לקיחת משכנתא הוא תהליך שרבים חוששים ממנו, אף שבפועל אין סיבה ממשית לכך, אם עושים זאת באופן מסודר ומחושב. לאחרונה עולה חשש כלכלי בקרב אזרחים רבים, שחשבו לקחת משכנתא, אך מהססים בשל משבר הקורונה. אז האם נכון לקחת משכנתא בתקופה זו, וממה צריך להיזהר? הנה כמה כללים שיסייעו לכם בתהליך.

ראשית, יש לחשב את התקציב לחיפוש דירה - המורכב מההון העצמי שלכם ומגובה המשכנתא המירבי שתוכלו לקבל. חשוב לדעת, כי אם מדובר בדירה ראשונה, המשכנתא המירבית תהיה 75% מערך הדירה, ולכן תצטרכו להגיע עם הון עצמי של לפחות 25% ממחירה.

אם אתם קונים דירה חדשה ומוכרים את הישנה - המשכנתא המירבית תהיה 70% ועבור דירה להשקעה עד 50% מערך הנכס. לאחר מכן, מחשבים כמה תוכלו להחזיר בכל חודש. הבנקים לא יסכימו להחזר הגבוה משליש ועד 40% מההכנסה הפנויה (הכנסות נטו פחות החזר חודשי עבור הלוואות), כאשר ההחזר החודשי הרצוי הוא 25%-30% מההכנסה הפנויה.

סימולציית החזרים
חשוב לדעת, כי למרות שהבנק יסכים לתת לנו החזר חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה, חייבים לעשות בדיקה מקיפה של יכולות ההחזר האמיתית שלנו לאורך השנים. הדרך הנכונה לעשות זאת, הוא ע"י תהליך של כלכלת המשפחה, בו עושים סימולציה של ההכנסות וההוצאות במשך השנים כדי לוודא שנוכל לעמוד בהחזרים.

לפי גובה ההחזר החודשי הרצוי, נחשב את גובה המשכנתא המירבי הנכון לנו: כ-200-250 אלף שקלים עבור כל 1,000 שקלים בהחזר החודשי, תלוי במספר השנים והמסלולים. ניתן לקחת גם משכנתא גבוהה יותר ממה שקיבלנו לפי חישוב זה, אבל היא תהיה ברמת סיכון גבוהה – ההחזר החודשי עלול לטפס בצורה משמעותית במשך השנים, עד כדי סכנה שלא נוכל לעמוד בתשלומים החודשיים. במקרה כזה, מומלץ מאוד להתייעץ עם איש מקצוע.

לאחר חישוב התקציב, יש לבקש מהבנק אישור עקרוני על בקשת המשכנתא, כדי לקבל מהם "אור ירוק" להמשך התהליך. מומלץ לבקש אישור עקרוני טרם חתימת החוזה לרכישת הדירה. לצורך קבלתו, יש להגיע לבנק עם תעודת זהות, תדפיס עו"ש של 3 חודשים אחרונים ותלושי משכורת או שומת מס. במידה ואחד מבני הזוג נמצא בחל"ת, מומלץ להביא אישור מהמעסיק על המועד בו העובד אמור לחזור לעבודה. זה יכול לעזור באישור המשכנתא גם במקרה ורק אחד מבני הזוג עובד. תוקף האישור העקרוני הוא ל-24 ימים קלנדריים, אשר ניתן להאריך על ידי בקשה מהסניף.

תמהילים ומסלולים
לאחר קבלת האישור העקרוני, בונים את התמהיל המורכב ממספר מסלולי ריביות כדי לאפשר גמישות ולצמצם סיכונים. המסלולים יכולים להיות בריבית קבועה או משתנה וצמודים לפריים או למדד. ככל כשההחזר החודשי ההתחלתי שלכם גבוה יותר, כך תוכלו לבנות משכנתא יציבה וזולה יותר. בשיא תקופת הקורונה, הריביות עלו בצורה משמעותית וכעת ריביות המשכנתא ירדו שוב לרמה נמוכה (דומה לרמת הריביות שהייתה לפני פרוץ המשבר). עם זאת, במידה והמצב הבריאותי ידרדר והמדינה תיגרר לסגר נוסף, יש סכנה לעליית ריביות מחודשת.

מומלץ להגיע מראש עם התמהיל שבנינו לבנקים השונים לצורך משא ומתן. חלק מהבנקים ינסו לבלבל אתכם ויציעו לכם מסלולים שונים מהתמהיל שביקשתם. מומלץ לא לפנות לכל הבנקים אלא להתמקד רק ב3-4 ולבקש מהם ריביות עבור התמהיל שהכנתם. לאחר שבחרתם בהצעה המשתלמת ביותר, גשו איתה לשאר הבנקים שבחרתם ותראו אם הם יכולים לשפר את ההצעה. את ההצעה המשופרת הטובה ביותר תגישו לשאר הבנקים עד שהם לא יוכלו לשפר את ההצעה מעבר. שימו לב: ככל שתגיעו פחות מוכנים, הבנקאים ירגישו את זה מיד וינסו למכור לכם את מה שטוב להם, וסביר שפחות טוב עבורכם.

השקיעו את הזמן והמאמץ ללמוד את העקרונות הבסיסיים כדי שלא ינסו למרוח אתכם - לבוא עם כל החומר מסודר, לשדר בטחון ביכולתכם לעמוד בהחזר, לבוא לבושים בצורה מכובדת, לבדוק אפשרות לקחת משכנתא בבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם ובמידת הצורך להיות מוכנים להעביר אותו לבנק אחר.

אשר למידע החיוני הנחוץ, במשך תקופת הקורונה ניתן להגדיל את גובה המשכנתא ולקחת הלוואה לכל מטרה לכיסוי הלוואות עד ל-70% מערך הנכס (לעומת 50% בדרך כלל). זוהי תקנה זמנית שצפויה להסתיים בסוף ספטמבר, כך שבמידה והדבר רלוונטי - מומלץ להזדרז.

בנוסף, אם יש לכם משכנתא קיימת, התקופה בה ניתן להקפיא את המשכנתא הוארכה שוב. זו אינה מתנה והלקוח ישלם על הקפאת המשכנתא על ידי תשלום חודשי גבוה יותר בסיום תקופת ההקפאה, ובסך הכל ישלם סכום גבוה יותר עבור הריביות (בגלל פריסת הסכום שהוקפא לתקופה ארוכה יותר). ההמלצה היא להשתמש באופציה הזאת רק במידה והדבר אכן הכרחי. בנוסף, יש לזכור שההקפאה יכולה לפגוע בדירוג האשראי שלכם, מה שיכול למנוע מחזור או קבלת משכנתא חדשה בעתיד.