פרופ' ירון פלוס ספג לא מעט ביקורת בחודש האחרון. הסיבה לכך היא מדד מחירי הדיור, שהצביע על עליית מחירי הנדל"ן בתקופת ההאטה. בלמ"ס הסבירו כי מדובר בתיקון, אך הספקולנטים טוענים שמדובר בחישוב שגוי. בפעם הראשונה מזה זמן רב, פרופ' פלוס החליט לדבר על הביקורות וגם על שיטת החישוב של למ"ס.

"אתמול פרסמנו שהייתה עלייה במחירי הנדל"ן, 0.8% במדד. תמיד זה יוצר שיח, כי אנחנו בתקופות של עליות וירידות ויש שיח - לאן השוק הולך", אמר בכנס הלמ"ס שנערך הבוקר. "במדינת ישראל תמיד המוטיב המרכזי והתחלה של כל ניתוח הוא האוכלוסיה וגידול האוכלוסיה. עדכנו את הנתונים בימים האחרונים, עם המהגרים אנחנו בגידול אוכלוסיה של 1.4% ואלה נתונים מהימים האחרונים. זה אומר שיש 140 אלף איש חדשים כל שנה. ההגירה השלילית הקטינה מעט את המספר. כל שנה אנחנו גדלים וחייבים להיערך לזה בעולם הנדל"ן. מ-1980 גדלנו פי 3, ממיליון משקי בית - לכ-3 מיליון משקי בית. זה צד הביקוש וזה בהחלט ממצב אותנו. יש לנו פה אתגר".

"בואו נדבר על צד ההיצע", הוא ממשיך. "יש בטן, מ-2008. בשנים האחרונות. לפי התכנית האסטרטגית של המועצה הלאומית לכלכלה, והם שינו את הצרכים, ומהשנה צריך 65.6 אלף יחידות דיור, אבל לפחות לצורך שהוגדר ב-2017 היינו צריכים 55 אלף דירות - ומ-2022 עמדנו בכך. ב-2023 היינו על 60 אלף. אין לנו את נתוני 2025, אבל ההערכה היא שאנחנו מעל היעד".

הגרף שהציג פרופ' פלוס בכנס הלמ"ס

"אנחנו רואים את שיעור הגידול באוכלוסיה לעומת שינוי בשוק הדיור. רואים ששיעור הגידו באוכלוסיה די קבוע ושיעור הגידול בדירות ירד. אנחנו רואים הדבקה של הפער בשנים האחרונות. עוד נתון מעניין: אחוז הדירות בשכירות. אפשר לראות שהאחוז הזה גדל ועולה. יותר אנשים בוחרים לגור בשכירות ולא לרכוש דירה, וזה מצביע על הנושא של המחירים. אנחנו די קרובים ל-OECD, אנחנו עם 29% והם עם 27%. יש הרבה מדינות כמו שוויץ וגרמניה ששם דיור בהשכרה מאוד ממוסד ונפוץ. זו לא אינדיקציה שלילית.

על מדד תשומות הבנייה אמר: "שיעור העלייה ב-5 השנים האחרונות הוא 21.9%. כשמסתכלים על מדד מחירי הדירות - הוא עלה ב-36%. כלומר, מחירי הדיור עלו יותר מתשומות הבנייה. הקורונה העלתה את מחירי החומרים והמלחמה את עלות שכר העבודה".

על מדדי המחירים אמר: "ניתחנו את המחיר החציוני מול המחיר הממוצע. במחשבה ראשונה אמרתי שאם יש הרבה דירות יוקרה, הייטק ואקזיטים, אולי נראה שהממוצע בורח מהחציון. אבל זה לא קורה. אנחנו רואים שהמגמות זהות - כלומר, המחיר הממוצע זהה למחיר הדירה החציוני. העלייה די דומה. עוד גרף שראינו, הוא שמחיר למ"ר מרובע ואת מדד המחירים. רואים את אותה המגמה. במחיר של מחוז תל אביב לעומת הארצי, אנחנו רואים בריחה. מחוז תל אביב 'ברח' עם המחירים. אנחנו רואים את המחיר הממוצע של דירות בערים הגדולות. חלק מהערים עולות וחלק יורדות. יש הרבה שונות בין הערים".

בהמשך הסביר פרופ' פלוס כי "בדקנו גם מחיר דירה ממוצעת לעומת הכנסה. אנחנו בוחנים תמיד את העלות של הדירה במונחי הכנסה ברוטו. אפשר לראות כי עד 2008 המחירים עמדו על 60 משכורות, הייתה עלייה מאז ובשנתיים האחרונות רואים התייצבות וירידה. זה גם בגלל שהשכר עלה, אבל גם כי יש התמתנות במחירים. בדקנו את השינוי הריאלי והנומינלי כי רצינו לבדוק גם את הפחתת קצב האינפלציה. עבור רוב משקי הבית, דירה היא לא ברת השגה. בחדרה ובחיפה אפשר להשיג דירות, אבל יש ערים שהנשיגות היא בעייתית".

עוד ב-

משרד האוצר מזהיר: "נתוני מכירת הדירות בישראל שגויים"

לכתבה המלאה

לסיכום אמר: "אנחנו בלמ"ס אומרים מה קרה. אתם תעשו עם הנתונים מה שאתם חושבים. אתם צריכים לחשוב איך לגרום למחירים להתמתן, איך לגרום להרבה זוגות צעירים לקנות דירה".