לקיחת משכנתא היא לא רק חתימה על הלוואה – היא מהלך פיננסי שילווה אתכם לאורך עשרות שנים. בין אם אתם רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור או משקיעי נדל"ן – לדברי יקי אברמוב, מנהל התחום המימוני במאני ייעוץ משכנתאות, רשת יועצי המשכנתאות הגדולה בארץ, ישנם חמישה כלים מרכזיים שיכולים לעשות את ההבדל בין עסקה חכמה לעסקה יקרה.

להבין את מסגרת המימון – ולמה היא לא כל הסיפור:
הבנק מוכן לממן עד 75% לרוכש דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו־50% למשקיעים אבל מה עם שכר טרחה לעו"ד, דמי תיווך, מס רכישה, שיפוץ, ריהוט ועוד? אלה עלויות שהבנק לא מממן, לפחות לא בשלב ההתחלתי ולכן תקציב הרכישה צריך להביא בחשבון לא רק את מחיר הדירה, אלא גם את כל ההוצאות שמסביבה.
דוגמה: רוכש דירה ב־2 מיליון ש"ח עם הון עצמי קיים של 600 אלף עשוי להיתקל בהוצאות נלוות של כ־100–150 אלף ש"ח – לכן יש להחשיב את ההון העצמי כ 500 אלף ולהגדיל את המשכנתא לטובת השלמת העסקה.

שמאות טרום רכישה – לא שאלה של מותרות:
חשוב לדעת שיש שני סוגי שמאויות: שמאות טרום רכישה, שמתבצעת לפני חתימה על חוזה ומאפשרת לבדוק את שווי הנכס מראש. עלותה לרוב גבוהה יותר – לדוגמה, סביב 2,500 ש"ח לדירה בשווי 2 מיליון. ושמאות רגילה לאחר רכישה, שמתבצעת לאחר חתימה על החוזה ועולה כ־1,000 ש"ח.

הפער במחיר (כ־1,500 ש"ח) עלול להיראות מפתה, אך הוא עלול להתגמד מול הסיכון. אם השמאי מעריך את הנכס בפחות ממחיר הרכישה, או מגלה בעיה מהותית בנכס – אתם עלולים להיתקע עם חוזה בעייתי ולהיחשב כמפרים. 

שמאות מוקדמת (לפני החתימה על החוזה) יכולה לחסוך עוגמת נפש – ובעיקר כסף ומאפשרת לכם לבחור שלא לחתום, או למצוא פתרונות עוד לפני שהעסקה הופכת למחייבת.

לבחור תמהיל נכון – ולא רק "ריבית נמוכה"
המסלול הזול ביותר לא תמיד מתאים לכם. תמהיל נכון משלב בין מסלולים קבועים ומשתנים, בהתאמה להכנסות, לתקופת ההחזר ולסיכונים העתידיים.
דוגמה: לווה שהעדיף מסלול זול מדי עם ריבית משתנה, גילה לאחר עליית ריבית הפריים שההחזר החודשי שלו קפץ ב־1,200 ש"ח.

לתכנן החזר חודשי ריאלי – גם לשנים הקשות:
הבנק אולי יאשר לכם החזר של 6,000 ש"ח, אבל אם ההכנסות שלכם לא יציבות, זה עלול להיות מסוכן. תכנון נכון כולל שמירה על מקדם ביטחון, מרחב נשימה כלכלי ותחזית תזרים – לא רק "כמה נשאר לי היום". לדוגמה: זוג שהתחייב ל־5,800 ש"ח החזר קבוע, נאלץ לקחת הלוואה נוספת אחרי חופשת לידה וירידה זמנית בהכנסות.

להשוות הצעות – ולהיעזר ביועץ שמבין את השפה הבנקאית
כל בנק מציע משהו אחר – עוגן שונה, מרווחים אחרים, מבנה מסלולים שונה. יועץ עצמאי יודע להילחם על תנאים טובים יותר, לחשב את עלות המשכנתא האמיתית לאורך כל השנים – ולזהות מלכודות שעלותן גבוהה בהרבה ממה שנראה בתחילה.

עוד ב-

דרמה בשוק הנדל"ן: "פועלים מאיימים לעזוב, הפסדי הענף - 166 מיליארד שקל"

לכתבה המלאה

כותב המאמר הוא יקי אברמוב, מנהל התחום המימוני במאני - רשת יועצי משכנתאות.