פרויקטים

השמאי ארז כהן מסמן: המהלכים שהממשלה הבאה חייבת לקדם בשוק הנדל"ן

הקיפאון בעסקאות והלחץ בשוק השכירות מציבים את ענף הנדל"ן בפני אתגרים דחופים. השמאי והמשפטן ארז כהן, מפרט את המהלכים שעל הממשלה הבאה לקדם כדי לבלום את ההידרדרות, ומזהיר: "אם לא יוזרם חמצן – המערכת כולה בסכנה" | ריאיון מיוחד ליום הבחירות

עקבו אחרינו בגוגל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 27/10/2026 9:59

שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן (צילום Shutterstock, אולפן ice)

מערכת בחירות סוערת וטעונה תגיע היום (שלישי, 27 באוקטובר) אל הישורת האחרונה, כשבקלפיות ברחבי הארץ יתייצבו מיליוני ישראלים כדי לממש את זכותם הדמוקרטית ולהשפיע על הרכב הכנסת הבאה. לצד האתגרים הביטחוניים, הכלכליים והחברתיים, תידרש הממשלה החדשה שתקום כאן להתמודד גם עם שוק נדל"ן שנמצא באחד מרגעי השפל של השנים האחרונות: מהצד האחד, קיפאון מוחלט במכירות, סטגנציה ודחיית עסקאות; ומהצד השני, זירת שכירות רותחת עם עליות מחירים דרמטיות ומחסור חמור בהיצע הדירות.

השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מלווה מקרוב את שוק הנדל"ן כבר שנים ארוכות והיה עד לתנודות, לתמורות ולנקודות המפנה שעבר הענף. בראיון מיוחד ליום הבוחר הוא מנתח את מצב הענף ומסמן את הסוגיות המרכזיות שיידרשו בטיפול הממשלה החדשה.

"ברור לגמרי שענף הנדל"ן במדינת ישראל נמצא היום בתקופה הקשה זה עשור", פותח כהן. "אנחנו עדים לקיפאון הן בשיווקים והן במכירות. איך שלא נסתכל על זה, המציאות מלמדת שאנחנו במצב משברי. צריך לגבש פתרונות מקצועיים, שהממשלה הבאה תוכל לאמץ וליישם באופן מהיר וענייני. אני הייתי מתמקד בשלושה היבטים מרכזיים".

תרחיב בבקשה.
"הנושא הראשון שמחייב חשיבה מחודשת הוא מס הרכישה. צריך להפחית אותו בוודאות. למעשה, חוץ מאנשי האוצר, כל העוסקים בענף בדעה שזה הכרחי, אפילו ברשות המיסוי. בגלל המשבר העולמי ועל רקע המצב הקשה שחוות הקהילות היהודיות מעבר לים, אני הייתי אפילו עושה הוראת שעה של פטור ממס רכישה לתושבי חוץ חוזרים. פטור מלא – לא 5% ולא 8%. מס הרכישה הוא בפירוש נושא קריטי. יש לבחון את המדיניות בנושא ולפעול בהקדם לעידוד חזרתם של המשקיעים, שכן יש להם השפעה ישירה גם על שוק השכירות".

הזכרת את שוק השכירות. איך אתה מסביר את "תנועת המלקחיים" הזו שנוצרה: קיפאון במכירות מול זעזוע בשכירות?
"כאן באופן חד-משמעי, האחד משליך על השני. במצב עניינים המאופיין בעלויות מימון גבוהות לצד חוסר ודאות בשוק העבודה ובשוק הנדל"ן, זה לא מפתיע שיותר ויותר אנשים נרתעים מהתחייבות לרכישת דירה, אם בשל עלויות המימון ואם בשל מצוקה בשוק העבודה, ופונים לאפיק השכירות. המשמעות: עודפי ביקוש לדירות להשכרה. אני רואה את זה כמעט בכל מקום בו אני עובד, אם בתל אביב ואם בערים אחרות – דמי השכירות מזנקים. יש דרישה ואין מספיק דירות".

לדבריו, "שוק השכירות נמצא בעודפי ביקוש מטורפים, וזה מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה. לכן אני אומר: 'תעודדו גם את המשקיעים'. בעבר הייתה איזו מחשבה כאילו הם אלו שגורמים לעליית מחירים – אבל שכחו לגמרי שהמשקיעים הם הגורם היעיל ביותר ליצירת היצע לשוק השכירות".

אבל יש חשש שאם יורידו את מס הרכישה למשקיעים, שוב תהיה התפרצות ביקושים שתקפיץ את מחירי הדירות לרכישה. זה לא מסוכן?
"לא אמרתי לתת את הפתרון הזה כפתרון קבע, אבל בהחלט כהוראת שעה לשנה לפחות כדי לתמרץ את השוק – לדעתי זו חובה. הכרח. במצב שבו גם השוק היום רדום וגם שוק השכירות נמצא במצב מורכב, הרי שמדובר בפתרון ביניים שיכול להניע פעילות. בהקשר הזה חשוב להבין: הקיפאון המתמשך עלול להחריף את הלחץ בענף ולגרור פגיעה כלכלית קשה".

"המחשבה האינטואיטיבית היא שקיפאון בשוק יוביל לירידת מחירים, אלא שמהצד השני זה יכול להכניס את השוק לקריסה", מחדד כהן. "בטווח הארוך יש לזה השפעה, אבל עכשיו אנחנו צריכים קודם כל לתת לשוק סוג של החייאה".

פרויקט מגורים בבנייה. "השוק זקוק לחמצן" (צילום פלאש 90/יוסי אלוני)

על רקע הקיפאון בעסקאות הנדל"ן למגורים, מתעוררת השאלה עד כמה נתוני מחירי הדירות הרשמיים (שהצביעו כזכור על ירידה של 1.8% בלבד), אכן משקפים את המתרחש – במיוחד כשיש הטוענים כי בפועל מדובר בירידות בשיעור של 5%–7%.

"הנתונים הרשמיים לא משקפים את מה שקורה בשטח. הירידה תגיע לשיעור דו-ספרתי בוודאות", מציין כהן. "כרגע זה לא משתקף בנתונים הרשמיים כי אנחנו נמצאים בנקודת ביניים. כל הצדדים עומדים על הגדר – גם הרוכשים וגם הקבלנים, שלא ממהרים להוריד מחירים. והסיבה שהקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים היא שאם הם יפחיתו, הם ייכנסו לבעיה מול הבנקים. המערכת הבנקאית והמימונית בולמת בעוצמה את הירידות, כי אם תוריד מחיר, אתה נתקע עם דוח האפס שלך מול הבנק".

שר הבינוי והשיכון חיים כץ (צילום אוליביה פיטוסי/פלאש 90)

כאשר הוא מתבקש להרחיב באשר להיבט השני המחייב טיפול יסודי, כהן לא מהסס ויש לו משנה ברורה. "כל הנושא של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דורש ייעול, ייעול משמעותי", הוא קובע. "לא צעד הצהרתי בלבד, אלא כזה שמגובה בהחלטות ובמעשים. ייעול זה שיווק נרחב של קרקעות, ייעול זה הורדה משמעותית של כל נושא המיסוי של רמ"י, שהוא מאוד מאוד מכביד. בכלל, ההתנהלות מול רמ"י הפכה למסובכת מאוד. אני סבור שצריך לקחת את כל הקודקס שלהם, לפרק ולצמצם אותו למסמך של כעשרה עמודים, תוך פישוט העסקאות. אסור שהמצב הקיים יהפוך לנורמה".

ומה לגבי ההיבט השלישי?
"ההיבט השלישי נוגע להפחתת עלויות הביצוע שהולכות ומאמירות באופן משמעותי הרבה מעבר למה שמציג המדד. עובדים זרים זה הנושא היותר כואב. אמנם דווקא בכל מה שקשור בתכנון, יש לנו יעילות מפתיעה ואפילו עודף יחידות בתוכניות מאושרות. אבל כשעוברים מהתכנון לביצוע, המצב שונה בתכלית: עלויות גבוהות וחוסר יכולת הולכת וגדלה לביצוע והקמה של יחידות דיור – מה שרק מוכיח שצריך לטפל בנושא העובדים הזרים בצורה יותר רחבה.

"כאשר הממשלה אינה מאפשרת כניסה לישראל של עובדים פלסטינים, הפתרון הוא לאפשר ליותר חברות כוח אדם לייבא לכאן פועלים זרים ולצמצם את הביורוקרטיה" מוסיף כהן. "היום קשה לחתום על הוראת שעה, אבל מיד שימונה שר חדש ניתן יהיה לחתום. בגדול, אלו שלוש הנקודות העיקריות שאסור להזניח".

לסיכום ארז, אם הממשלה הבאה אכן תיישם את שלושת הצעדים – איך להערכתך זה ישפיע על שוק הנדל"ן בטווח הקצר והארוך?
"השינוי הראשון שיכול לחולל מפנה, זה אם באמת תהיה הקלה במס הרכישה. צעד כזה יכניס יותר עסקאות לשוק. ועסקאות לשוק, אני מזכיר, זה יתרון עצום גם למדינה – כי זאת פעילות שגוררת מיסוי עקיף רב מעבר למס הרכישה עצמו. זה מהלך שיעורר את השוק, יחזק את איתנות הקבלנים ויזרים חמצן למערכת. היום כולם משוועים לעסקאות, שלצערנו פשוט לא קורות".

"נוסף על כך, אם תתאפשר כניסתם לארץ של יותר פועלים זרים מיומנים, זמני הביצוע יתקצרו. היום כמעט כל פרויקט בנייה נמצא בחריגה כזו או אחרת מבחינת לוחות זמנים – לא רק במגורים, אלא גם בתעסוקה ובתשתיות", ממשיך כהן. "כמו שאני רואה את הדברים, השורה התחתונה ברורה: מימוש הצעדים הללו יכניס לענף את האוויר שהוא כל כך זקוק לו ויסייע לבלום את המשך ההידרדרות. עכשיו חובת הטיפול מוטלת על הממשלה החדשה ועל שר הבינוי והשיכון הבא".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)