האם המדינה תעשה סוף לטובות ההנאה והבונוסים השמנים שמקבלים יועצי משכנתאות מגופים חוץ בנקאיים, והכל כדי לגרום ללקוחות שלהם לקחת אצלם משכנתא? רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון פרסמה את דוח הערכת השפעה רגולטורית (RIA) ואת הוראות החוזר בנושא פעילות נותן שירותים פיננסים מול נציגי לקוחות בתחום הלוואות לדיור. המסקנה היא ברורה: הפעילות הזו היא אסורה - ועלולה לגרור סנקציות כלפי היועצים.

לפי הדוח, בשנים האחרונות חל גידול משמעותי בפעילותם של גורמים מתווכים, ובכלל זה יועצי משכנתאות, המלווים לקוחות בתהליך נטילת הלוואות לדיור, לרבות מול נותני שירותים פיננסים חוץ בנקאיים. נמצא כי מתקיימים מודלים מגוונים של התקשרות ותגמול בין נותני שירותים פיננסים לבין הנציגים, אשר עשויים ליצור זיקות כלכליות וניגודי עניינים, וכן פערי מידע ושקיפות כלפי הלקוח". החשש העיקרי הוא, כמובן, שיועץ המשכנתאות יחשוב על טובת ההנאה שהוא מקבל, ולא על הלקוח.

איך זה בא לידי ביטוי? בכל דרך אפשרית. חופשות, הטבות, כרטיסים להופעות ועוד שלל הטבות מאותם גופים ליועצים. "לאור מאפייני השוק, ובפרט היעדר הסדרה של פעילות הנציגים לצד קיומם של הסדרי תגמול העלולים להשפיע על שיקול דעתם, עולה צורך לקבוע כללים שיבטיחו, כי פעילות נותני השירותים הפיננסיים מול הנציגים תיעשה באופן הוגן, שקוף וללא פגיעה בטובת הלקוח", נכתב.

מטרת האסדרה היא למנוע מצב של ניגודי עניינים בין הנציג לבין נותן השירותים הפיננסיים, לחזק את עצמאות שיקול הדעת של הנציג הפועל מטעם הלקוח, ולהבהיר את חלוקת האחריות בין הצדדים, ובפרט את אחריות נותן השירותים הפיננסיים בהליך החיתום.

במסגרת בחינת החלופות בדוח, הרשות דחתה את השארת המצב הקיים וציינה כי "החיסרון המשמעותי הוא הותרת כשל השוק על כנו; ניגודי העניינים המובנים ימשיכו להשפיע על שיקול דעתם של הנציגים, דבר שעלול להוביל להכוונת לקוחות למסלולי אשראי יקרים או פחות מתאימים בשל גובה העמלה המשולמת ליועץ. בהתאם לכך, השארת המצב הקיים מהווה פגיעה בלתי סבירה בהגנת הצרכן".

הרשות בחרה בחלופה לפיה אסור לתת תגמול ליועצים, וקבעה כי "חלופה זו קובעת איסור על מתן תגמול או טובת הנאה מכל סוג שהוא, במישרין או בעקיפין, מנותן השירות הפיננסי לנציג בקשר להלוואות לדיור. חלופה זו מבטלת באופן מבני ומוחלט את ניגוד העניינים, ומבטיחה ששכר הנציג ישולם על-ידי הלקוח בלבד. בחירה זו, נועדה לעצור את התופעה של הטיית לקוחות לטובת רווח אישי של הנציגים, ומבטיחה כי התחרות בין נותני השירותים הפיננסיים תתמקד בטיב המוצר ובמחיר ללקוח, ולא בגובה העמלה לנציג".

תגמול מוגדר כ"כל תשלום בכסף או בשווי כסף, לרבות עמלה, טובת הנאה, הנחה או כל הטבה אחרת, בין במישרין ובין בעקיפין; למעט השתתפות במימון כנסים או הכשרות מקצועיות או מתן חסות להם, ובלבד שמתקיימים כל אלה: הכנס או ההכשרה עוסקים באופן מובהק בתכנים מקצועיים ועיוניים הרלוונטיים לתחום הלוואות לדיור; ההשתתפות במימון הכנס אינה כוללת מימון, מלא או חלקי, של טיסות, נסיעות, לינה או שירותי אירוח נלווים". הוראות אלה ייכנסו לתוקף שלושה חודשים מיום הפרסום.

נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מסרה בתגובה: "אנו מברכים על החלטת רשות שוק ההון להסדיר את פעילותם של גופי המימון החוץ בנקאיים מול יועצי המשכנתאות ולחזק את ההגנה מפני ניגודי עניינים. מדובר בצעד חשוב ומתבקש שיחזק את עצמאותם המקצועית של היועצים, את אמון הציבור בענף ובעיקר את ההגנה על ציבור נוטלי המשכנתאות.

"כבר באפריל 2025 פנינו ביוזמתנו לראש רשות שוק ההון, עמית גל, בדרישה לאסור על גופים חוץ בנקאיים להעניק עמלות וטובות הנאה ליועצי משכנתאות, בדומה למגבלות הקיימות במערכת הבנקאית. אנו שמחים לראות שהרשות אימצה את העיקרון המקצועי שאנו מקדמים בעקביות: יועץ משכנתאות חייב להיות מחויב לטובת הלקוח בלבד, ללא תלות או אינטרס כלכלי מול הגוף המממן.

עוד ב-

הציבור לא פראייר - ומפסיק לקחת משכנתא בריבית משתנה

לכתבה המלאה

"המהלך הזה ממחיש את חשיבותו של שיתוף הפעולה בין ההתאחדות לרגולטורים ואת יכולתה של ההתאחדות לזהות כשלים בשטח ולפעול לתיקונם. זהו צעד משמעותי נוסף בדרך להשלמת החקיקה להסדרת מקצוע ייעוץ המשכנתאות ולקביעת סטנדרטים מקצועיים ואתיים מחייבים בענף כולו".