פרויקטים
השקעה בקרקע חקלאית: ההיפך הגמור מכל מה שסיפרו לכם
על רקע ההאטה בענף הבנייה בזמן המלחמה והביקוש הגובר לדירות שגרם למחירים לטפס, קבוצת ברזילי מור פועלת להשגת יתרון אסטרטגי. פרויקט הקרקעות בחדרה מייצר הזדמנות נדל"ן אמיתית – וזו הסיבה
ביישובי השרון כבר מדובר בתופעה ידועה ומוכרת: מודעות ופרסומים מבשרים על מכירתה של קרקע חקלאית באזור עם ייעוד – אלא שבפועל, במקרים רבים המציאות לא ממש מתיישרת עם החזון, שנים ארוכות חולפות ממועד רכישת השטח ושום דבר לא באמת זז.
ענף הקרקעות החקלאיות בישראל מנקז אליו לא מעט שחקנים – כולל חברות קטנות, הרוכשות חלקת קרקע עם ייעוד עתידי, שאינו צמוד למגורים, מחלקות אותו לחלקים ומוכרות במחיר אטרקטיבי. מה שמחזיק את הרוכשים זו האמונה שיום יבוא והקרקע תופשר. אלא שלא פעם ולא פעמיים, מגלים פתאום הרוכשים אחרי שנים כי האזור מיועד בכלל לנופש ומלונאות. הם מקבלים פיצוי בעבור הפקעת הקרקע, אך זו לא מכסה את ההשקעה שלהם – ובטח שלא ממתיקה את עוגמת הנפש.
אלא שיש גם מקרים הפוכים, בהם קרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת במיוחד. כששוק הנדל"ן חווה עלייה במחירי הדיור, יש מי שבוחר להסתכל קדימה ומבין שבדרך לדירה ניתן להוזיל עלויות. קבוצת ברזילי מור, הפועלת כבר שנים בתחום הייזום, זיהתה את הפוטנציאל הגלום בקרקעות הפנויות – במיוחד באזורי ביקוש, דוגמת העיר חדרה. כעת, היא מציעה למשקיעים ולרוכשים פרטיים אפשרות לרכוש קרקע ישירות מבעלי הקרקעות, וליהנות מהטבות מס ומהשקעה שיכולה להניב תשואות נכבדות.
"מאז פריצתה של מלחמת חרבות ברזל, ראינו שהיקפי הבנייה ירדו באופן ניכר. גם היקפי התכנון לא התקדמו לפי הצפי, והמחסור בדירות התעצם. כשאי אפשר לייצר היצע מספק דרך בניית דירות, חיפשנו להגדיל את כמות הדירות דרך הקרקע. אנו מעריכים שבעוד 5-3 שנים מהיום נראה לחץ גדול במדינה לקידום תכנון, שיבוא לידי ביטוי בהגדלת צפיפויות וקידום שכונות חדשות", מציין נדב ברזילי, מייסד הקבוצה יחד עם אחיו, עידו ברזילי וגלעד מור. השלושה, יוצאי שייטת 13 וסיירת חרוב, חיילים מצטיינים, נערכים לקרב על חלקות האדמה האחרונות שנותרו באזור. היעד: לייצר קרקע לטובת דירות להמונים, ובמחירים חסרי תקדים. במציאות בה עלויות הבנייה גבוהות וקשה מאוד לרכוש דירות במחיר נמוך, מציינים בקבוצה, רכישת קרקע מאדם פרטי היא הזדמנות שתאפשר להגשים את חלום הדירה – ובמחיר זול משמעותית ממחיר השוק.
קבוצת ברזילי מור מגבשת קבוצות רוכשים לקנייה ישירה מבעלי קרקעות פרטיות בהתאם לתקציב ולאזור שבהם הם מעוניינים. ההון העצמי המינימלי הדרוש לרכישת דירה להשקעה בישראל עומד על כ-700 אלף, כשהאלטרנטיבה לדירה בסכומים הללו היא קרקעות – ומדובר בהזדמנויות נדל"ן שהולכות ואוזלות. בהקשר הזה חשוב גם להדגיש כי תחום הקרקעות מחייב מיומנות, ניסיון והיכרות עמוקה עם הרגולציה, התהליכים והתוכניות השונות.
"המשקיע, שכבר מחזיק בדירה אחת על שמו, לא מייצר לעצמו רק פוטנציאל עתידי, אלא גם חוסך במס", מסביר ברזילי. "למעשה, במקום לשלם מס רכישה בגובה 8% על דירה שנייה, הוא משלם פה רק 6% על מרכיב הקרקע".
חדרה. "מחירי הדירות בעיר עלו בשנים האחרונות בשיעור משמעותי" (צילום סטודיו הדמיות באדיבות קבוצת ברזילי מור)
כאשר ברזילי נשאל מה מביא את הקבוצה לחדרה, יש לו תשובה מנומקת: "אנחנו מבינים שהקפיצות הגדולות באמת הן בגבולות חדרה-גדרה. כשאתה מסתכל על הפריפריה, עלות הקרקע שם אמנם נמוכה, אבל אין קפיצה גדולה. איפה הכסף? במיוחד באזורים ליד הים, איפה שיש פער גדול בין מחיר רכישת הקרקע ועד אישור התוכנית. בעוד שבערים כמו הרצליה ותל אביב המחיר גבוה ונע סביב מיליון וחצי-שני מיליון שקלים ליחידת קרקע עתידית לבנייה – בחדרה המחיר הוא באזור של חצי מיליון שקלים".
בקו החוף של חדרה, מציעה קבוצת ברזילי מור קרקעות בפרויקט רובע הים – מיזם שכבר היום מייצר סביבו עניין גדול. מדובר במגה פרויקט העתיד למזג בין מגורים (למעלה מ-10,000 יחידות דיור), מסחר, מבני ציבור, מוסדות חינוך, מלונאות, חופי רחצה וריאות ירוקות. תוכנית המתאר החלה על הקרקע כבר אושרה (חד/2020), כשהתוכנית לרובע הים נדונה כעת במוסדות התכנון והבנייה. "יש תוכנית מפורטת, שאמנם עדיין לא מאושרת, אבל הכיוון ברור", מצהיר ברזילי. "הבשלות של התוכנית, היא זו שהביאה אותנו להבנה שמדובר בהשקעה מעולה. אנחנו מאמינים שמי שיקנה שם, צפוי לעשות סיבוב גדול".
איך השפיעה המלחמה על ענף הקרקעות?
"אנחנו רואים בזמן המלחמה ולמעשה עוד לפניה – את הפער בין התוכניות שהמדינה מתכננת, לבין הביקוש. אנחנו מאמינים שבשנים הבאות יהיה לחץ אדיר של מינהל התכנון והממשלה לדחוף תוכניות. זה לא עניין של אם, אלא של מתי. כשהוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) מחליטה לקדם תוכנית ולהוציא אותה לפועל, זה יכול לקרות בלוחות זמנים מהירים. במלחמה הדברים האלה זזו הצדה, מה שמייצר יתרון להמשך עבור שרוכש היום קרקע".
"אנחנו רואים בזמן המלחמה ולמעשה עוד לפניה – את הפער בין התוכניות שהמדינה מתכננת, לבין הביקוש. אנחנו מאמינים שבשנים הבאות יהיה לחץ אדיר של מינהל התכנון והממשלה לדחוף תוכניות. זה לא עניין של אם, אלא של מתי. כשהוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) מחליטה לקדם תוכנית ולהוציא אותה לפועל, זה יכול לקרות בלוחות זמנים מהירים. במלחמה הדברים האלה זזו הצדה, מה שמייצר יתרון להמשך עבור שרוכש היום קרקע".
נדב ברזילי, מבעלי קבוצת ברזלי מור (צילום באדיבות קבוצת ברזילי מור)
תסביר בבקשה: מה היתרון המרכזי שיש למשקיע בקרקע ביחס לרכישת דירה להשקעה?
"חשוב להבין: המשקיע קונה את הקרקע מההון העצמי. אין מינוף ואתה לא משחק עם הכסף של הבנקים. במילים אחרות: אין התחייבות למשכנתא, לריביות גבוהות, למבצעים דוגמת 20/80 או 10/90, כשאתה לא יודע אם תצליח לעמוד במחיר הדירה. מה שעולה עם השנים הוא ערך הקרקע, לא הדירה. למה אנשים קונים נדל"ן? כי יש עליית ערך, לא בגלל התשואה השוטפת. היום, התשואה מכסה את הריבית, ולא להיפך. כשאתה מוסיף לקרקע היטלי השבחה ומסים מסביב, זה מסתכם בדירה במחיר של כשני מיליון שקלים – דירה כזו תהיה שווה יותר מכפול".
"חשוב להבין: המשקיע קונה את הקרקע מההון העצמי. אין מינוף ואתה לא משחק עם הכסף של הבנקים. במילים אחרות: אין התחייבות למשכנתא, לריביות גבוהות, למבצעים דוגמת 20/80 או 10/90, כשאתה לא יודע אם תצליח לעמוד במחיר הדירה. מה שעולה עם השנים הוא ערך הקרקע, לא הדירה. למה אנשים קונים נדל"ן? כי יש עליית ערך, לא בגלל התשואה השוטפת. היום, התשואה מכסה את הריבית, ולא להיפך. כשאתה מוסיף לקרקע היטלי השבחה ומסים מסביב, זה מסתכם בדירה במחיר של כשני מיליון שקלים – דירה כזו תהיה שווה יותר מכפול".
קבוצת רוכשים היא לא קבוצת רכישה. איך מגבשים כזאת?
"פונים אלינו עשרות אנשים ומתעניינים. יחד, אנחנו רוכשים את הקרקע כקבוצה ולא כפרטיים. זה נותן לנו כוח קנייה. המשמעות: אנחנו יכולים לקבל תנאים הרבה יותר אטרקטיביים. אחר כך מתקדמים להסכם שיתוף וליווי, כולל שלב הבנייה".
"פונים אלינו עשרות אנשים ומתעניינים. יחד, אנחנו רוכשים את הקרקע כקבוצה ולא כפרטיים. זה נותן לנו כוח קנייה. המשמעות: אנחנו יכולים לקבל תנאים הרבה יותר אטרקטיביים. אחר כך מתקדמים להסכם שיתוף וליווי, כולל שלב הבנייה".
קו החוף של חדרה. "קרקעות על הים הן מצרך נדיר" (צילום באדיבות קבוצת מור ברזילי)
מהו ההון העצמי הנדרש כדי להצטרף להשקעה ברובע הים בחדרה?
"החל מסכום של 250 אלף שקלים ליחידת קרקע".
"החל מסכום של 250 אלף שקלים ליחידת קרקע".
האם מדובר בקרקעות עם ייעוד עתידי למגורים?
"בוודאי".
"בוודאי".
במבט קדימה, איך אתם רואים את עתיד חדרה מבחינה נדל"נית ב-5 השנים הקרובות?
"קרקעות על הים הןמצרך נדיר, כבר אין כמעט כאלה בישראל. חדרה נותנת אלטרנטיבה מצוינת ושפויה, אלטרנטיבה ברת השגה. יש צפי לביקושים מאוד טובים, ועם השלמת הפרויקט לאיכות חיים ומגורים גבוהה. אני מזכיר שמחירי הדיור בחדרה עלו בשנים האחרונות בשיעור משמעותי, בפרט בשכונות החדשות".
"קרקעות על הים הןמצרך נדיר, כבר אין כמעט כאלה בישראל. חדרה נותנת אלטרנטיבה מצוינת ושפויה, אלטרנטיבה ברת השגה. יש צפי לביקושים מאוד טובים, ועם השלמת הפרויקט לאיכות חיים ומגורים גבוהה. אני מזכיר שמחירי הדיור בחדרה עלו בשנים האחרונות בשיעור משמעותי, בפרט בשכונות החדשות".
ספר על פרופיל הרוכשים שפונה אליכם – במי מדובר? משקיעים מנוסים, רוכשים פרטיים, כאלה שקונים קרקע לראשונה?
"הרבה מאוד משקיעים, חלקם אחרי דירה ראשונה, כאלה שלא צריכים דירה למגורים. יש גם הלא מעט רוכשים שרוצים לדאוג למחר: לילדים, לנכדים. אנחנו גם מקבלים פניות מאנשים שאין בבעלותם דירה ורוצים את הקרקע להשקעה, מתוך הבנה שקשה מאוד לרכוש דירה בישראל וכאן יש להם הזדמנות לעלות על הגל ולהיכנס למשחק".
"הרבה מאוד משקיעים, חלקם אחרי דירה ראשונה, כאלה שלא צריכים דירה למגורים. יש גם הלא מעט רוכשים שרוצים לדאוג למחר: לילדים, לנכדים. אנחנו גם מקבלים פניות מאנשים שאין בבעלותם דירה ורוצים את הקרקע להשקעה, מתוך הבנה שקשה מאוד לרכוש דירה בישראל וכאן יש להם הזדמנות לעלות על הגל ולהיכנס למשחק".
מה המסר שלכם למי שמתלבט האם להשקיע בקרקע עכשיו?
"עכשיו זה בדיוק הטיימינג האופטימלי. ההיסטוריה מלמדת שאחרי מלחמות קיימת עליית מחירים, שנגמרת בין היתר על ידי עלייה בצריכה הפרטית ובביקושים לדירות. אצלנו בישראל זה כבר הוכח: מלבד מלחמת יום הכיפורים, אחרי כל מלחמה, ערך הנדל"ן עלה".
"עכשיו זה בדיוק הטיימינג האופטימלי. ההיסטוריה מלמדת שאחרי מלחמות קיימת עליית מחירים, שנגמרת בין היתר על ידי עלייה בצריכה הפרטית ובביקושים לדירות. אצלנו בישראל זה כבר הוכח: מלבד מלחמת יום הכיפורים, אחרי כל מלחמה, ערך הנדל"ן עלה".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
