פרויקטים

מארגן דיירים בפינוי-בינוי: להוביל פרויקט לקו הסיום מבלי לפגוע בתמורות של בעלי הדירות

הגידול בהיקף ובמורכבות הפרויקטים הופכים את תפקיד מארגן הדיירים לנדרש במיוחד. מה כוללת מעטפת השירות ואיך הוא מייצר הליך אופטימלי תוך קיצור לוחות זמנים? קארן חרס-ברנזון, המנהלת עשרות מיזמים, עושה סדר ומבהירה: "שכר הטרחה לא בא על חשבון התמורות לבעלי הדירות"

קארן חרס-ברנזון (צילום ברנזון – ניהול מיזמי התחדשות עירונית מטעם הדיירים, פלאש 90)
המורכבות הכרוכה במיזמי פינוי-בינוי – הנובעת בין היתר מריבוי בעלי הדירות ובניינים, ביורוקרטיה מפרכת הנמתחת על פני שנים ארוכות וחיבור בין ארסנל שלם של אנשי מקצוע – הפכה את תפקיד מארגן הדיירים לפונקציה קריטית, העשויה לעשות את ההבדל בין מימושו של פרויקט לגניזתו.
וכך, בזמן שההתחדשות העירונית בישראל צוברת תאוצה ומגדילה בהדרגה את היקפי הפעילות, בקרב השחקנים בתחום מתקבעת הנחת העבודה כי מארגן מנוסה, המסוגל לשמור על זכיותיהם של הדיירים (ובהם לא פעם בעלי דירות הנדרשים בפתרונות ייעודיים) ולהוביל פרויקט מנקודת הפתיחה ועד השלמתו – מביאה להתנהלות אופטימלית ולקיצור לוחות הזמנים.
"התחדשות עירונית הוא תחום מאתגר ובמציאות הקיימת מדובר בפירוש בצו השעה", קובע חיים אביטן, מי שהקים את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "כדי שהתחדשות עירונית תוכל להגשים את ייעודה, היא זקוקה לא רק לרפורמות שיסירו חסמים – אלא גם לאנשי מקצוע שיודעים להנגיש את התחום לאוכלוסייה רחבה ולקדם מיזמים אל קו הסיום. צריך לזכור, בעלי הדירות מפקידים את הנכס הגדול ביותר שלהם, ומבחינתם הפרויקט הוא אופק לשדרוג איכות החיים. בלי ארגון בעלי הדירות ובניית אמון בפרויקט, לא ניתן לצאת לדרך – ומי שנכנס לוואקום הזה הם מארגני הדיירים. לצידם, הקמנו כ-25 מנהלות התחדשות עירונית ברחבי הארץ, המאוישות ביועצים חברתיים שנמצאים אף הם למען הדיירים".
לחשיבות תפקיד מארגן הדיירים שותף גם מרכז הגר למחקר ופיתוח דיור חברתי, בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב – שהשיק כבר ב-2019 קורס ייעודי להכשרת מארגנים חברתיים. "מארגן דיירים הוא מקצוע", מסבירה פרופ' נטע זיו, המנהלת האקדמית של מרכז הגר. "תחום ההתחדשות העירונית משתכלל וגבולות הגזרה מתרחבים בהדרגה. במצב עניינים שכזה נדרשים מארגנים חברתיים שמכירים את השטח, מסוגלים לגשר בין הגורמים השונים הפועלים בתחום ולקדם תהליך מקצועי ושקוף, תוך היעדר ניגוד עניינים ושמירה על האינטרסים של הדיירים באופן מיטבי".
טבלת השכר
מארגן הדיירים אינו קשור באופן ישיר או עקיף ליזם האחראי על ביצוע הפרויקט – בחירתו נעשית על ידי בעלי הדירות ומחויבתו היא בראש ובראשונה להם. שכר הטרחה שלו, בדומה לבעלי מקצוע נוספים מטעם הדיירים – עורך הדין, השמאי או מפקח הבנייה – משולם בידי היזם.
חשוב להדגיש כי שכר מארגן הדיירים אינו בא בשום צורה על חשבון התמורות המסחריות והמשפטיות של בעלי הדירות, כשהעניין מגולם גם בתקן 21. תקן שמאי זה, שנקבע בשנת 2012, מתמקד בבחינת הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי-בינוי ובאיזון בין האינטרסים של החברות היזמיות, בעלי הדירות ומוסדות התכנון.
"תקן 21 מבקש להתייחס לשורה של היבטים הקשורים למיזמי פינוי-בינוי, ובהם בין היתר גם לעלויות המגולגלות לפתחם של היזמים בדרך למימוש פרויקט", מרחיב אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר והבעלים של משרד דנוס-להט. כמי שלקח חלק בכתיבת התקן וקידם את אישורו במועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, מציין דנוס כי "במסגרת יישום התקן אנו רואים כי שכר היועצים בפרויקט, ובהם אלו הנוגעים לניהול החברתי וליווי הדיירים, ממומן בסופו של דבר מכיסם של היזמים ולא בא על חשבון הזכויות והתמורות לבעלי הדירות".
אז מהי עלות שכרם של בעלי המקצוע מטעם הדיירים במיזמי פינוי-בינוי? אם כך, שכר המארגן נע סביב 1.5%-1% משווי הדירות החדשות בפרויקט, זאת בהתאם להיקף הפרויקט כאשר שכר זה מתפרס על פני פרק זמן של כעשר שנים. שכרם הממוצע של עורכי הדין הוא 15-30 אלף שקלים לכל דירה, כשהסכום עשוי להשתנות לפי כמות הדירות ויוקרת המשרד. שמאי, על פי רוב, מתוגמל בשכר ממוצע של 3,000-6,000 שקלים לכל דירה קיימת במיזם הרלוונטי, ואילו מפקח הבנייה יזכה לתשלום של 10-20 אלפים שקלים לחודש מתחילת הביצוע ועד אכלוס הדירות – כשגם כאן יש להביא בחשבון את גודל הפרויקט והמוניטין המקצועי של נותן השירות.    

פרויקט במסגרת התחדשות עירונית (צילום Magma Images)
החוט המקשר
מה כוללת מעטפת השירות שמספק מארגן הדיירים, מתי רצוי להכניסו לתמונה ואיך ביכולתו לייצר שקט עבור דיירים ולנטרל מוקשים העלולים לסנדל את הפרויקט – קארן חרס-ברנזון, שמנהלת עשרות מיזמי התחדשות עירונית, מספרת איך עובד מארגן הדיירים בפן המעשי. "אני כאן עבור בעלי הדירות, מלווה את הפרויקט באופן רציף ואחראית לייצר מענה לבעיות העולות מהשטח", היא מפרטת. "האחריות שלי היא לדאוג שאנשי המקצוע הראויים ביותר יהיו חלק מהפרויקט, ושלכלל הדיירים תהיה כתובת לכל שאלה".
"הצעד הראשון הוא קודם כל לוודא שיש בכלל התכנות לביצוע הפרויקט", ממשיכה חרס-ברנזון. "זה אומר לבדוק עם אדריכל מהי המדיניות העירונית והתוכניות לאזור והשכונה הרלוונטיים, ולאתר דיירים מובילים במתחם, בעלי תושיה ואורך רוח, היודעים לראות את המטרה הסופית ולרתום את שכניהם לקידום המיזם. אם הבדיקות חיוביות וניתן להוציא לפועל את הפרויקט, אני מכנסת את הדיירים, מגשרת היכן שצריך כדי לייצר הסכמות רחבות, מתדרכת ומסייעת בהקמת נציגות".
השלבים הבאים עליהם מופקד המארגן, הם סיוע לבעלי הדירות בבחירת עורך דין מטעמם, שיספק את המעטפת המשפטית, ומשם מינוי מפקח בנייה וקידום מכרז יזמים. "אני כאן כדי לספק לדיירים את כל המידע הנחוץ ולפשט עבורם את התהליך, כשחשוב להבהיר שהבחירה היא אך ורק שלהם", מפרטת חרס-ברנזון, "אני מציידת את הנציגות בשאלונים פרטניים לפני בחירת כל בעל מקצוע, מארגנת פגישות ומסייעת בניהול המשא ומתן. לאחר שנבחרו אנשי המקצוע, אני מהווה חוט מקשר בין כולם, מפקחת מלמעלה כדי שהפרויקט יתקדם כהלכה וכל מה שהובטח לדיירים יוענק להם בסיום העבודות".
אחת התכונות הנדרשות ממארגן מוצלח הוא יצירת דיאלוג פורה מול בעלי הדירות, שיחזק את ביטחונם בפרויקט ובאנשי המקצוע האמונים על ביצועו. "עבור הדיירים אני מעמידה פלטפורמה דיגיטלית ופשוטה לשימוש, הנקראת MY TAMA, המתעדכנת בזמן אמת ומציגה את  כל החומרים והמידע הקשורים לפרויקט", מפרטת חרס-ברנזון. "התנהלות שקופה, סבלנית ורגישה היא הבסיס לשיתוף הפעולה".
משרד ברנזון – ניהול מיזמי התחדשות עירונית מטעם הדיירים, מלווה פרויקטים מגוונים כבר משנת 2008 וממחיש הלכה למעשה את הצורך הגובר במארגן דיירים מיומן. דוגמה למיזם בו גאה חרס-ברנזון במיוחד, הוא הפינוי-בינוי במתחם העצמאות-קהילת ציון בהרצליה. "מהרגע שמוניתי ועד חתימת 85% מבעלי הדירות על הסכם פינוי-בינוי מול היזם חלפו חמישה וחצי חודשים בלבד", היא מדגישה. "יש במתחם הזה נציגות חזקה שמביאה לשיתוף פעולה הדוק עם הדיירים, כשהפרויקט מתנהל ממש כמו שכתוב בספר: עורך הדין נבחר מתוך חמישה מועמדים ובמכרז היזמים שערכתי השתתפו תשע חברות נחשבות בתחום. בזכות רצון משותף ואחדות אינטרסים, הפרויקט מתקדם בקצב מרשים – והיום אנחנו כבר נמצאים בהליכים מתקדמים בוועדה המקומית".   
"השורה התחתונה היא שהמארגן לא בא על חשבון הדיירים, ההיפך הוא הנכון", מסכמת חרס-ברנזון. "כאשר יש מי שיודע להניע פרויקט כה מורכב ולחבר בתקופה קצרה בין כל חלקיו, הדיירים הם אלו שמרוויחים".