כמה דירות נבנו ותוכננו במסגרת התחדשות עירונית והאם ישראל נמצאת במגמת שיפור, או שהיא עדיין תקועה מהבחינה הזו? ההתחדשות העירונית חשובה מאוד - בישראל אין מספיק עתודות קרקע וכשההיצע של הקרקעות מוגבל - יש חשיבות רבה לבנייה לגובה.

מדוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה כי בשנת 2025 אושרו 186 תכניות פינוי ובינוי חדשות הכוללות כ-76,000 יח"ד, ועוד  עשרות אלפי יח"ד שאושרו בתכניות עירוניות להתחדשות בניינית. עוד אפשר לראות כי התחדשות עירונית מהווה מעל שליש 35% מכלל יחידות הדיור שקיבלו היתרי בניה במוסדות התכנון, ו-28% מכלל התחלות הבנייה בשוק. זה מראה על התוכניות העתידיות להגדיל את הנפח, אבל הבנייה בפועל נמוכה יותר. כל דירה חמישית (22%) שנמכרה בשוק נבנתה בפרויקט התחדשות עירונית. בוועדות המחוזיות היו מצפים לראות יותר משליש דירות שנבנות בפועל, ובעתיד להגיע אף ל-50%. בינתיים המספרים רחוקים משם.

הדוח הזה חשוב כי הוא מלמד על המעבר מבנייה על קרקעות פנויות לבנייה אינטנסיבית במרקם הבנוי, במסגרת תהליכי התחדשות עירונית. בשנת 2025 47 מתחמים הוכרזו במסלול רשויות ובהם מעל 48 אלף יח"ד חדשות. כמו כן, אושרו 186 תכניות מפורטות למתחמי פינוי בינוי הכוללות 75,925 יחידות דיור, מהן 55,074 יח"ד תוספתיות. עוד נמצא, כי ב-21 ערים אושרו או קודמו השנה תכניות התחדשות בניינית. מתוכן 18  תכניות במימון ותכנון של הרשות להתחדשות עירונית, שיש בהן פוטנציאל של כ-604 אלף יח"ד בכל מרחבי התכנון הרלוונטיים.

ומה עם היתרי הבנייה? בשנת 2025 ניתנו היתרי בנייה ל-28,902 יחידות דיור במסגרת מיזמי התחדשות עירונית, מתוכן 13,066 יח"ד במתחמי פינוי ובינוי ו-15,836 יח"ד במיזמי התחדשות ביניינית לסוגיה. 28% מכלל התחלות הבניה היו בהתחדשות עירונית. מדובר ב=22,580 דירות במסגרת הריסה ובניה מחדש ובמסגרת עיבוי ותוספת יח"ד לבניינים קיימים.

ומה עם נושא התכנון? נרשם בשנת 2025 שיא של כל הזמנים, עת אושרו ברחבי הארץ 186 תכניות מפורטות למתחמי פינוי בינוי, הכוללות 75,925 יחידות דיור, מהן 55,074 יח"ד תוספתיות. כרבע מתכניות אלו הן ביוזמה ממשלתית. ניתן לראות, כי במהלך העשור האחרון, צמח מספר יחידות הדיור בתכניות פינוי ובינוי שאושרו מכ-6,000 יח"ד בשנת 2015, ועד כ-76,000 בשנת 2025. 
 

הערים המובילות בתחום התכנון הן ירושלים, לוד וטירת הכרמל. בשנת 2025 ירושלים ממשיכה להוביל במספר יחידות דיור מוצעות בתכניות שאושרו במיזמי פינוי ובינוי. העיר המובילה במספר יחידות הדיור שאושרו בתכניות פינוי ובינוי מאושרות ביחס לגודל האוכלוסייה היא טירת כרמל, ואחריה לוד וחדרה. מדובר בבשורה של ממש, המראה על מגמה יציבה של התרחבות בשורת ההתחדשות העירונית ליישובים נוספים ולמעגלי ביקוש נרחבים יותר.

לגבי תכניות ההתחדשות הבניינית - מחליפות תמ"א 38: בשנת 2024 פקע תוקפה של תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. במטרה לאפשר לשוק חלופה נוחה ומהירה להתחדשות בניינית ביום שלאחר פקיעתה של תמ"א 38, קידמה הרשות הממשלתית בשיתוף פעולה מלא עם הרשויות המקומיות השונות תכניות להתחדשות בניינית. תכניות אלו מספקות חלופה איכותית להתחדשות בניינית, המותאמת לצרכים הייחודיים של כל רשות מקומית, ומייתרת את הצורך בקידום תכניות מפורטות לכל בניין או מגרש בנפרד. פעילות זאת המשיכה ביתר שאת בשנת 2025.
 
מהרשות נמסר כי בשנת 2025 הרשות להתחדשות מימנה ותכננה תכניות להתחדשות בניינית כחלופה לתמ"א 38 ב-ב-18 ערים, המתווספות ל-3 תכניות שקידמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואושרו בשנים קודמות. עד כה, אושרו תכניות התחדשות בניינית ב-9 ערים - נהריה, רמלה, רעננה, כפר סבא, לוד, פתח תקווה, יבנה, באר שבע ובאשדוד. תכניות נוספות מקודמות בחיפה, בת ים, אשקלון, בני ברק, ובית שמש, ולאחרונה החלה הרשות להתחדשות עירונית לקדם תכניות נוספות בטירת הכרמל, רמת השרון, רחובות וקרית שמונה. לתכניות אלו פוטנציאל לקדם התחדשות עירונית של 36,653 בניינים במרחבי התכנון הרלוונטיים בכל הערים בהן הן מקודמות, ולהניב 622,192 יח"ד חדשות ומחודשות.

עוד צוין, כי בערים הרצליה, הוד השרון, חולון, יוקנעם, קרית גת, קרית מוצקין ורמת השרון הייתה תכנית עירונית להתחדשות בניינית, ערב פקיעת תמ"א 38.

במהלך השנה הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בניה שכללו 28,902 יח"ד בהתחדשות עירונית, מתוכן 13,066 יח"ד אושרו בהיתרי בניה מכוח תכניות פינוי ובינוי ו-15,836 יחידות דיור אושרו בהיתרי בניה שהוצאו מכוח תכניות להתחדשות בניינית.

מהנתונים עולה, כי בשנת 2025 נרשם הנתון השני בגובהו בכל הזמנים של היתרי בנייה לפינוי ובינוי,  הגבוה בכ-42% מזה של 2023. עם זאת, נרשמה ירידה של כ-15% בהיתרי בנייה אלו בהשוואה לנתוני 2024. לצד זאת, נשמר הרף הגבוה של יח"ד בהיתרי בנייה בהתחדשות בניינית (תמ"א 38 וחלופותיה), כאשר רק בשנת 2022 נרשם נתון גבוה יותר. נתונים אלו תומכים בעלייה שחלה במודעות הציבור לצורך במיגון נוכח האתגרים הביטחוניים בשנים האחרונות, לצד הקושי בקידום מיזמי פינוי בינוי בתנאי שוק משתנים.
במהלך העשור האחרון גדל מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה לפינוי בינוי בלמעלה מ-1,200%, נתון שממחיש אולי יותר מכל את כניסתה של ההתחדשות העירונית לקדמת הבמה של שוק הדיור. 

בשנת 2025 ירושלים הובילה במספר יח"ד שניתנו במסגרת היתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי, אשר הגיע ל-4,092 יח"ד. יהוד-מונוסון, גבעתיים ובת-ים הובילו בהיתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי ביחס לגודל האוכלוסייה. ניתן לראות, באופן מובהק, כי הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית (כמפורט בהמשך), אשר נחתמו עם חלק מהרשויות המקומיות וכוללים תמריץ כספי משמעותי בגין אישור היתרי בניה לבניית יח"ד בהתחדשות עירונית, האיצו את הליכי הוצאת היתרי הבנייה כאשר רוב הערים המובילות הן ערים שנחתם עימן הסכם מסגרת, והם היוו תמריץ יעיל ומשמעותי להגדלת מספר ההיתרים.

בשנת 2025 נמשכה ההובלה של תל אביב–יפו במתן היתרי בנייה מתוקף התחדשות בניינית ותמ"א 38, כאשר 180 מבנים קיבלו היתר בשנה זו, חלקם הגדול במסלול הריסה ובנייה מחדש. בשנת 2025 נרשמה עלייה ניכרת בהיקף ההיתרים שניתנו בחיפה, המבטאת גידול של כ-70% במספר יחידות הדיור שהונפק להן היתר בנייה במסלול זה, לעומת שנת 2024. ביחס לגודל האוכלוסייה בשנה זו מובילה תל אביב–יפו, ואחריה רמת גן, ובשנה זו הצטרפה למובילות גם רעננה.

על פי חוק, הכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נדרשת על מנת להקנות ליזם את הטבות המס הקבועות בחוק, שהינן חיוניות למימוש הפרויקט, וכן נדרשת כדי להחיל על המיזם הסדרים שונים הקבועים בחוק, כגון לעניין "דייר סרבן". 

לגבי הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות נכתב כי הסכמי המסגרת הראשונים (דור א') נחתמו בשנת 2022 עם 12 רשויות מקומיות בהיקף תקציבי של 440 מיליוני שקלים. עד שנת 2025, נוצל תקציב זה במלואו, בגין היתרי בנייה שהונפקו עד 2024 כולל, ובהם 27,393 יחידות דיור בפינוי ובינוי ו-15,771 בהתחדשות בניינית.

במהלך שנת 2024 התקשרה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בהסכמי מסגרת רב-שנתיים (דור ב') עם שש רשויות מקומיות נוספות – יהוד, רמלה, פתח תקווה, חולון, אור יהודה וקריית גת, בהיקף תקציבי כולל של 120 מיליון שקלים. בשנת 2025 חולקו לראשונה מענקים לרשויות במסגרת הסכמי דור ב' בגין הנפקת היתרי בנייה בעבור 1,887 יחידות דיור בפינוי בינוי ו-1,739 יחידות דיור בהתחדשות בניינית, בסך של כ-42 מיליון שקלים כמפורט להלן:

עוד ב-

העיר המפתיעה שבה מעל 90% מהדירות נבנות בהתחדשות עירונית

לכתבה המלאה

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, מסר בתגובה לנתונים: "דוח 2025 מציג תמונה ברורה, ההתחדשות העירונית ממשיכה לשבור שיאים ולהפוך לחלק משמעותי יותר ויותר משוק הדיור בישראל. מאחורי הנתונים עומדת עבודה יומיומית של הממשלה, הרשויות המקומיות וכלל השותפים לדרך, שפעלו יחד להסרת חסמים, לקיצור תהליכים ולהרחבת היקפי הפעילות בשטח. היום אנחנו כבר רואים את השינוי בצורה ברורה בנתונים: ההתחדשות העירונית מהווה חלק משמעותי מהתחלות הבנייה בישראל, נתון שממחיש כי מדובר כבר במנוע מרכזי של שוק הדיור ולא במסלול משלים. כשאנחנו רואים עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, גידול בהיתרי הבנייה ועלייה עקבית בפעילות בכל רחבי הארץ, אנחנו מבינים שהתחדשות עירונית היא כבר לא רק כלי תכנוני, אלא מנוע משמעותי לחיזוק הערים, להגדלת היצע הדיור ולשיפור איכות החיים של התושבים. עכשיו המטרה היא להמשיך את התנופה, להרחיב אותה לעוד ערים ואזורים, ולהבטיח שהצמיחה שאנחנו רואים היום תהפוך למציאות ארוכת טווח עבור אזרחי ישראל".