אחרי שתי הפחתות ריבית רצופות, עושה רושם שנגיד בנק ישראל החליט לעצור. הפחתת ריבית שלישית בתוך זמן קצר, במצב בו ישראל עדיין בלב המלחמה, היא לא דבר, שלפחות לפי שעה, צפוי לקרות בסוף החודש.

משרדי המכירות החלו להתעורר. זה עדיין לא בא לידי ביטוי במספרים שהיו כאן לפני המלחמה, הם אפילו רחוקים מלהיות כאלה, אבל יש התעוררות. במדד עסקאות הנדל"ן של הלמ"ס בסוף השבוע ראינו את ההתעוררות הזו בשלושת החודשים האחרונים. השוק כבר תמחר, לפחות באופן חלקי, את חזרת החטופים, הורדת הריבית ואפשרות לסיום המלחמה. מצד שני, מדד מחירי הדיור שדיווח על עלייה במחירים פעמיים ברציפות - עומד במרכז השיח של הספקולנטים בשוק הדיור. הם, שעשו שימוש בנתוני הלמ"ס כאשר הצביעו על עלייה בחודשים האחרונים, טוענים כעת כי הנתונים מוטעים.

מחירי הדיור, לפי הלמ"ס, עלו ב-0.4% בשנה האחרונה. זה כמובן נתון שנשמע דמיוני. אנחנו ערים כל העת לירידות מחירים בתל אביב, שומעים על הטבות המימון של הקבלנים ויודעים שהמחירים לא בעלייה. מה כן קורה בשוק? הטבות המימון דוחפות את השוק למעלה ועסקאות דירות היוקרה במרכז משאירות את ממוצע המחירים שפוי.

הטענה המרכזית היא שיש עלייה בהיצע הדיור עם 86 אלף דירות לא מכורות. המדד מראה כי מספר חודשי ההיצע למכירת כל הדירות (כלומר, הזמן שיידרש כדי למכור את  כולן) הוא 31.4 חודשים. זה כמובן בלתי אפשרי. חלק גדול מהדירות האלה יהיו מוכנות בעוד שנים רבות. הממוצע הוא הגיוני, משום שחלק מהפרויקטים נמצאים בשלב בנייה, אבל רוב הפרויקטים לא מוכנים לאכלוס ויש כאלה שאפילו לא התחילו בחפירה ודיפון הקרקע. יכול להיות שצריך לשנות את הנתון הזה, של מלאי הדירות הלא מכורות ולהתייחס לדירות המוכנות הלא מכורות. גם בנתון הזה נראה עלייה, אבל היא תהיה פחות דרמטית.

מי שמסתכל על התופעה הזו בשוק הדיור מבין את הדיסוננס: מצד אחד מלאי גדל ומצד שני מחירים עולים מזה כחודשיים בשיעור של 1.4%, כשהדירות החדשות עלו ב-0.9%. נזכיר כי מספר פרמטרים השפיעו על מספר העסקאות בשוק: הראשון הוא מס הרכישה הגבוה על משקיעים, שעלה בסוף 2021 ל-8%. זה הדיר משקיעים מהשוק בפעם הראשונה. השני הוא הריבית הגבוהה, שמרחיקה נוטלי משכנתאות מהשוק (כעת היא בירידה עם צפי לירידה נוספת, וזה מקל עליהם) והשלישי הוא צמצום הטבות הקבלן.

סביר להניח שבשוק רגיל, עם ריבית סבירה, מס רכישה של 5% וללא צמצום הטבות הקבלנים, היינו רואים כאן שוק מזנק. ואולי זו בדיוק הסיבה שבגללה אנשים קונים דירות: הם מאמינים שאחרי המלחמה, עם הפחתה של עד 1% בריבית, והמעבר של האנשים לדירות עם ממ"ד - כל זה ישפיע על הביקושים גם אם המפקח על הבנקים ימשיך להתערב בשוק וימנע מהקבלנים למכור דירות במבצעים.

עוד ב-

אלה מוכרי הדירות שסופגים את המכה הקשה ביותר

לכתבה המלאה

אז מה יקרה הערב במדד? לפי נתוני האוצר, אנחנו רואים ירידה במספר העסקאות בינואר. לפני נתוני הלמ"ס, אנחנו רואים עלייה של קרוב ל-20% במספר העסקאות בנובמבר-ינואר (הלמ"ס מודד את הנתונים בצורה רבעונית, ומספק מידע כללי לגבי אותו חודש). ומה מודד מדד מחירי הדיור? לא חודש ולא שלושה, אלא את החודשיים האחרונים. נתוני הערב יצביעו על השינויים בין דצמבר וינואר, לעומת נובמבר ודצמבר. אם חודש ינואר היה חזק מחודש נובמבר, המספרים ימשיכו לעלות. אחרת - הם ימשיכו לרדת. ואולי יש כאן עוד נקודה למחשבה עבור הלמ"ס והאוצר: איחוד נתונים. פשוט, לפרסם מדי חודש את הנתונים לחודשיים האחרונים. כך יהיה אפשר להשוות את נתוני העסקאות לנתוני המחירים בצורה יעילה ואפקטיבית יותר.