1. לאחרונה פנו אליי מספר יזמים וסיפרו לי על הקושי למכור דירות. שאלתי את אחד מהם, שעובד בעיקר באזור הפריפריה, כמה עולה דירה ממוצעת בפרויקט שלו. הוא השיב שהוא מוכר דירות סביב 1.6 מיליון שקל. "יש גם דירות ב-1.3 מיליון שקל", הוא השיב. "עד כמה הקצב נמוך?", שאלתי. "6-7 דירות בחודש. אבל הולך קשה מאוד", הוא סיפר. אמרתי לו שזה הרבה יותר מהקצב שבו נמכרות דירות בפרויקט אחרים. "כן, אבל יזם בתל אביב יכול להרוויח חצי מיליון לדירה. אני מרוויח 40% ממנו".

ואז זה הזכיר לי שיחה שקיימתי מוקדם יותר השבוע עם יזם אחר, שבונה באזור תל אביב. הוא סיפר לי שהוא לא הצליח למכור דירות ב-2025 ובאחד הפרויקטים שלו הוא הוריד מחיר משמעותית כדי "לשחרר חמצן". חזרתי לשאול אותו מה המצב בפרויקט. "מכרתי כמה דירות, התגלגלתי, ועכשיו העליתי מעט את המחירים", הוא סיפר. ביקשתי מספרים. "בוא נגיד שבתקופות טובות הייתי מוכר ב-55 אלף שקל למ"ר. הורדתי את המחיר ל-50 אלף שקל לתקופה מסוימת, מכרתי שתי דירות אחרי תקופה ארוכה, והמחיר חזר. היום אני אמכור את אותה דירה ב-52 אלף שקל למ"ר. תעשה חשבון, זה 300 אלף שקל הנחה על דירה. הירידה הייתה זמנית, כדי להראות לבנק שהעסק עובד. מי שקנה הרוויח".

אבל לאחרונה הפרויקט שלו בתל אביב נתקל בקשיים. הוא שוחח עם קבלנים אחרים באזור, והמצב שלהם היה דומה. הם לא הצליחו למכור דירות עם הנחה של 5%. שאלתי את אחד מהם מה הוא מתכוון לעשות. "אם אתה חושב שאני הולך להפסיד אתה טועה. נכון, התקופה קשה יותר. נשארו לי כמה עשרות דירות בפרויקט. אנחנו הולכים כנראה להשכרה".

לא ברור למה השוק התל אביבי מתעקש כל כך להישאר עם הראש מעל המים. שכירות זה פתרון מצוין עבור יזמים שקיבלו טופס 4 עם מכירות של 50% מהפרויקט. הבנק לוחץ, הביקוש לשכירות באזור שלהם גבוה מאוד ביחס להיצע, אז מה בדיוק הסיפור?

אחד היזמים הסביר, ובצדק, שכדי להתגלגל לפרויקט הבא הוא חייב עוד כסף, אחרת הבנק לא ימנף אותו. "גם ככה המצב קשה", הוא הסביר. "אז אני לא פותח פרויקטים חדשים. אתה תראה שבסוף נגיע למצב שיהיו חסרות דירות בתל אביב. ואז נראה מה יקרה עם מי שלא רצה לקנות דירות ב-5% הנחה". אז בינתיים, חלק מאותן דירות ייועדו להשכרה, הקבלן לא יפתח פרויקטים חדשים ומה השלב הבא? תשאלו את המדינה, שזוחלת בכל הקשור לשיווק פרויקטים של שכירות ארוכת טווח בתל אביב והמרכז.

כמה חבל.

2. השבוע פרסמנו לראשונה שהיזם צחי אבו רכש מחברת אזורים בפרויקט N ויצמן בנתניה 50 דירות ב-120 מיליון שקל. הסיפור הוא פשוט: אבו קיבל מקבץ של דירות בהנחה. אזורים לא הצליחה למכור, ואבו רכש את הדירות בהנחה משמעותית, סביב 15% ואולי יותר. הבעיה היא שהדירות האלה הולכות לשכירות והמשמעות היא שאזורים הניחה שאולי מחירי הדיור באזור ימשיכו לרדת.

פרויקט בשכונת ויצמן בנתניה הוא פרויקט לא פשוט. זה רחוב מבוקש, מרכזי יחסית, אבל נמצא במרכז העיר נתניה. הרחוב מרכזי ורועש יחסית ולא פשוט למכור דירות באזור, במיוחד כשלאחרונה התחילו לשווק פרויקטים נוספים באזור. לפי נתוני רשות המסים, החברה מכרה 4 דירות השנה. בסוף ויצמן יש פרויקטים נוספים, מגדלים גבוהים שנבנו במסגרת התחדשות עירונית. ההיצע הוא גבוה ונראה שאבו רכש את הדירות מתוך הנחה שיש ביקוש לשכירות באזור.

דירות 4 חדרים חדשות באזור נמכרות סביב 3 מיליון שקל. אבו, לפי חישוב פשוט, רכש את הדירות במחיר של 2.4 מיליון שקל. לכאורה, ההנחה גבוהה יותר, אבל בפועל - חלק קטן מהדירות הן דירות 3 חדרים שלא הצליחו למכור והן נמכרו במחירים של 2.2 מיליון שקל - כך שההנחה במקרה של חלק קטן מהדירות לא קיימת. לפי קבלנים באזור, אבו קיבל הנחה של 15%, ולא יותר מכך.

מצד שני, אין לו עלויות מימון כבדות מאחר והוא רכש מקבץ קטן יחסית של דירות ומתגלגל לפרויקט הבא. הסיכון היחיד הוא התשואה. באזור שכונת ויצמן התשואה עומדת על פחות מ-3%. המסקנה: אבו בונה על רווח עתידי, כי הוא חושב שמחירי הדירות יעלו. אחרת, אין הצדקה ללכת למהלך כזה, גם אם מספרים לכם שהוא שלשל לכיסו רווח של מעל 20%. עובדה: אבו הסכים לשלם 15% בלבד במועד החתימה. את שאר הכסף הוא יעביר לחברה רק במועד המסירה - לקראת הקיץ הבא.

וכל זה, כמובן, לא מנע את הגל שהגיע אחרי: הודעות שרשור בקבוצות ווטסאפ כלכליות שמבשרות על ירידה של 20% במחירי הדיור. מכירה של קבלן לקבלן? נתונים מוטעים? כל זה לא משחק תפקיד, כשמנסים לזרוע פחד אצל הציבור.

3. וזה מחזיר אותנו לשאלה העיקרית שעולה מתוך נתוני שוק הדיור: בזמן שמחירי הדיור בהאטה, ובזמן שיש מחסור משמעותי בדירות להשכרה - מה יעשו אלה ששכר הדירה שלהם עולה ב-5% מדי שנה? חלק מהקבלנים מספרים שהתשואה משכירות בפרויקטים שלהם דווקא גדלה. איך זה יכול להיות? הם הורידו את מחירי הדיור ב-5% בשנה האחרונה, אבל לטענתם מחירי השכירות באותו אזור קפצו ב-7%-6% באותה שנה. כשהפער הזה הולך ומתרחב יש מסקנה אחת - נקודת שיווי המשקל תשתנה בקרוב ולא בטוח שהשוכרים, שמחכים לקבלנים בפינה, ירוויחו מההמתנה הזאת.

אבל אז כבר נהיה אחרי הבחירות. למי אכפת?