נושא ההפקעות ופיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 הם שניים מהסעיפים החשובים ביותר בעולם התכנון והבנייה. בבתי המשפט ישנן תביעות רבות בגין ירידות ערך שחלקן נוגעות גם להליכי התחדשות עירונית. בוקר אחד אתה פותח את חלון המרפסת ומקבל נוף פתוח, ובוקר אחרי - הבניין שלידך נהרס, אור השמש כבר לא נכנס הביתה ואתה ממהר לוועדת המקומית כדי לדרוש פיצוי (למרות שידעת, לפי תכנית עתידית או מכוח העובדה שלבניין יש פוטנציאל להריסה ובינוי, שיש אפשרות כזאת). רוב התביעות שאנחנו רואים בחודשים האחרונים קשורות בעיקר לאיחור במסירת דירות. היזם מאחר בטענה שהמלחמה (ובעבר גם הקורונה - מה שנדחה על ידי בית המשפט) כפתה עליו מציאות חדשה והדייר, שנשאר בלי בית וצריך לשכור דירה על חשבונו, דורש פיצוי. במקרה שלפנינו, הוגשה תביעה לפיצוי בגין הסתרת נוף.

חשוב לציין: לא תמיד הוועדה המקומית ממהרת לפצות בעלי נכס שנפגעו. ישנן סיבות רבות לכך וגם פסקי דין שעוסקים בסוגייה. זכור, למשל, פסק דין מהשנה האחרונה בו בעלי דירות ממגדל ברחוב יגאל אלון בתל אביב, אותו הקימו תדהר ומבנה, התנגדו להקמת שלושה מגדלים בני ענקיים שמשלבים תעסוקה ומגורים - ההתנגדות נדחתה גם בוועדה המקומית וגם במחוזית.

החלטה שהתקבלה בימים האחרונים קבע כי מי שחסמו להן את הנוף אינן זכאיות לפיצוי. לפני שנפרט עליה, חשוב להדגיש: ניתן להגיש תביעה לועדה המקומית תוך 3 שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית (ולא 7 שנים, כי אין קשר להתיישנות). הוועדה, ראוי לציין, תהיה פטורה פעמים רבות מתשלום הפיצויים, אם הצליחה להוכיח כי הפגיעה שנגרמה לבעלי הנכסים "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין". סביר להניח שאם אישרה תוכנית כזו, היא כבר בדקה זאת.

פרויקט התחדשות עירונית ברמת השרון (אין קשר למוזכר בכתבה. קרדיט: evolve media)

כאמור, ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב דחתה את הערר של שתי בעלות דירות בבניין משותף, שדרשו פיצוי של מאות אלפי שקלים בגין ירידת ערך עקב אישור פרויקט התחדשות עירונית במגרש סמוך לדירות שלהן ברמת השרון. ועדת הערר קבעה, כי התובעות לא הוכיחו את עצם הפגיעה שנגרמה להן, וגם לא את שיעור הפגיעה המצדיק פיצוי.

תביעת הפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ובעקבותיה הערר, הוגשה בגין מתן היתר בנייה לפרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ברחוב ויצמן ברמת השרון, וזאת בהתאם לתוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 החלה ברמת השרון - תוכנית רש/3838. הוועדה המקומית דחתה את התביעה ומכאן הוגש הערר.

בפרויקט אושר ליזם – חברת מותג עירוני בע"מ שיוצגה על ידי עו"ד אינה טל ממשרד עו"ד ענת בירן להרוס בניין קיים בן 3 קומות מעל קומת עמודים ובו 9 יח"ד, ולהקים מבנה חדש בן 7.5 קומות סה"כ ובו 21 יחידות דיור. שמאי המקרקעין שייצג את היזם בהליך והגיש חוות דעת שמאית מטעמו הוא בועז הלפרין.

שתי התובעות טענו לירידת ערך דירותיהן, הממוקמות בבניין משותף במגרש הגובל לפרויקט. סכום התביעה של שתיהן – כ-850 אלף שקל. טענותיהן סבבו סביב פגיעה בפרטיות וחסימת נוף בעקבות הגבהת הבניין החדש, שינוי אופי הסביבה לבנייה גבוהה ובצפיפות גבוהה יותר מזו הקיימת, וכדומה.

מנגד, הוועדה המקומית והיזם טענו, בין היתר, כי יש לדחות את הערר על הסף, וכי אין לתובעות זכות קנויה לעצירת פיתוח העיר על מפתן דלתן. נטען כי הפרויקט שאושר אינו חורג מתחום התפתחותה הטבעית של עיר, במיוחד כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית.

עוד נטען כי התובעות לא הוכיחו כנדרש את עצם הפגיעה שנגרמה מהתוכנית, ואת שיעור הפגיעה המצדיק פיצוי. נטען כי חוות הדעת השמאית מטעם התובעות נסמכה על מחקרים ישנים מלפני יותר מ-20 שנה, שאינם תואמים את המאפיינים הרלוונטיים של המקרקעין ומבלי לקחת בחשבון את השינויים המהותיים שחלו בעולם התכנון מאז. המחקרים ישנים ולא עדכניים ומתייחסים לערים שונות ומקרקעין בעלי מאפיינים שונים, ואין בהם כדי להצביע באופן קונקרטי על ירידת ערכם של המקרקעין של התובעות, נטען.

ועדת הערר דחתה את כל הטענות של התובעות, קיבלה את הטענות של היזם ושל הוועדה המקומית, ודחתה את הערר במלואו תוך חיוב בהוצאות בהיקף 6,000 שקל.

עו"ד אינה טל וענת בירן (בנימין אדם ורז רוגובסקי)

עוד ב-

בית המשפט עיקל כספי יזם בשל איחור במסירת דירות

לכתבה המלאה

לדברי עו"ד אינה טל ממשרד עו"ד ענת בירן, "אנו שמחים על החלטת ועדת הערר וסבורים כי היא נכונה ומוצדקת. העוררות לא עמדו בנטל ההוכחה לפגיעה בערך דירותיהן, הן הסתמכו על מחקרים ארכאיים, כלליים ולא רלוונטיים, שאין בהם כל ביסוס לטענות שלהן. העוררות ביצעו בחינה סובייקטיבית בלבד לירידת ערך, ולא הבחינה האובייקטיבית הנדרשת, ומשכך לא הרימו את נטל ההוכחה. ועדת הערר קבעה כי הפרויקט ראוי וחשוב במסגרת התחדשות עירונית בעיר, והוא אף נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של היישוב והסביבה וללא אלמנטים פוגעניים מיוחדים".