מס רכישה הוא מס הוגן וצודק. על השאלה מה צריך להיות גובהו יש ויכוח גדול. זוג צעיר שרוכש דירה בסכום של 2.5 מיליון שקל - משלם כ-20 אלף שקל. אם הוא ירכוש דירה או צמוד קרקע ב-4 מיליון שקל, הוא ישלם כ-95 אלף שקל. לעומת זאת, משקיע (שיש ברשותו יותר מדירה אחת) ישלם על הדירה הראשונה 200 אלף שקל ועל השנייה - 320 אלף שקל.

מס רכישה מדכא עסקאות של משקיעים - וזו אחת המטרות של משרד האוצר שקבע כי יש להותיר אותו על השיעור הקיים - 8% ולא 5%. כשמדובר במשקיעים, ההחלטה יוצרת לרוב חוסר כדאיות כלכלית. הניסיון לדכא את השוק מצליח ואפשר לראות את זה באמצעות הזינוק של דירות להשקעה לפני ההחלטה להעלות את המס, לבין הירידה התלולה אחריו. "באופן כללי, מס רכישה הוא מס 'רע' מכיוון שהוא מהווה חסם לפעילות כלכלית בשוק הנדל"ן ואינו מאפשר לשוק לפעול באופן טבעי", אומר ל-ice יועץ מס ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס. 

הנה הגרף המלא ממשרד האוצר, דרכו ניתן להבין מה השינויים שחלו במהלך השנים, ובעיקר - מה קרה לפני ואחרי ההחלטה להגדיל את מס הרכישה למשקיעים:

שיעור מס רכישה לפני ואחרי דצמבר 2021 (לחצו להגדלה)

כל עוד המטרה היא לצנן את שוק הדיור ולהדיר את המשקיעים, אפשר להבין את ההחלטה של משרד האוצר להטיל עליהם מס גבוה, אבל אם המטרה היא לסייע לזוגות הצעירים - לא מובן מדוע מוטל מס רכישה על דירה ראשונה. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה, צריך לקחת בחשבון שהוא צריך לשלם הוצאות חד פעמיות גבוהות - 0.5% בערך לעורך דין, כמה אלפי שקלים לשמאות מקדימה, תיווך בחלק מהמקרים, שיפוץ במקרה הצורך וגם מס רכישה.

עניין נוסף עליו יש ויכוח הוא האם מוצדק להטיל מס רכישה על משפרי דיור. ניקח למשל אדם שרכש דירה לפני 5 שנים באזור השרון במחיר של 2.5 מיליון שקל והיום היא שווה 3.5 מיליון שקל. נניח שהוא רוצה לעבור אזור מגורים באותה עיר, אבל המשכנתא שלו היא 1.75 מיליון שקל וההחזר החודשי, 9,300 שקל, הוא גבולי. אם הוא ירצה לעבור לדירה חדשה באותו שווי של הדירה הקיימת, הוא צריך לקחת בחשבון שיש עלויות חד פעמיות גבוהות, כולל מס רכישה, ולקבל החלטה: או שהוא רוכש דירה קטנה יותר ונחשב ל"מצמצם דיור", או שהוא רוכש את אותה דירה, אבל מגדיל את המשכנתא.

"מס הרכישה הגבוה על המשקיעים מעלה את מחירי הדיור והשכירות באופן חד משמעי והוא מעכב פעילות סדירה בשוק", מסביר גינדי. "משפרי הדיור, למרות ההטבה בחוק, תלוי סכומי הרכישה החדשים שלהם ודווקא בתקופה שהם נמצאים בתקופה הכלכלית הכי מאתגרת שלהם, משלמים מחיר כבד נוסף, על הצורך בשיפור הדיור שלהם, שנעשה במיוחד לאור הגידול במשפחה, מחיר שישתקף גם בתשלומי המשכנתא שלהם לעתיד".
 

הנה עלות ממוצעת של מעבר דירה באותו סכום בדיוק (3.5 מיליון שקל): תיווך (61,950, לפי 1.5%, פלוס מע"מ), עורך דין (שימו לב, יש לשלם 0.5% פלוס מע"מ לכל אחת משתי הדירות -41,300 שקל), שמאות מוקדמת (3,500 שקל) ומס רכישה - 70,538 שקל. מס השבח, בהנחה שהוא מכר את הדירה אחרי שנתיים וזו דירתו היחידה - 0. החלטנו לא להחשיב עלויות חד פעמיות נוספות כמו הובלה או שינויים מינוריים בלבד בדירה. בסך הכל מדובר בהוצאות חד פעמיות של כ-177 אלף שקל. אם מס הרכישה לא היה קיים, ההוצאה הייתה נאמדת בקצת יותר מ-100 אלף שקל. שימו לב שלקחנו בחשבון את עניין התיווך רק בדירה אחת. אם עשיתם שימוש בשני מתווכים ההוצאה עלולה לגדול בעוד כ-60-70 אלף שקל, כך שההחלטה עלולה להיות כואבת יותר.

"מס הרכישה הוא 'מס רע'". גינדי (פרטי)

במקרה שאותו זוג לא יכול להגדיל משכנתא ורוצה לעבור דירה באותה עיר, הוא לא יוכל לעשות זאת. לכן, הוא יצטרך להתפשר על גודל הדירה, כיווני אוויר ואולי גם קומה כדי לממש את ההחלטה שלו. אם יבחר להגדיל את המשכנתא, ישלם עוד כ-1,000 שקלים לחודש למשך 30 שנה - רק כדי לממן את ההוצאות החד פעמיות שלו שרובן הולכות לקופת המדינה.

הרבה פעמים, זוג יכול להחליט שהוא עוזב את אזור המגורים שלו מסיבות טכניות, ולא על מנת לייצר רווח. הוא יכול למכור דירה במרכז תל אביב ולעבור לרמת גן, ועדיין - עבור דירה ששווי השוק שלה זהה - הוא ישלם יותר ויכול להיות שיצטרך להתפשר לא רק על אזור המגורים - אלא גם על הדירה עצמה. סביר להניח שזוג שלא יכול להגדיל משכנתא, יבחר בדירה זולה יותר, סביב 3.3 מיליון שקל ואפילו פחות במקרים מסוימים.

עוד ב-

למה מחירי הדיור לא יורדים? הנתון ממכרזי רמ"י שירגיז אתכם

לכתבה המלאה

אז מה צריך לעשות? לדברי גינדי, "את מס הרכישה יש להחליף במיסוי על רווח ולא על רכישה והגדלת הסכום הנדרש כדי לרכוש או לשפר קורת גג".