השוק
פסגות: מה שצפוי להיות במדד יולי, ודו"ח התעסוקה הגרוע בארה"ב
בפסגות בית השקעות פרסמו הערכות לגבי המדד והאינפלציה לחודש הבא, וגם - איך מדיניות ההגירה הקשוחה של טראמפ השפיעה על דו"ח התעסוקה בארה"ב
בפסגות בית השקעות סבורים כי מדד המחירים לצרכן לחודש יולי צפוי לעלות ב-0.3% והאינפלציה צפויה לרדת ל-3%. מדד המחירים לצרכן צפוי להשלים עליה של 2.1% ב-12 חודשים הקרובים. תחזית זו מניחה אי שינוי בשער החליפין ובמחיר הנפט.
באופן פרטני, ההערכה היא שסעיף המזון צפוי לעלות ב-0.3%; סעיף הפירות והירקות צפוי לעלות ב-0.9%; סעיף הדיור צפוי לעלות פעם נוספת, הפעם ב-1%; ושירותי הדיור בבעלות צפויים לעלות ב-1.2%.
כמו כן, סעיף אחזקת דירה צפוי לרדת ב-0.4% לאור התחזקות השקל מול הדולר בחודשיים האחרונים; סעיף ריהוט וציוד לבית צפוי לרדת ב-0.6% מסיבות עונתיות בלבד; סעיף חינוך ותרבות צפוי לעלות ב-0.4% לאור תחילת תקופת הקיץ והחופשים; וסעיף תחבורה ותקשורת צפוי לעלות ב-0.4% כאשר תת-סעיף הטיסות צפוי לעלות ב-1.1% מסיבות עונתיות.
בנוגע למדד חודש אוגוסט, זה צפוי לדעת אנליסטים בפסגות לעלות ב-0.6% והאינפלציה צפויה לרדת ל-2.7%; סעיף המזון צפוי לרדת ב-0.1%; סעיף הפירות והירקות צפוי לעלות ב-1.2%; סעיף הדיור צפוי לעלות ב-0.8%; סעיף אחזקת דירה צפוי לרדת ב-0.1% וסעיף ריהוט וציוד לבית צפוי להישאר ללא שינוי.
כמו כן, סעיף הלבשה והנעלה צפוי לרדת ב-1.7%; סעיף חינוך ותרבות צפוי לעלות ב-0.8%; סעיף תחבורה ותקשורת צפוי לעלות ב-2% בעקבות עליה של 8.9% בתת סעיף הטיסות.
בסופו של דבר בפסגות סבורים כי האינפלציה אומנם צפויה להיכנס במדד יולי לטווח היעד של בנק ישראל (1%-3%) אך זה לא נותן מספיק אוויר לנשימה לוועדה המוניטרית. רמת האינפלציה צפויה להישאר קרוב לגבול העליון של היעד עד לתחילת 2026, אז תצא מהחישוב ההשפעה של העלאות המיסים מתחילת השנה. מעבר לכך, כפי שכבר ציינו בהרחבה בסקירה השבועית שפרסמנו היום, מרבית הסיכונים משוק הדיור נוטים כלפי מעלה.
במידה ובבנק ישראל יחליטו להשאיר את הריבית ללא שינוי גם בחודש ספטמבר (מה שלהערכתנו סביר), החלטת הריבית הבאה שכוללת גם מסיבת עיתונאים תהיה בתחילת ינואר 2026. בפסגות מעריכים כי בבנק יבחרו להמתין להחלטת הריבית בינואר כדי להתחיל בהפחתות הריבית.
על דו"ח התעסוקה המאכזב של חודש יולי בארה"ב סבורים בפסגות כי גם הקורא האופטימי ביותר יתקשה למצוא בו נקודות של אור. למעשה, הדו"ח היה כל כך גרוע שמיד לאחר פרסומו טראמפ פיטר את נציבת ה-BLS שאחראית על הנתונים בטענה שלא יכול להיות שהמצב כל כך רע.
בהתחשב בכך שבעקבות הדו"ח ההסתברות להפחתת ריבית בספטמבר קפצה ל-80% ושהשוק מתמחר 4 הפחתות נוספות ב-2026, קשה להבין על מה יש לטראמפ להתלונן אבל מי אנחנו שנבקר את המפקד העליון? בכל מקרה, אין ספק שהדו"ח הופך את הדילמה של הפד לאפילו קשה יותר ואת דו"ח התעסוקה של חודש הבא לקריטי. אם יתברר שהדו"ח של יולי היה קיצוני בגלל גורמים זמניים (פירוט בהמשך) אז סביר להניח שהפד ימשיך להמתין עם ההפחתה עד דצמבר. אם המגמה של יולי תמשיך ואולי אף תתחזק אז יתכן שגם החברים הניציים יותר בפד ישתכנעו שהגיע הזמן להגיב.
אז למה הדו"ח של יולי היה כל כך גרוע? ובכן, בשורה העליונה המשק האמריקאי הוסיף ביולי 73 אלף משרות בלבד, זאת לעומת צפי לתוספת של 104 אלף משרות. עם זאת, זה כנראה היה החלק הכי פחות גרוע בדו"ח. המכה הכואבת הראשונה הגיעה בדמות עדכון לאחור של נתוני מאי ויוני באופן חד כלפי מטה. תוספת המשרות של מאי עודכנה מ-144 אלף ל-19 אלף בלבד וזו של יוני מ-147 אלף ל-14 אלף בלבד.
לא רק שמדובר על תוספת משרות נמוכה באופן אבסולוטי, כזו שמלמדת על עצירה בחריקת בלמים של שוק העבודה, אלא שהעדכון עצמו שמצטבר ל-258 אלף משרות הוא חריג בקנה מידה היסטורי. בעקבות כך ממוצע תוספת המשרות התלת-חודשי ירד ל-35 אלף משרות, מספר שלא רק שהוא נמוך ביחס לממוצע של 174 אלף ברבעון הראשון ו-161 ב-2024 אלא שהוא נמוך גם אובייקטיבית ומלמד על עצירת גיוסים מצד המעסיקים.
גם מבחינת החלוקה לענפים השונים קשה למצוא חדשות טובות בדו"ח כאשר מתוך 83 אלף המשרות שנוספו בסקטור הפרטי, 73 אלף משרות נוספו בענפי הבריאות והרווחה, ענפים שלא מתואמים עם המחזור הכלכלי. סקטור התעשייה שטראמפ עובד כל כך קשה לעשות אותו אדיר שוב איבד 21 אלף משרות ביולי ו-37 אלף משרות בשלושת החודשים האחרונים. גם בדו"ח משקי הבית התמונה נראית לא טוב כאשר שיעור האבטלה עלה ל-4.2% וזאת על אף ששיעור ההשתתפות ירד בעשירית נ"א ל-62.2%. אם זה לא מספיק אז שיעור השינוי השנתי בשכר עלה ל-3.9% (לעומת 3.7% בחודש שעבר), מה שמקשה עוד יותר על הדילמה של הפד.
השאלה הגדולה לאחר הדו"ח היא עד כמה המספרים מלמדים על מגמה אמיתית? בהחלט יתכן שהנתונים החלשים ברבעון השני הם תוצאה מתגובה של הפירמות ל"יום השחרור" של טראמפ שבעקבותיו הן החליטו לעצור גיוסים או אפילו להקטין את מצבת כוח האדם. אם זהו המקרה אז יכול להיות שהעלייה בוודאות לאחר הסכמי הסחר של טראמפ עם יפן והאיחוד האירופי תביא להתאוששות מסוימת בשוק העבודה בחודשים הקרובים.
בנוסף, מדיניות ההגירה של טראמפ מקשה גם היא על המעסיקים להגדיל משרות בסקטורים כמו נופש והארחה (גידול של 9,000 משרות בלבד בחודשיים האחרונים) או חקלאות (לא בדו"ח) אבל זו בעיית היצע שלא רק שלא מלמדת על האטה אלא עלולה לייצר לחצי שכר משמעותיים שיביאו לאינפלציה. לכן, לא בהכרח שדו"חות תעסוקה חלשים הם תירוץ מספיק טוב בשביל הפד לשנות כיוון.
גם בהסתכלות רחבה יותר קשה להגיע למסקנה ברורה. מצד אחד נתונים אחרים של שוק העבודה לא מלמדים על עצירה פתאומית כל כך כמו למשל הדרישות הראשוניות לדמי אבטלה שעדיין נמוכות (218 אלף) ושיעור המשרות הפנויות שירד אמנם ל-4.4% ביוני אבל עדיין מדובר ברמה גבוהה יותר מאשר בכל השיאים של המחזורים הכלכליים הקודמים. מצד שני סעיף התעסוקה במדד מנהלי הרכש בתעשייה למשל כן ירד בחדות ביוני לרמה הנמוכה ביותר מאז הקורונה.
לכן, דו"ח התעסוקה של אוגוסט הופך להיות ממש קריטי כדי לנסות ולהבין את המגמה האמיתית בשוק העבודה. ככל שהמגמה היא האטה בביקוש לעובדים הסיכוי להפחתת ריבית גבוה יותר. ככל שהמגמה היא האטה מצד ההיצע הסיכוי יורד. כמובן, אם יתברר שאין בכלל האטה אז הדילמה של הפד נותרת בעינה. למרות שבהחלטה האחרונה שני חברים בוועדה הצביעו בעד הפחתת ריבית (אחד מהם הוא כריסטופר וולר שמסומן על ידי טראמפ כמחליף פוטנציאלי לפאוול), אנו מעריכים שבמקרה כזה הפד יעדיף כנראה להמתין לדצמבר.
מגמות מנוגדות בשוק הדיור
שוק הנדל״ן הישראלי מציג תמונה שמורכבת משתי מגמות מנוגדות. מצד אחד מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה כאשר מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם ומתייחס לנתוני החודשים אפריל-מאי ירד ב-0.3%, והשלים ירידה של 0.6% בשלושת המדדים האחרונים. מהצד השני מחירי השכירות עולים כפי שנמדד במדד המחירים לצרכן וע"י כל מי שרק רצה לבדוק האם כדאי לו להאריך את החוזה בדירה הנוכחית שלו. במילים אחרות, בעוד שהפעילות בשוק הנדל"ן קפואה, שוק השכירות רותח כמו גלי החום ביולי-אוגוסט. נשאלת השאלה האם שתי המגמות הללו יכולות להמשיך להתקיים בכיוונים מנוגדים או שאנו צפויים לראות שינוי באחת מהן?
ראשית נגיד שלא מדובר במצב חסר תקדים. אומנם יש התאמה בין ההאצה וההאטה בקצב השינוי השנתי בין מדד מחירי הדירות לסעיף הדיור בפער של שלושה רבעונים, אך הירידות במחירי הדירות כפי שהיו בשנת 2018 לא התגלגלו לירידות במחירי השכירות, וב-2020 הירידה במחירי השכירות קרתה ללא שינוי מהותי במחירי הדיור. העלייה המשמעותית במחירים בשנה וחצי האחרונות כבר קרובה לסגור את הפער, אך להערכתנו ייקח עוד זמן עד ששתי המגמות יחזרו להתנהל באותו הכיוון וגם אז עשוי להישאר פער בניהם.
בגזרת מחירי הדירות הנתונים תומכים בהמשך מגמת ירידת מחירים אך רק לתקופה מוגבלת. ההגבלות של בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים בסגנון 10-90 הן צעד נוסף שמקשה על יכולת המימון של משקי הבית, שגם ככה הצטמצמה בשנים האחרונות. עפ"י מכון אלרוב מאוניברסיטת ת"א ההחזר החודשי על משכנתא (25 שנה לדירת 4 חדרים) עבור משקי בית בעשירון השישי עומד על 49% מההכנסה ועבור העשירון השמיני על כ-39%.
לצורך ההשוואה, ברבעון הראשון של 2021, כאשר ההחזר הממוצע על משכנתא עמד על סכום של כ-7.5 אלפי ש"ח (לעומת 11.3 אלף כיום) היה מדובר על כ-37% מההכנסות של העשירון השישי וכ-25% עבור העשירון השמיני. כל עוד היה ניתן לקנות דירה אך לדחות את תחילת תשלומי המשכנתא עד להגדלת ההכנסה משכירות, אפילו באופן חלקי, היה עוד אפשר לראות בזה השקעה משתלמת. הפסקת מבצעי המימון מייצרת קושי נוסף לגיוס ההון הנדרש לכך.
הדבר אולי משתקף כבר בכמות עסקאות הנדל"ן שנמצאת במגמת ירידה, במיוחד בדירות יד ראשונה. מספר העסקאות שנרשמו בחודש מאי עמד על 6,820, ירידה של 3.8% לעומת אפריל ורמה שדומה לזו של השנים 2017-2018. מספר הדירות החדשות שנמכרו עמד על 2,430, ירידה של 3.1% לעומת אפריל. בשלושת החודשים האחרונים נרשמו 8,180 עסקאות בלבד, ירידה של 28.1% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. בשוק היד שניה הירידה מתונה יותר ועומדת על 0.3% בשלושת החודשים האחרונים לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, אך רמת הפעילות בו נמוכה מהממוצע בעשור וחצי האחרון.
לצד זאת ההתאוששות של ענף הבינוי מהזעזוע של פתיחת המלחמה ממשיכה. מספר העובדים בענף ממשיך לגדול וכמות המועסקים כבר מהווה כ-90% מהכמות ערב המלחמה. מספר היתרי הבנייה שמונפקים בשנה שומר על קצב גבוה ועמד בסוף הרבעון הראשון של השנה על כ-80.6 אלף בשנה. מתוך זה מספר התחלות הבנייה האיץ ל-67.8 אלף, עליה של 6% לעומת השנה שקדמה לכך.
כל אלו הביאו לגידול במלאי הדירות החדשות הלא מכורות שעומד על 80.9 אלף דירות, מה שהעלה את מספר חודשי ההיצע לשיא היסטורי של 30.1. קצב הפעילות שמאיץ והגידול בהיצע הדירות עשוי לתת דחיפה נוספת כלפי מטה למחירי הדירות. לעומת זאת התארכות זמן הבנייה, במיוחד לאור הגידול בבנייה לגובה, עשויה למתן את ההשפעה של תוספת הדירות מכיוון שסיומי הבנייה יפרסו על פרקי זמן ארוכים יותר.
גם הורדת הריבית ע"י בנק ישראל, לכשתקרה, אומנם תלווה בהזדמנויות מימון חדשות (מחזור משכנתאות ופריסה לתקופות ארוכות כדי להוריד את ההחזר החודשי) אך לא בטוח שזה יספיק בכדי לתדלק את השוק מחדש. כפי שרשמנו בשבוע שעבר התחלת הפחתות הריבית בספטמבר כבר פחות בטוחה, והפתעות אינפלציוניות נוספות עשויות לדחות אותה עוד. הדבר מעמיד בסכנה את כל מי שרכשו דירה במבצעי קבלן בהנחה שעד שנת 2026-2027 ריבית הפריים תרד באופן משמעותי.
וגם אם כל הכוכבים יסתדרו בשורה ובספטמבר נראה הפחתת ריבית ראשונה, הקצב צפוי להיות מתון וריבית הפריים באמצע 2026 עוד צפויה להיות באזור של 5.25%-5.5%, לא קרוב לרמה של 1.6% שהייתה בזמן גל עליות המחירים שאחרי הקורונה. בהנחה הסבירה שחלק מהקונים במבצעי המימון יצטרכו בסופו של דבר למכור את הדירה כאשר יתברר שהמשכנתא בפועל לא מתכנסת עם יכולת התשלום נראה את היצע הדירות עולה עוד, מה שיוסיף עוד לחץ על מחירי הדירות לרדת.
לעומת זאת בגזרת מחירי השכירות ניתן לצפות לעליית מחירים בזמן הקרוב. השינוי השנתי בסעיף הדיור ירד במעט ל-3.9%, אך זה לאחר עליה בשנה האחרונה מרמות של 2.5%. העלייה נתמכה מעודף הביקוש לדירות בעקבות פינוי חבלי ארץ בצפון ובדרום לאור המלחמה. בעוד אלו יכולים (בשעה טובה) לחזור לביתם, המערכה מול איראן הביאה לגל מפונים חדש, דווקא באזורי הביקוש במרכז.
סביר להניח שתחילת שנת הלימודים, תקופה שבה העלייה בסעיף הדיור גבוהה באופן מסורתי, תוסיף עוד לחץ על מחירי השכירות באזורים אלו לאור הרצון של משפחות להישאר לגור בסביבה מוכרת לאורך זמן השיפוצים או הבנייה מחדש. דחיפה נוספת למחירי השכירות ייתכן שנראה בקרב מחדשי החוזים. היכולת של בעלי הדירות להקפיץ את חוזה השכירות בסכומים משמעותיים לדיירים חדשים יספק תמריץ להחלפת דיירים, או לגידול משמעותי יותר מהיום בשכר הדירה למי שיבחר להישאר.
ההשפעה העיקרית של הלחץ על מחירי השכירות היא המשך ההשפעה האינפלציונית על מדד המחירים לצרכן. כפי שכבר ציינו, סעיף הדיור נמדד ע"י חוזי שכירות בלבד, ולכן ההשפעות של ירידת מחירי הדירות אינה משתקפת בנתוני האינפלציה.
עוד ב-
לעומת זאת סעיף הנדל"ן מהווה 26.8% מהמדד ולכן הדבר עשוי להמשיך ולדחוף את האינפלציה מעל או קרוב לטווח העליון של היעד של בנק ישראל - מה שמקשה על בנק ישראל להוריד את הריבית. להערכתנו הסיכוי להפחתת ריבית בספטמבר נמוך מ-50%, ובהתחשב במועדי יתר החלטות הריבית אנו מעריכים כי היא תעמוד על 4% ביולי 2026. כפי שרשמנו, רמת הריבית גבוהה ביחד עם המלאי הקיים והתאוששות ענף הבינוי תמשיך את הלחץ להורדת מחירי דירות ואולי אף תגביר אותם, מה שישמור על פער בין שתי המגמות גם לאורך 2026.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
