שנת 2025 נפתחת על רקע צפי לשינוי בתחום השקעות הנדל"ן: לאחר תקופה מאתגרת של מדיניות כלכלית מרסנת שבאה לידי ביטוי בעליית ריביות, ירידה בשווי נכסים, האטה בהתחלות בנייה וחוסר-ודאות לגבי הכיוון של כלכלת ארה"ב. על הרקע הזה נשאלת השאלה: האם מבשילים התנאים להתאוששות בשוק הנדל"ן בארה"ב?

במחלקת ההשקעות של פרופימקס ערכו סקירה בנושא ומאמינים כי 2025 מסתמנת כנקודת מפנה בשוק הנדל"ן בארה"ב. צריך לזכור שחלק מהחברות הישראליות שותפות למיזמי נדל"ן בארה"ב ויש חשיבות רבה גם במסגרת הדוחות שלהן. בשנים האחרונות נכנסו לא מעט חברות לשוק, בניהן אלקטרה נדל"ן, אלוני חץ, נכסים ובניין, גב-ים, ג'י סיטי, סאמיט ועזריאלי - כשחלקן רשם הפסדים, בעיקר בשוק המשרדים, בשל הריבית הגבוהה שאמורה לרדת גם במהלך השנה.

במהלך השנה, כך הם מעריכים בחברה, המחזור העסקי (Cycle) צפוי לשנות כיוון, ולעבור מצמצום - לצמיחה בפעילות. עדות לכך עולה מתוך סקר הסנטימנט של המשקיעים שפרסמה JLL בנובמבר האחרון, שמצביע על הציפיות החיוביות ביותר שתועדו מאז חודש פברואר 2022: מרבית המשתתפים (53%) מאמינים שתנאי השוק ישתפרו במהלך ששת החודשים הקרובים, בעוד ש-19% בלבד ציינו שהם מניחים הרעה נוספת.

לפי סקירת החברה, "האופטימיות מיוחסת בחלקה לאיתנות הכלכלית המרשימה שארה"ב מציגה, החל בשוק עבודה הדוק, דרך צמיחה כלכלית תחת תנאים פיננסים מאתגרים ועד להצלחת ריסון האינפלציה שהתפרצה. לצד כל אלו, החל מחודש ספטמבר 2024 הפד' החל בהורדת הריבית קצרת הטווח, וצפוי להמשיך בתוואי זה, אם כי בקצב איטי יותר. מנגד, התשואה הארוכה על אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים הגיעה לשיא של כ-4.67%, רמה שתמשיך להכביד על שוק הנדל"ן.

כניסת טראמפ מעודדת. נכס מולטי-פמילי של פרופימקס בארה"ב

עוד צוין כי "גם כהונתו של טראמפ כנשיא ארה"ב מפיחה הרבה תקוות על רקע המדיניות הפרו-עסקית שצפוי להוביל, שעשויה לתרום את חלקה למגמת הצמיחה כלכלית בארה"ב וליצירת הזדמנויות השקעה חדשות לצד חששות וסימני שאלה בנוגע להשלכות של מדיניותו המוצהרת. ככלל, חוסר הוודאות והחשש ממיתון שאפיינו את השנתיים האחרונות בעקבות הזינוק האינפלציוני, הבחירות לנשיאות והמדיניות המונטרית המרסנת, פחתו באופן משמעותי. שינוי זה יוצר סביבה כלכלית נוחה להשקעות בשנת 2025, שבה נראה, להערכתנו, התאוששות והאצה בפעילות בשוק הנדל"ן, אם כי מגמות שונות עשויות לאפיין כל מגזר פעילות".
 

על השאלה להערכתם צפוי בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב בשנה הקרובה, ואילו מגמות יכתיבו את הטון, ענו בחברה כי "יש מספר מגמות כלל-סקטוריאליות בולטות שצפויות להערכתנו לשנות כיוון בשנת 2025 והראשונה ביניהן היא צפי לתחילת ההתאוששות במחירי הנכסים. נהוג לבחון שינויים בשווי נדל"ן מסחרי באמצעות שיעור ההיוון (Cap Rate). שיעור ההיוון הוא היחס בין ההכנסה התפעולית נטו שהנכס מניב (Net Operating Income) לבין שוויו. ככל שיחס זה נמוך, הרי ששווי הנכס גבוה יחסית להכנסה שהוא מניב, ולהיפך.

"בראייה היסטורית, במחצית הראשונה של 2022 שיעורי ההיוון הנמוכים גילמו מחירי שיא. החל ברבעון הראשון 2023, עלו שיעורי ההיוון בצורה חדה, בין 1% ל-2%, וזאת בשל העלאות הריבית המהירות, העלייה בפרמיית הסיכון שדרשו המשקיעים והירידה בנזילות עקב הקשחת תנאי המימון מצד הבנקים. העלייה האמורה בשיעורי ההיוון באה לידי ביטוי בירידה של 20% עד 40% בשווי הנכסים. התחזיות ל-2025 ואילך מצביעות על המשך ירידה מתונה בשיעורי ההיוון ועלייה בשווי הנכסים. עם זאת, בהתחשב בתחזיות האינפלציה והריבית לטווח הבינוני-ארוך, אין צפי לחזרה לרמות ההיוון הנמוכות ולמחירי השיא של 2022".

לפני העלאות הריבית בארה"ב (עד מרץ 2022) וכדי להדביק את הביקוש הגבוה שנבע, בין השאר, מצמיחה כלכלית מואצת ושינויים דמוגרפיים, יזמים רבים החלו בבניית פרויקטים חדשים שהשלמתם הייתה צפויה בשנים 2023-2025. בחברה מעריכים כי שילוב של היצע גבוה של נכסים שבנייתם הושלמה ומדיניות מוניטרית מרסנת אשר התבטאה בהאטה בעלייה בשכר וירידה בביטחון הצרכנים, הביאו בשנים אלה לירידה בשיעורי התפוסה ובמחירי הנכסים.

"מנגד, בשל הריבית ועלויות הבניה הגבוהות, החל מסוף 2022 נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה, שצפויה להביא לירידה ניכרת בקצב השלמות הבנייה משנת 2025 ואילך, ולירידה בהיצע של נכסים חדשים", כך להערכת החברה. "היפוך המגמה נובע משני גורמים מרכזיים: האחד, שינוי בתנאי המאקרו שעשוי לייצר ודאות וסנטימנט חיובי יותר אצל משקיעים. השני, הגעה למועד הפירעון של הלוואות שנלקחו עד סוף 2022, ושלא ניתנות למימון מחדש בתנאי השוק הנוכחיים. בנסיבות אלה, וללא השקעת הון נוספת, הבעלים יאלצו למכור את הנכסים או שהם יעברו לבעלות המלווים, שבמרבית המקרים יעמידו אותם למכירה – ועבור פרופימקס זו בהחלט תקופה שתציף הזדמנויות השקעה מעניינות במיוחד. אנו צופים כי הצמיחה החזויה בכלכלה האמריקאית, המשך המגמות הדמוגרפיות של צמיחת המרכזים האורבניים בעיקר במדינות חגורת השמש (Sun Belt), ושחרור מדוד של הרסן המוניטרי (הורדות ריבית) בשילוב של ביקושים כבושים שהצטברו לאורך קרוב לשלוש שנים של מדיניות מוניטרית מרסנת, צפויים להביא לעלייה בביקוש לנכסי נדל"ן מסחריים".

ומה קורה שוק הדיור בארה"ב? "יציבותו ההיסטורית של סקטור המולטי-פמילי זה וביצועיו הטובים בשנים האחרונות, היו במידה מסוימת בעוכריו. יזמים רבים, מקצועיים יותר ופחות, נהרו והשקיעו בנכסים חדשים וקיימים והביאו לעלייה משמעותית בהיצע, לא בהכרח במקומות הנכונים או במפרט המתאים מבחינת אוכלוסיית היעד", מעריכים שם. "לצד העלייה בהיצע, שינויי המאקרו לא פסחו על מגזר זה והוא נחלש באופן שבא לידי ביטוי בירידה בשיעורי התפוסה, נסיגת דמי השכירות ועליה בעלויות התפעול והמימון. מנגד, זינוק במחירי הבתים לרכישה, התייקרות ריבית המשכנתאות והירידה בביטחון הצרכנים דחפו לעלייה בביקוש למגורים בשכירות בקרב דיירים, צעד שהביא להתמתנות חלק מהאתגרים שאיתם התמודד הסקטור".

אייל ברטוב, שותף ומנהל מחלקת השקעות בפרופימקס (אייל טואג)

עוד נכתב, כי בשלוש השנים האחרונות, בד בבד עם השלמתן של אותן התחלות בניה, נרשמה עלייה משמעותית של עד 20% מסך היצע המולטיפמילי באזורים מסוימים. המשך הצמיחה הכלכלית בארה"ב לאורך התקופה ואותן מגמות דמוגרפיות שעומדות בבסיס הצמיחה של חגורת השמש, הביאו לכך שמרבית ההיצע החדש נספג בשוק, אם כי בשווקים מסוימים ההיצע הגבוה הביא לקיפאון ולעיתים אף לירידה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה לכ-94%, השיעור הנמוך מאז 2011.

לתפיסתם החברה, הלחצים האינפלציוניים וסביבת הריבית הגבוהה הביאו לפתיחת פער גדול בין דמי השכירות לבין "עלות הבעלות" (משכנתא, אחזקה ביטוח ומיסים) שלא נראה עשרות שנים. עד שנת 2021 הפער בין דמי השכירות לתשלומי המשכנתא היה מצומצם יחסית, ומשנת 2022, ובד בבד עם העלייה בריבית הבנק המרכזי, נרשם זינוק חד בריבית על המשכנתאות שהורידה קהלים גדולים מהאפשרות לרכוש דירה. ב-2024 "עלות הבעלות" של דירת מגורים הייתה גבוהה בכ-40% מעלות השכירות של דירה דומה.

"פער זה – אף שצפוי להצטמצם – יישאר גבוה ברמה היסטורית ויחזק את הביקוש למגורים בשכירות. גורמים נוספים שמחזקים את הביקוש לדיור בשכירות הם הצמיחה של פלח האוכלוסייה בגילאי 20–34 (קבוצת הגיל העיקרית לשוכרים), המשך מגמת העבודה מהבית והעדפת גמישות בדיור על פני רכישת דיור קבוע", מעריכים במחלקת ההשקעות.

החברה פעילה במגזר המולטי-פמילי כבר כמעט שלושה עשורים עם היקף מצטבר של כ-100 אלף יח"ד, וכעת הם מעריכים כי השנה תהווה נקודת מפנה בענף, כולל בסקטור התעשייה והלוגיסטיקה. בהקשר הזה נאמר: "לאחר תקופה של ביקוש שיא לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה – על רקע צורך גובר במרכזי אחסון ולוגיסטיקה, שנבע מגידול מואץ במסחר מקוון וצורך בשינוע מהיר של סחורות בעקבות הקורנה, ב-2023 התהפכה המגמה. עליית ריבית, חששות ממיתון ובעיקר כניסתם של נכסים חדשים לשוק הובילו לירידה בתפוסה מכ-96.5% ב-2022 לכ-94% כיום, כמו גם להתמתנות בקצב עליית דמי השכירות. כמו-כן, בשנים 2021-2023 חל גידול מואץ בפיתוח נכסי תעשייה ולוגיסטיקה ונרשם זינוק בהיקף השטחים שבתהליכי בנייה (הגיע לשיא של כ־711 מיליון רגל רבוע בשנת 2022 – כמעט כפול מהממוצע השנתי בתקופה שקדמה לקורונה)".

לסיום, בהקשר של נדל"ן משרדי, בחברה מעריכים כי משבר הקורונה שהאיץ את מגמת העבודה מרחוק פגע אנושות בשוק המשרדים. ועדיין, למרות הזמן שחלף, סקטור המשרדים מתקשה להתאושש: הביקוש נותר חלש, שיעור השטחים הפנויים הגיע בשנת 2024 לשיא של 17.7% (עם צפי להמשך המגמה לתוך 2025), וקצב החזרה של עובדים למשרדים נותר איטי מהצפוי.

עוד ב-

הישראלים בדרך למיאמי? "רבים מחפשים השקעות נדל"ן בחו"ל"

לכתבה המלאה

"עם זאת, במחצית השנייה של שנת 2024 נרשם גידול בפעילות ההשכרה במרבית השווקים המרכזיים על רקע העובדה שיותר חברות הגדירו מדיניות ברורה של חזרה לעבודה במשרד, באופן מלא או חלקי, תוך הכרה בחשיבות העבודה במשרד לשימור רוח החברה, שיתוף פעולה בין עובדים, לימוד ויצירתיות", נמסר. "השילוב של חזרה לעבודה מהמשרד עם המשך צמיחה כלכלית מביאים לעלייה בביקוש לשטחי משרד; עלייה בשיעור החידוש של הסכמי שכירות עם דיירים קיימים אשר מעדיפים להימנע מעלויות המעבר וחוששים ממעבר לנכסים בבעלות גופים חלשים פיננסית; הוצאת מלאי 'מת' משוק המשרדים - הן בדרך של הריסת נכסים ישנים ולא יעילים והן כהסבה של נכסי משרד לנכסי מגורים ומלונאות מגמות אלה מחזקות את תחושת הביטחון הן בקרב בעלי נכסים והן בקרב משקיעים, והיא עשויה להוביל לתחילת מפנה בשוק המשרדים ב-2025".