקיימת היתכנות, אני משלבת אדריכל שינתח לעומק את הפרויקט ויספק את כל הנתונים המקצועיים. את הדוח שהוא מפיק עבורי, אני מציגה בפני בעלי הדירות – וזאת כחלק מתיאום ציפיות מקיף. חשוב לי להדגיש: אני מקפידה להתנהל מול כלל הבעלים ולא רק מול הנציגות. באופן הזה, מובטח תהליך שקוף ופומבי, ונמנע מצב שאינפורמציה חשובה נופלת בין הכיסאות בשל תיווך לקוי או אינטרסים צרים של אנשי הנציגות.
כדי לייצר ערוץ קשר רציף, אני פותחת גם לבעלי הזכויות קבוצת ווטסאפ ייעודית. בנוסף, באתר שלי הם מוזמנים לראות בזמן אמת כל פרט שקשור לפרויקט: מאנשי המקצוע המעורבים בו ועד המפרט הטכני. מניסיון, הבנתי עד כמה הכלים הללו חשובים להצלחת הפרויקט.
בכל פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי בו קיבלתי את הייצוג מטעם בעלי הדירות, אני מייצרת מכרז יזמים, המבוסס על הסכם משפטי מטעמי אשר מנוסח באופן ברור וחד משמעי, ומאגד את כלל הנושאים החשובים – מתמורות לבעלי הדירות, דרך לוחות הזמנים להתקדמות ועד מנגנון הערבויות.
בכל מכרז אני מקפידה על 4 קריטריונים מרכזיים לבחירת היזם. הפרמטר הראשון, מתייחס לוותק ולניסיון של היזם בתחום ההתחדשות העירונית – ובדגש על כמות והיקף הפרויקטים שהשלים. אין הרי מה להשוות בין יזמים שהובילו פרויקט תמ"א חיזוק ועיבוי בבניין המאכלס 8 או 10 בעלי דירות, ליזמים שאמונים על פינוי-בינוי במתחמים גדולים עם עשרות ומאות בעלי דירות.
הפרמטר השני, מתייחס לאיתנות ולחוסן הפיננסי של היזמים – נושא שמקבל היום משנה תוקף לאור המציאות הכלכלית, ומבחינת, הוא לא פחות חשוב מוותק וניסיון. במסגרת הפרמטר השלישי, בודקת הנציגות את הפרויקטים שסיימו היזמים המתחרים, כולל קבלת פידבקים מבעלי הדירות באשר ליעילות התהליך וטיב שיתוף הפעולה. הפרמטר הרביעי והאחרון מתייחס להסכם המשפטי, כמו גם למפרט הטכני ונספח ביטוח – והוא מחייב את היזמים הזוכים לעמוד בכל סעיפיו.
כמי שחיה את תחום ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, אני יכולה לומר שהקריטריונים הללו הם המתכון לעריכת מכרז אובייקטיבי ומקצועי, שיביא למימוש מיטבי של הפרויקט ובהתאם לתנאים שלנו. כך אני גם מבטיחה שכלל הדיירים, לא יהיו מושתתים על יזם כזה או אחר שבעלי זכויות מסוימים מעדיפים לקדם".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
איזה משמעות יש לדחיית הבחירות לרשויות המקומיות על תחום ההתחדשות העירונית?
"לא כולם יודעים, אבל לדחיית הבחירות לרשויות המקומיות מאוקטובר האחרון לינואר 2023, יש השפעה גדולה על מיזמי התחדשות עירונית שכבר נמצאים בהליכי רישוי במסגרת הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. למעשה, כבר מהקיץ הוועדות הללו פועלות ב'מתוכנת בחירות', כלומר באופן מצומצם מהרגיל ותוך הימנעות מלקבל החלטות בעלות השפעות ארוכות טווח, בנושאים כמו אישור תוכניות או שימושים חורגים. המשמעות: פרויקטים רבים במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי פשוט נתקעים בצנרת.
"לא כולם יודעים, אבל לדחיית הבחירות לרשויות המקומיות מאוקטובר האחרון לינואר 2023, יש השפעה גדולה על מיזמי התחדשות עירונית שכבר נמצאים בהליכי רישוי במסגרת הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. למעשה, כבר מהקיץ הוועדות הללו פועלות ב'מתוכנת בחירות', כלומר באופן מצומצם מהרגיל ותוך הימנעות מלקבל החלטות בעלות השפעות ארוכות טווח, בנושאים כמו אישור תוכניות או שימושים חורגים. המשמעות: פרויקטים רבים במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי פשוט נתקעים בצנרת.
דחיית הבחירות לראשית השנה הבאה, צפויה לייצר עוד עיכוב בדיוני ובהחלטות הוועדות. לכן גם מינהל התכנון פנה אליהן בימים האחרונים בבקשה לקיים את הפעילות, והזהיר כי 'הקפאה של עבודת הוועדות המקומיות למספר חודשים, עלולה להשית מעמסה כבדה על המשק הישראלי ולפגוע בכלל הציבור'. אם להודות באמת, אני לא ממש אופטימית. כל שחקני ההתחדשות העירונית, שכבר הבינו מזמן שהרגולציה בתחום מייגעת ומסורבלת, ידרשו כעת לעוד אורך רוח. באירופה, אגב, רק לשם ההשוואה: הוצאת היתרים הוא תהליך קצר ויעיל בהרבה.
בהתחשב במצב המלחמה ובמשבר הדיור ההולך ומחריף, אני סבורה שהממשלה חייבת לייצר באמצעות חקיקה כללי משחק חדשים. הצעד הראשון הוא לחייב בעלי זכויות בכל בניין שהוקם לפני 1980 ואין בו מיגון, לקדם התחדשות עירונית באופן מיידי. כדי שזה יקרה, נדרש צעד חקיקתי נוסף, במסגרתו ידרשו רשויות מקומיות להוציא היתר בנייה תוך שנתיים לכל היותר. היום, כשישראל במצב חירום, התחדשות עירונית היא קריטית. הגיע הזמן לעבור מדיבורים למעשים".
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשרת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לרוית בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של "מתחדשים" לחצו כאן
(בשיתוף רוית סיני משרד עורכי דין)
