שוק הדיור בישראל נמצא בהאטה, מספר עסקאות הנדל"ן בירידה, אבל תושבי החוץ מאזנים אותו: הם קונים דירות יוקרה בירושלים. ירושלים ותל אביב הן שתי הערים שבהן מספר הדירות הלא מכורות הוא הגבוה ביותר וזה אמור להצביע על ירידת מחירים. הירידה החדה לא הגיעה לירושלים, גם בגלל שרוב הדירות האלה לא מוכנות ונמצאות בשלבים מוקדמים יחסית, וגם משום שעסקאות היוקרה מאזנות את העיר.

לפני שנתחיל, חייב להזכיר: נתוני הלמ"ס לחודשים מאי-יוני מצביעים על עלייה במחירים הנדל"ן בירושלים - 1.8%. זה קורה אחרי נתוני השפל בחודשיים הקודמים ואומר שהיה שינוי משמעותי בעיר במהלך חודש יוני.

אז כמה עסקאות יוקרה יש בעיר? לפי נתוני רשות המסים, בין מאי ליוני השנה נעשו לא פחות מ-8 עסקאות בשמונה ספרות - 10 מיליון שקלים ומעלה. זה הרבה ביחס לתקופת ההאטה בשוק ומראה ששוק היוקרה מדלג מעליה. ברחוב שמואל הנגיד נרכשה דירת 200 מ"ר ביותר מ-18 מיליון שקל - זו הייתה העסקה הגבוהה ביותר. לפי עסקאות ראשונות בחודש יולי אפשר לראות כי השוק חזר לעצמו ורוב העסקאות נעשו במחירים ממוצעים של 30-35 אלף שקל למ"ר.

לפי הלמ"ס, בין מרץ למאי השנה נמכרו בעיר 1,386 דירות - מהן 539 דירות חדשות ו-847 דירות יד שנייה - המקום השני בישראל במכירת דירות חדשות והמקום הראשון במכירת דירות יד שנייה. באותה תקופה נמכרו ברחבי הארץ כ-21 אלף דירות, ירידה של כ-10% לעומת אשתקד. ירושלים נותרה בצמרת שוק הדיור. בשנה האחרונה נבנו בה יותר מ-6,000 דירות - הנתון השני בגובהו בישראל אחרי תל אביב-יפו.

לכאורה, מדובר בנתונים מאזנים. מצד אחד ביקוש גבוה ומהעבר השני - עלייה בהתחלות בנייה. "ירושלים היא שוק נדל"ן ייחודי, שלא תמיד מתנהג בהתאם למגמות הארציות. המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה", מסביר עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין המכיר היטב את הלך הרוח בעיר. "לכך מצטרפת מדיניות המעודדת בנייה והתחדשות עירונית, והשילוב בין השניים מייצר פעילות גבוהה יחסית גם כשהשוק הארצי מתמתן".

אלחנן רווח, מתווך שמתמחה בנדל"ן בוטיק בירושלים, מוסיף כי יש גם אלמנט רגשי בהחלטת הרכישה: "בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם".

פרויקטים של התחדשות עירונית הם גורם נוסף שמאזן את צד ההיצע, לעומת הביקוש הגבוה לדירות יוקרה. לצד מגדלים שמגדילים את היצע הדירות באמצעות בנייה לגובה, מוקמים גם פרויקטים בקנה מידה בינוני, עם דגש על המרחב הציבורי והמרקם השכונתי. עו"ד משה מנשה, המלווה פרויקטי נדל"ן בירושלים טוען כי "מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים המקומי ומאפשרת לשמור על איכות החיים של הדיירים. בסופו של דבר, אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים".

מבדיקה שערכנו השבוע עולה כי יסודות שיתוף של קבוצת קהאן (שייכת לאיש העסקים והיזם יחיאל קאהן) שולטת בשוק ההתחדשות הבניינית בירושלים. כשגם החברות טרא נדל"ן וקפיטל גולד בונות לא מעט דירות באזור. כל אחת מהחברות בונה 14-16 פרויקטים, רובם אחרי היתר. עוד חברות שמגדילות את ההיצע בעיר: יתד התחדשות עירונית וקבוצת בית ירושלמי.

עוד ב-

מבית"ר ירושלים לנדל"ן: הדירה היוקרתית שרכש ברק יצחקי

לכתבה המלאה

ההערכה היא שככל שהמצב הביטחוני המתוח יימשך, מספר העולים לישראל יגדל, כשבמקביל, אפשר לראות תנועה גדולה יותר של תושבי החוץ לרכישת דירה, כשהם מתכוננים לאפשרות של עלייה לארץ. התנועה המשמעותית מגיעה בין היתר מארצות הברית, כשהאוכלוסיה האנגלו-סכסית רוכשת דירה בירושלים ובמודיעין הסמוכה.