פרויקטים

"מצוקת הדיור מחייבת מענה גם במבנים קיימים" - השמאי ארז כהן על הסבת שטחי תעסוקה למגורים

הצעת החוק להסבת 30% משטחי תעסוקה למגורים, שאושרה השבוע בוועדת הפנים בכנסת, מייצרת אמנם פוטנציאל לבניית מאות אלפי דירות, אך מתקשה לספק פתרונות בטווח המיידי. שמאי המקרקעין והמשפטן, ארז כהן, מברך אך מדגיש: "את האפקט נוכל לראות רק בעוד 5 שנים ויותר"

שמאי המקרקעין והמשפט ארז כהן (צילום ז.כ מחקר וסקרים, פלאש 90/ גילי יערי)
ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אישרה השבוע לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק להסבת שטחי תעסוקה למגורים – המייצרת פוטנציאל לבניית מאות אלפי דירות. לפי ההצעה ניתן יהיה להסב שטח תעסוקה למגורים בבניינים שטרם נבנו בשיעור של עד 30% מהשטח הכולל של זכויות הבנייה שאושרו במגרש. הסבת השטחים תתאפשר בהליך של היתר ללא צורך בתוכנית – וזאת במטרה לקדם יישום מהיר, לקצר את לוחות הזמנים ולהימנע מהליכים ביורוקרטיים מפרכים.
בהתאם להצעת החוק עד 10% מהשטח הכולל יוקדש לשטחי ציבור במטרה לשרת את ציבור הדיירים בדירות המגורים שיוקמו. בנוסף מתייחסת הצעת החוק להקמת ועדה ארצית מיוחדת, בה יהיו חברים גם נציגי השלטון המקומי, שתוסמך לאשר תוכניות לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים ללא כל הגבלה בשטח או בהיקף.
רוח גבית לאישור הצעת החוק, סיפקו נתונים אשר הוצגו על ידי משרד האוצר ומינהל התכנון במהלך הדיונים בוועדה - לפיהם קיים עודף תכנוני של 180 מיליון מ"ר שטחי משרדים, שחלקים נכבדים מהם לא צפויים להתרומם עקב היעדר כדאיות כלכלית.
כזכור, הצעת החוק במתכונתה המקורית כפי שהוצגה בקיץ האחרון, נתקלה בביקורת מצד מרכז השלטון המקומי ופורום ה-15, שאף שיגרו מכתב לראש הממשלה נפתלי בנט, שר האוצר אביגדור ליברמן ושרת הפנים איילת שקד, בו התריעו כי הסבה מהירה של שטחי משרדים למגורים עשויה להוביל לכאוס. נוסח החוק שאושר כעת מגלם את ההסכמות שהושגו עם השלטון המקומי.
"אנחנו נמצאים בעיצומו של משבר דיור מהחריפים שידעה מדינת ישראל. בעקבות תקציב מדינה שלא עבר במשך שנתיים, לא שווקו יחידות דיור וכעת אנחנו במרוץ להלביש את המדינה בשמלת בטון ומלט", ציינה שרת הפנים איילת שקד, לאחר אישור הצעת החוק בוועדה. עוד הוסיפה השרה כי מדובר "בבשורה אדירה שתספק בטווח זמן הנראה לעין אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש".

שרת הפנים, איילת שקד. "מרוץ להלביש את המדינה בשמלת בטון ומלט" צילום: פלאש90/אוליבייה פיטוסי
"השארת שיקול הדעת התכנוני בידי גורמי התכנון המקומיים היא בעלת חשיבות גבוהה כדי לאפשר לרשויות לספק את התשתיות המוניציפליות הדרושות עבור תושביהן, את זה דרשנו וקיבלנו", הדגישו במרכז השלטון המקומי. "כל פתרון תכנוני לתחום הדיור חייב להיעשות בשיתוף מלא של הרשויות כדי שיהיה ישים. חקיקה שנועדה לעקוף הליכי תכנון תשיג בסופו של דבר את המטרה ההפוכה ולא תציג פתרון אמיתי למצוקת הדיור".
מי שכבר מיהרה לברך על אישור הצעת החוק בוועדת הפנים והגנת הסביבה היא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדברי נשיא ההתאחדות ראול סרוגו: "זהו צעד שיגדיל את היצע הדירות באזורים בהם שטחי המשרדים לא ייצאו לפועל, ונדבך נוסף בבלימת מחירי הדירות בישראל".
 
תמריץ לרשויות
האם המהלך שמקדמת הממשלה אכן יסייע בפתרון מצוקת הדיור ויוביל להגדלת ההיצע? תלוי את מי שואלים. "זו בהחלט יוזמה חיובית, שמבינה את החשיבות שבאימוץ מודל עירוב השימושים ובשילוב מושכל בין מגורים, מסחר ותעסוקה – ומייצרת פוטנציאל גדול של דירות", קובע השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "עם זאת, ברור לכולם שזהו צעד לטווח ארוך ולא כזה שיסייע בהתמודדות עם משבר הדיור בטווח המיידי. את האפקט נוכל לראות בשוק הנדל"ן רק בעוד 5 שנים ויותר. על עירוב שימושים אני מדבר כבר תקופה ארוכה, זה הרי לא רעיון חדש. זה שהמודל מיושם הלכה למעשה רק עכשיו זה דבר משמח, אבל גם קצת באיחור".
כדי לייצר שינוי מקיף בשטח ולנסות לבלום את מחירי הדיור המאמירים, מסביר כהן, ראוי היה לתת ביטוי בהצעת החוק לא רק למבנים עתידיים אלא גם למבנים קיימים. "אנחנו נמצאים היום במציאות עגומה", הוא מבהיר. "הפער בין היצע לביקוש גדל והולך, התחלות הבנייה לא עומדות ביעדים הממשלתיים, ועבור משפחות רבות רכישת דירה היא בגדר חלום. מענה מידיי למצוקת הדיור מחייב הסבת משרדים למגורים גם במבנים קיימים. זאת כמובן בבחינה מדוקדקת של כל פרויקט ובהתנהלות שקולה ואחראית".
עוד מדגיש כהן כי עבור יישום מוצלח של החוק נדרשת התייחסות לא רק להיבט התכנוני, אלא גם להיבט התקציבי. "הרשויות המקומיות מוטרדות מההכבדה הצפויה על התשתיות העירונית ומהצורך לייצר פתרונות בכל הקשור לכבישים ותחבורה, מוסדות חינוך, מבני ציבור וריאות ירוקות. עניין נוסף נוגע לכך שהסבת מוקדי מסחר ותעסוקה למגורים פירושה גם פחות הכנסות פוטנציאליות לעיריות מארנונה לעסקים. המדינה חייבת לתת גם בנושאים הללו את הדעת, או במילים אחרות לייצר לעיריות מקור תקציבי להכנסות - למשל דרך היטל השבחה שיושת על היזמים, או באמצעות העלאת הארנונה. בסופו של דבר, בלי שיתוף פעולה של הרשויות - המהלך החשוב הזה יישאר רק על הנייר".

פרויקט משרדים בבנייה. "נדרשת התייחסות לא רק להיבט התכנוני, אלא גם להיבט התקציבי"  צילום:פלאש 90/ גילי יערי
באשר לאוכלוסיית הדיירים העתידית בפרויקטים שכאלה, אומר כהן כי "הבשורה היא בעיקר עבור רווקים, משפחות צעירות ובני הגיל השלישי, אוכלוסיות שלא נזקקות על פי רוב ליותר משניים-שלושה חדרים. ועדיין חשוב גם להביא בחשבון שמכיוון שאלו יהיו בניינים מורכבים יותר, בהם יוטמעו מערכות חדישות ומתקדמות – הרי שתחזוקה השוטפת תתורגם לעלויות  גבוהות לדיירים".
עניין הוצאות התחזוקה ודמי הניהול, הוא גם בין הסיבות לכך שמיזמים להסבת משרדים למגורים, צפויים לדעת כהן להתנקז בעיקר אל אזורי הביקוש. "כשמביאים בחשבון את העלויות לדיירים, כמו גם את מחירי הקרקע היקרים במרכז הארץ, מבינים כי שם עתידים לקום מרבית הפרויקטים", הוא מסכם. "במצב עניינים שכזה, אני מתקשה לראות נהירה של תושבים לפריפריה אל דירות שהוסבו ממתחמי משרדים ומצריכות גב כלכלי ורף הוצאות שלא תמיד קיים בפרויקטים אחרים".