התחדשות ושות'

התחנה המכריעה בדרך לדירה החדשה: מה באמת קובע אם הפרויקט יתקדם? התחדשות ושות' פרק 7

התחדשות ושות' הוא פודקאסט התחדשות עירונית, שעושה לכם סדר בדרך לדירה החדשה. במוקד הפרק השביעי: יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, רותי שוורץ ועורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן על תב"ע והוצאת היתר הבנייה – הצומת שבה הבטחות, תוכניות ומציאות נפגשים

בשיתוף ice פרויקטים | 11/6/2026 15:01 עקבו אחרינו בגוגל

התחדשות ושות': עו"ד אפרת רשף (מימין), עו"ד גיא פרבמן, רותי שוורץ (צילום רז רוזובסקי, שמרית מאור באדיבות משרד פרבמן רשף ושות', יח"צ)

התחדשות ושות' הוא פודקאסט מבית אתר ice העוסק בהתחדשות עירונית ומבקש להפוך את התהליך הארוך, המורכב ולא פעם גם מפחיד ומבלבל – לנגיש ומובן יותר עבור בעלי הדירות. בכל פרק נדבר עם מומחים, נשתף בסיפורים מהשטח, ונעשה לכם סדר בדרך לדירה החדשה עם כל מה שכדאי וצריך לדעת.

בששת פרקי הפודקאסט הראשונים סקרנו את מסלול ההתחדשות העירונית מהנקודה שבה הכול מתחיל, שלב אחר שלב: התארגנות בעלי הזכויות והקמת הנציגות, מינוי אנשי המקצוע (עורך דין, שמאי, מפקח דיירים) שילוו את הפרויקט, בחירת היזם וגיבוש התמורות, החתימה על ההסכם המשפטי ושמירה על זכויות האוכלוסייה המבוגרת, ההתמודדות עם סוגיית הדיירים הסרבנים וקידום הליכי התכנון.

לצפייה בפרק המלא:

בפרק השביעי אנחנו עושים עוד צעד קדימה, אל אחד הצמתים המרכזיים והמורכבים ביותר בדרך למימוש פרויקט התחדשות עירונית: אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) והוצאת היתר הבנייה. זהו המגרש שבו התכנון עובר ממסמכים ודיונים אל מבחן המציאות – אך גם מתחדדים החסמים והאתגרים.

כדי להסביר מה באמת קורה מאחורי הקלעים – איך מתקבלות ההחלטות וכיצד מתמרנים בין הרצון לקדם פרויקטים לשלל המורכבויות בתהליך – הגיעו לאולפן שלושה שמכירים את התחום מקרוב: רותי שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, ועורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן, הבעלים של משרד פרבמן רשף ושות' – ממשרדי ההתחדשות העירונית החלוציים והבכירים בישראל.

"עוד לפני שהתב"ע מוגשת אל שולחן הוועדה, אני ממליצה להגיע אלינו לסוג של שולחן עגול", מציינת שוורץ. "שם אנחנו פורסים את האתגרים, דנים בהיבטים השונים, מבשלים את התוכנית. בהמשך, נכנסת התוכנית למערכת הסטטוטורית, כשהחוק קובע מספר שלבים שיש לעבור: קליטה של התוכנית, דיון בוועדת התחדשות עירונית, החלטה על הפקדת התוכנית, הגשת הערות והתנגדויות מצד הציבור והרשויות המקומיות – שלב שעוזר לנו לדייק עוד יותר את התוכנית – ומשם אנו נערכים לאישור התוכנית".

מנקודת המבט של שוורץ, הסיפור מתחיל הרבה לפני ההיתר עצמו – בניהול שיטתי ופרואקטיבי של ההליך: "מכיוון שהתוכניות הנוגעות למיזמי התחדשות עירונית מאוד חשובות לנו, בתוך הסרט הנע אנו פועלים לשחרר צווארי בקבוק ולא לקבוע התניות שאין בהן צורך. אנחנו גם מתקשרים לאדריכלים וליזמים, מוודאים שהם עושים את מה שנדרש מהם כדי שהתוכניות יקודמו. בסופו של דבר צריך לנהל את האירוע הזה, ואנחנו משתדלים לעשות את מה שאנחנו יכולים כדי שהתהליכים ינועו מהר יותר".

מבחינתה של עו"ד רשף, הבסיס להתקדמות טמון קודם כל בהסכם המשפטי שעליו נשען הפרויקט. "התפקיד שלנו כעורכי הדין הוא לדאוג להסכם גמיש", היא מדגישה, "הסכם כזה קובע כבר בתחילת הדרך מנגנונים ברורים להתנהלות בנקודת הזמן הזו ולמקרה שיידרשו שינויים בתוכנית".

בהתחשב בכך שאישור התב"ע והוצאת היתר הבנייה מאופיינים בפרקי זמן ממושכים, מבהירה עו"ד רשף: "האחריות שלנו היא לדברר את המצב לבעלי הזכויות בזמן אמת: לתת תמונה עדכנית באשר להתקדמות הפרויקט – לשקף גם אם יש בעיות, עיכובים או דרישות חדשות. ליווי משפטי נכון אינו מסתכם רק בהגנה על בעלי הזכויות, אלא גם בהבנה מתי פתיחה מחדש של ההסכם לא תשפר את מצבם, אלא רק תאריך את הדרך ותעלה בזמן יקר".

"היום, בוודאי אחרי מלחמה ארוכה, רבים מקרב בעלי הזכויות הופכים לקצרי רוח", מוסיף עו"ד פרבמן. "מספיק שהתכנון מתארך ושפרויקט מתעכב בוועדות – והם עלולים לאבד את הסבלנות. זה מצב עניינים שמחייב את כולם להתנהל אחרת".

את המורכבות סביב הליך אישור התוכנית וקבלת ההיתר, ואת מצב עניינים שבו פרויקט שכבר נראה על המסלול עלול להידחק לאחור ברגע אחד, ממחיש עו"ד פרבמן עם סיפור מהשטח שטלטל פרויקט שלם. "מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שליווינו, וכבר עבר החלטת ועדה", הוא משחזר. "אלא שאז העירייה החליטה שהיא מוציאה החלטה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה, המאפשרת להקפיא או להגביל זכויות בנייה והוצאת היתרים באזור מסוים באופן זמני. היזם כבר רצה לרדת מהפרויקט – אבל אנחנו לא הרמנו ידיים. הודיעו לנו שיש לנו שלושה חודשים להוציא היתר בנייה, ובדקה ה-103 לא ה-90, עמדנו ביעד ןהבניין נהרס ונבנה מחדש".

לצפייה בכל פרקי הפודקאסט התחדשות ושות' לחצו כאן