התחדשות ושות'

מה באמת מגן על בעלי הדירות כשפרויקט התחדשות עירונית מסתבך? התחדשות ושות' פרק 8

התחדשות ושות' הוא פודקאסט התחדשות עירונית, שעושה לכם סדר בדרך לדירה החדשה. בפרק השמיני: עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף על הערבויות שנועדו להעניק לבעלי הזכויות רשת ביטחון – וגם: מתי מימושן דווקא עלול לעכב את קידום הפרויקט

בשיתוף ice פרויקטים | 15/10/2026 9:48

התחדשות ושות': עו"ד אפרת רשף, עו"ד גיא פרבמן (צילום רז רוזובסקי, שמרית מאור באדיבות משרד פרבמן רשף ושות')

התחדשות ושות' הוא פודקאסט מבית אתר ice העוסק בהתחדשות עירונית ומבקש להפוך את התהליך הארוך, המורכב ולא פעם גם מפחיד ומבלבל – לנגיש ומובן יותר עבור בעלי הדירות. בכל פרק נארח מומחים, נשתף בסיפורים מהשטח, ונעשה לכם סדר בדרך לדירה החדשה עם כל מה שחשוב וצריך לדעת.

יחד עם עורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן, הבעלים של משרד פרבמן רשף ושות' – ממשרדי הנדל"ן וההתחדשות העירונית החלוציים והבכירים בישראל – סקרנו בפרקי הפודקאסט הקודמים את מסלול ההתחדשות העירונית מהנקודה שבה הכול מתחיל, שלב אחר שלב: התארגנות בעלי הזכויות והקמת הנציגות, מינוי אנשי המקצוע (עורך דין, שמאי, מפקח דיירים) שילוו את הפרויקט, בחירת היזם וגיבוש סל התמורות, חתימה על הסכם המשפטי ושמירה על זכויות האוכלוסייה המבוגרת, דיירים סרבנים, קידום הליכי התכנון והוצאת היתר הבנייה.

את הפרק השמיני של הפודקאסט אנו מקדישים לאחד הנושאים החשובים ביותר עבור בעלי הזכויות – הערבויות או במילים פשוטות יותר: המעטפת המשפטית שנועדה להגן עליהם, להבטיח את זכויותיהם ולספק להם רשת ביטחון גם במקרים שבהם מימוש הפרויקט נתקל בעיכובים, בקשיים או במחלוקות.

לצפייה בפרק המלא:

"נושא הערבויות תמיד נשמע מפחיד, אבל הוא הכרחי כדי לשמור על בעלי הזכויות בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית", מציינת עו"ד רשף. "אנחנו לא מדברים על ערבות אחת, אלא על מספר ערבויות, שכל אחת מהן נועדה להבטיח היבט אחר בתהליך. הערבות העיקרית היא הערבות בנוסח לפי חוק המכר, בשווי הדירה החדשה. אם משהו משתבש, מטרת הערבות הזאת היא להבטיח שבעלי הזכויות יקבלו את שווי הדירה החדשה שלהם".

"ערבות חשובה נוספת היא ערבות מסים", ממשיכה עו"ד רשף, "זו ערבות שנועדה להבטחת תשלום המסים שחלים על בעלי הזכויות. כאן חשוב להביא בחשבון כי בסופו של דבר בעלי הזכויות הם הנישומים מול רשויות המס, ולכן הערבות הזו באה להבטיח שהחבות הזו לא תיפול עליהם במקרה של אירוע מס. עוד ערבות מרכזית היא ערבות השכירות, שתכליתה להבטיח את תשלום דמי השכירות לבעלי הדירות לאורך כל תקופת הפינוי והבנייה. אסור לשכוח גם את הערבות להבטחת ליקויים, שנועדה להבטיח טיפול בליקויים, אם ישנם, בדירה החדשה; וכן את ערבות הרישום, שתבטיח שהפרויקט יושלם ברישום הבניין החדש והדירות החדשות על שם בעלי הזכויות."

לצד הערבויות הללו, ישנה גם ערבות להוצאות משפטיות, שנועדה לתת מענה במקרה שבו בעלי הזכויות נדרשים לנקוט בהליך משפטי מול היזם, כפי שמסבירה עו"ד רשף: "זו ערבות שהיזמים לא אוהבים לתת, משום שהיא מהווה למעשה מנגנון כספי שיאפשר לבעלי הזכויות לתבוע את היזם ככל ויידרש חילוט הערבויות, והיזם לא עומד בהסכם המשפטי".

"את השימוש בערבות זו, שנועדה להגן על בעלי הזכויות, נדרש לבצע באופן אחראי ומושכל", מבהיר עו"ד פרבמן. "אנחנו, כמשרד שיש לו גם את הפן של ייצוג בעלי זכויות וגם את הפן של ייצוג יזמים, מבינים את ההשלכות ואת העלויות הכלכליות ולוקחים את כל הדברים האלה בחשבון".

"בהקשר הזה", מוסיף עו"ד פרבמן, "אני יכול לספר שהיה לנו לא מזמן משא ומתן מול משרד עורכי דין, שדרש ערבות להליכים משפטיים בסכומים בלתי סבירים. אני, כעורך דין של היזם, נאלצתי להסביר שעם כל הכבוד, ההליך המשפטי לא מגיע לסכומים האלה ורק מייצר עלות מיותרת ליזם שעלולה להקשות על השלמת הפרויקט. בסיטואציות כגון אלה, להיכרות של המשרד שלנו עם שני הצדדים, הן בעלי הזכויות והן היזמים, יש ערך מוסף".

לצד החשיבות הגדולה בקבלת הערבויות, מדגישה עו"ד רשף כי השימוש בהן נדרש להיעשות בשיקול דעת: "היד של בעלי הדירות היום מאוד קלה על ההדק. הם ישר מגיעים אלינו ואומרים: 'תחלטו לנו את הערבות'. צריך תמיד לזכור שהיעד שלנו הוא להביא את הפרויקט לקו הסיום ואת בעלי הזכויות לדירות חדשות. לכן כעורכי הדין המלווים, אנחנו צריכים לבחון ולשקף מתי כדאי ומתי לא כדאי להשתמש בהן".

דוגמה מוחשית לכך שלעיתים דווקא ההחלטה שלא למהר לחלט את הערבויות היא זו שעשויה להביא לסיום הפרויקט, מביא עו"ד פרבמן מהשטח: "בפרויקט תמ"א במסלול של חיזוק ועיבוי, אנחנו ייצגנו את בעלי הדירות בבניין אחד, כשעורך דין אחר ייצג את בעלי הדירות בבניין השני. שלב מסוים היה איזשהו עניין עם היזם, ואני המלצתי לבעלי הדירות שלא לממש את הערבות אלא לייצר מנגנון שיאפשר לפרויקט להתקדם. לעומת זאת, עורך הדין בבניין השני פנה להליך משפטי. בעוד הפרויקט שלנו הסתיים, לפרויקט בבניין השני לקח עוד ארבע שנים".

לצפייה בכל פרקי הפודקאסט התחדשות ושות' לחצו כאן