1. השבוע אמר לי יעקב אטרקצ'י. בעלי אאורה, שנגיד בנק ישראל הוא פחדן. הוא כינה אותו כך כי הוא חושב שהריבית צריכה לרדת, ולא רק לרדת, אלא כבר עכשיו ובשיעור של 0.5%. אפשר להבין בהחלט את השורה התחתונה: הריביות שהקבלנים משלמים כל חודש מאז תחילת עליית הריבית בתחילת 2022, שוחקות להם את הרווח ומאלצות אותם למכור דירות במחירים מעט נמוכים יותר כשהבנק דופק בדלת.

המשפט השני שאמר, התייחס לשער הדולר. הוא אמר שאם הנגיד לא יתעשת, שער הדולר יעמוד בקרוב על 2.8. רבים שאלו למה לאטרקצ'י כל כך אכפת משער הדולר. ובכן, כשהריבית גבוהה (או נשארת גבוהה), השקל הופך ל"נכס" אטרקטיבי יותר. המשקיעים מחפשים תשואה ואם הריבית על השקל גבוהה מהריבית על הדולר, הם ימכרו דולרים ויקנו שקלים כדי להפקיד אותם בבנקים בישראל או לקנות אג"ח ממשלתי ישראלי. התוצאה: ביקוש גבוה לשקל גורם להתחזקותו (ייסוף), מה שמוריד את שער הדולר.

איך זה מפריע ליזמים? אטרקצ'י רומז על "פערי ריביות". אם הבנק המרכזי בארה"ב יוריד את הריבית והנגיד שלנו, פרופ' אמיר ירון, ישאיר אותה ברמתה הנוכחית (בגלל החשש מאינפלציה או גירעון), השקל יתחזק משמעותית מול הדולר. רמה של 2.8 נשמעת מעט קיצונית במונחים היסטוריים, אבל לקבלן כמו אטרקצ'י לא אמור (לכאורה) להיות אכפת: חלק מחומרי הגלם מיובאים בדולרים. דולר נמוך מוזיל עלויות. אז למה הוא מזהיר מפני ירידה של הדולר? בכלל תנועת "מלקחיים". הוא אומר לנגיד: "אתה גם חונק אותנו עם ריבית גבוהה (עלויות מימון), וגם הולך לגרום לשקל להיות חזק מדי, מה שיכול לפגוע בייצוא ובצמיחה של המשק".

לאטרקצ'י אכפת יותר מעלויות המימון. הוא טוען שהנגיד "פחדן" כי הוא שומר על ריבית גבוהה כדי להילחם באינפלציה, אבל בדרך גורם לעלויות המימון להכביד על חברות הנדל"ן. כשזה קורה, חברות הנדל"ן יכולות להוריד מחיר והרווח שלהן מצטמצם או להתעקש על מחיר גבוה ולמכור פחות. תארו לכם מה יקרה אם הנגיד יוריד את הריבית בחצי אחוז: או אז, בשוק אמורה להיות התעוררות ואטרקצ'י והקבלנים ירוויחו פעמיים: 1. המכירות יגדלו. 2. עלויות המימון יהיו נמוכות יותר והרווח יגדל.

2. הגיע הזמן לדבר על הפיל הלבן שבחדר: הטבות המימון. חלק מהיזמים סיפרו לי השבוע כי הם מביטים בדאגה אחר הנעשה בחברות המתחרות. הם היו בטוחים שהטבות המימון יפסקו, אבל חלק מהחברות מנסות למשוך לקוחות ומותחות את החבל: הן מציעות נקודות לנוסע המתמיד (יובלים) שתוכלו להמיר לחופשה, אפשרות להיכנס לדירה ולשלם בעוד שנתיים, כדי להתמגן עכשיו מפני המלחמה עם איראן, ואפילו טרייד אין, כדי למכור לכם את הדירה הישנה.

אם מישהו חושב שהיזמים לא מתמחרים את החופשה הבאה שלו במחיר, הוא טועה. כשמעניקים לכם חופשה בתאילנד (שיכון ובינוי), האלמנט הזה נכנס לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. נכון, הוא לא מהותי, אבל כשבנוסף החברות מעניקות לכם הטבות כמו סבסוד משכנתא, אתם משלמים על זה - לעתים עוד 2% במחיר הדירה.

נושא הטרייד אין על הדירה הישנה (אב-גד) למשל הוא נושא מורכב, ולא בטוח שמתאים לכל אחד: אם אב-גד קונה את הדירה שלכם, היא שולחת שמאי, שלרוב מעריך את הנכס בצורה שקולה וזהירה, ובהתאם לרוח התקופה. כשההערכה זהירה, המחיר יהיה ברף התחתון. תוסיפו לזה עוד 6% שהיזם לוקח כמרווח ביטחון (בחוזה כתוב שהמחיר שבו היא תקנה את הדירה מכם יהיה נמוך יותר, בגובה הזה). בואו נחשב רגע: נניח שהמחיר שייעדתם לדירה היא 3 מיליון שקל. השמאי העריך את הנכס ב-2.9 מיליון שקל, בהערכה זהירה - המחיר יהיה קצת יותר מ-2.7 מיליון שקל. 

הבעיה המרכזית עם רכישת דירות היום אצל משפרי דיור היא המשכנתא. הריבית גבוהה, והם לא מצליחים להדביק את הפער הזה. כשהם מגיעים לרכוש דירה חדשה, הם לוקחים בחשבון את הפער בין שווי השוק לבין מחיר הדירה אחרי הנחה. אם הקבלן מציע להם 200 אלף שקל פחות במחיר, והשמאי העריך בחסר את הדירה, הם לא ירכשו דירה בטרייד אין. אב-גד חברה נהדרת, ונתוני הרבעון הבא יוכיחו האם הגימיק השיווקי שלהם הצליח. אם ימכרו עשרות בודדות של דירות בשיטה הזו בחצי השנה הזו, מדובר בהצלחה מסחררת. האם בשביל זה היה שווה להשקיע בקמפיין יקר? ימים יגידו.

3. השבוע נכנס לתפקידו, בשעה טובה, מנהל חדש לרמ"י. הסיפור הוא לא המינוי עצמו, אלא מה שהוסתר מעיני הציבור: הקשר המשפחתי לסמוטריץ' (בנו של סמוטריץ' התחתן עם אחייניתו של אליהו). אם הטענות נכונות, והוועדה לא ידעה מהקשר המשפחתי (רחוק או לא, זה בכלל לא משנה), ייתכן מאוד שהיא תצטרך להתכנס בפעם השישית בקרוב והבג"ץ בנושא יכריע זאת.

רוצה לומר, נניח שסמוטריץ' אכן מינה אדם כמו יהודה אליהו בשל כישורים מיוחדים (למרות שהיו בין המועמדים בכירים ממנו בשוק הנדל"ן) - מדוע היה צריך להסתיר, או לא לגלות, את העובדה שמדובר בקרוב משפחה מהוועדה. מדוע היועצת המשפטית לא ידעה זאת? 

אבל רגע, לפני שאתם שופטים את סמוטריץ', צריך לספר גם את הסיפור של הצד השני. בסביבתו של סמוטריץ' טענו השבוע כי הוא לא הסתיר את הקשר הזה, אלא לא דיווח עליו משום שהוא לא מחויב. בחוק מוגדר מיהו קרוב משפחה ואליהו לא עונה על הגדרת קרוב. ובכל זאת, הקשר הטוב ביניהם אינו רק משפחתי - הוא כבר דחף אותו לתפקיד האחרון שבו הוא מכהן. השאלה היא לא מה החוק אומר, אלא מה מצופה מאיש ציבור לדווח. האם אפשר להתעלם מהפעולות המשותפות שעשו בעבר כדי לייסד את ההתנחלות חרשה? לייסד את עמותת רגבים? האם הזיקה לאליהו לא דורשת דיווח אחרי שניהל את קמפיין הבחירות של הציונות הדתית?

עוד ב-

"חשש לתפירת מכרז": העתירה החדשה נגד מינוי מנהל רמ"י | בלעדי

לכתבה המלאה

אי הדיווח הזה הוא אולי כשר, אבל נודף ממנו ריח רע. כעת, המדינה תצטרך להכריע האם היא מאשרת את המינוי או פוסלת אותו. ואז, אולי, נוכל לחזור לסיקור הנושאים הרגילים, כמו ההיצע הנמוך של מכרזים שרמ"י משווקת השנה לשוק החופשי.