נדל"ן ותשתיות

"זו התחתית, מחירי הדירות יקפצו": צחי חג'ג' פותח הכל בראיון בלעדי

בעלי האחים חג'ג' וחג'ג' אירופה מדבר על שוק הנדל"ן כפי שמעולם לא שמעתם. על מחירי הנדל"ן: "ירדו ב-15%", המבצעים בשדה דב ("בתקופות טובות, צריך למכור ב-100 אלף שקל למ"ר, לא ב-85"), שיתוף הפעולה עם האח עידו, האם החברה שלו מוכרת אופציות, מי הקבלן החזק בישראל ואיפה עדיף לקנות דירה - בישראל או בבאקו? ראיון בלעדי

איציק יצחקי | 11/9/2026 10:55 עקבו אחרינו בגוגל

צחי חגג חגג אירופה (צילום צילום טל ציקורל, איציק יצחקי, קבוצת חג'ג', shutterstock)

שוק הנדל"ן נמצא בהאטה, אבל כשמסתכלים על העסקאות האחרונות שעשה צחי חג'ג', מבינים שהוא עושה שני דברים חשובים: הראשון, הוא מתאים את עצמו לתקופה. הישראלים רוצים לרכוש דירות זולות, ולכן הוא מתרחב ברומניה ומתחיל למכור דירות באזרבייג'אן. השני, הוא מתמקד בפלח השוק של תושבי החוץ כי הוא יודע שלישראלי הממוצע אין כסף לדירת יוקרה.

הדוחות של האחים חג'ג' מראים שהחברה יודעת למכור דירות יוקרה, גם בשדה דב. הדוחות של ישראל אירופה מלמדים שהוא יודע למכור לישראל דירות זולות גם בחו"ל.

"אנחנו מוכיחים כל פעם מחדש שאנחנו יודעים למכור, וגם שיש לנו את הסחורה הנכונה שנמכרת. הסחורה שאנחנו מחזיקים היא בפריים לוקיישן, ואנחנו יודעים לאתגר את השוק ולהביא אנשים במבצעים נכונים שלא פוגעים ברווחיות. ממציאים שוב ושוב את הגלגל. כל שנה אנחנו בטופ של המכירות בישראל, ולא בגלל כמות סחורה אלא בגלל שאנחנו מוכרים טוב".

פעם ראשונה שקונים יחד בחו"ל. צחי (מימין) ועידו חג'ג' (קבוצת חג'ג')

אתה מרגיש טוב עם מה שקורה אצלכם ביחס לשוק?
"היקף המכירות שלנו ביחס להיקף המלאי הוא משמעותי. באחוזים, גבוה יותר מכולם. אנחנו יודעים לקנות קרקעות שיודעות להשיא ערך, בשונה מאחרים. אנחנו לא קונים מוצרים גמורים, אלא עושים תב"עות, מוסיפים זכויות ומגיעים להעלאת שווי משמעותית בפרויקטים. גם אם צריך קצת להתכנס, לשנס מותניים ולצמצם פערים - אנחנו במקום טוב כי מחיר הרכישה משמעותי. קנינו בזול".

השאיפה היא רווח יזמי של 18%? כמה אתה מרוויח?
"אנחנו לא עובדים בשביל 18% רווח יזמי, אלא משמעותית יותר גבוהים - 20 פלוס. היתרון הכי גדול זה היכולת לדעת לקנות ולהשביח זכויות, מה שמייצר עלות קרקע יחסית מאוד זולה. תסתכל על הדוחות - גם במבצעים שלנו, אנחנו לא מתקפלים ברווחיות, כי מייצרים את המבצע במקום שבו יכולים להישאר באותה רמת רווחיות. ותמיד מוסיפים זכויות בכל שלב של הפרויקט. קח את מגדלי הארבעה, למשל, 3 פעמים שינינו תב"ע. התחיל ב-60 אלף מ"ר ונגמר ב-95 אלף מ"ר".

אתם לא מרגישים האטה בשוק היוקרה? יש תחושה כאילו השוק הוא שוק חדש, שמוכר דירות ב-5 מיליון שקל ומעלה, או במחירים של עד 3 מיליון שקל, אבל מתקשה למכור דירות ב-3-4 מיליון שקל כבעבר.
"אגיד לך מה קורה היום, וזו תופעה שהיא מאוד מתחזקת בשנים האחרונות והצלחנו לאתר אותה בזמן: הרבה תושבי חוץ קונים פלח משמעותי, בעיקר בתל אביב וגם בירושלים, למרות שאני פחות בקיא שם. חלק ניכר ממה שאנחנו מוכרים זה לתושבי חוץ. הם קונים במחירים משמעותית יותר גבוהים ופחות אגרסיביים במשא ומתן – מצרפת, ארה"ב, מקסיקו, דרום אפריקה ואפילו אוסטרליה".

(צילום: טל ציקורל, איציק יצחקי, קבוצת חג'ג', shutterstock)

כמה מהמכירות מגיעים משם?
"חלק לא מבוטל מהמכירות מגיע מזה. השכלנו לראות את זה לפני שנתיים והקמנו מחלקה בינלאומית שמזהה לקוחות מסביב לעולם. לקוחות רואים מוצר טוב, רואים יוקרה, ויודעים שהם פונים למקום הנכון עם מספרים נכונים. יש עסקאות של 20 מיליון שקל ויש גם יותר. ברוטשילד, למשל, ייצא לשיווק בקרוב פרויקט במחיר של מעל 150 אלף שקל למ"ר.

"הדבר השני שחשוב לומר: שוק היוקרה לא גדול. יש בו 2-3 שחקנים בתל אביב, כל העוגה מתחלקת רק ביניהם ואנחנו לוקחים חלק גדול מזה. מי שרוצה יוקרה מגיע אלינו ולעוד אחד וחצי חברות מתחרות. היו הרבה עסקאות שלא התחלנו למכור בכל מחיר, ב-90/10, כי חיכינו לשוק. היו קבלנים שהציעו במחירים מאוד גבוהים מבצעים של 7% מקדמה ו-93% בסוף. ב-2022–2023, שהיו ברמות מחיר גבוהות יותר, נוצר מצב שמי שמכר בגבוהים קיבל מקדמה קטנה. אבל היום הקונה שואל 'לקחת או לא לקחת דירה במחיר מבצע? כי אולי הערך ירד ב-20%?'".

יש כלכלנים שחושבים שיירד.
"יש כאלה. עיתון זה עיתון, זכותם לכתוב. יש כאלה שמדברים מתוך פוזיציה ורוצים לסחוב השקעות לכיוונים אחרים. יש דברים נכונים ויש כאלה שלא".

עם עובדות קשה להתווכח. יש ביטולים.
"אצלנו אין כמעט. אותם ביטולים שצריך לחשוש מהם הם של עסקאות שנחתמו לפני כמה שנים ואנשים לא מגיעים היום להשלמת העסקה. אצלנו המכירות ליניאריות - משלמים מיד בהתחלה 35% הון עצמי. עסקאות כאלה לא נופלות".

כמה חולף מבקשת לרכישה עד להסכם מכר?
"שבועיים-שלושה לחוזה. כשאדם מוציא בקשה, אנחנו מצפים שיגיב מהר ויחתום. בתוך חודש זה אמור להיסגר. יכול להיות שאצל אחרים זה לקוח יותר, זה מה שקורה אצלנו".

אתם מרוצים מהקצב בשדה דב? הקצב הואט מעט ברבעון השני, אבל לא פשוט למכור עשרות דירות ב-7.5 מיליון שקל.
"אנחנו מוכרים טוב וממשיכים למכור טוב. אנחנו למעלה מ-50% מהמגדל עוד לפני הבנייה, וזה סופר מחמיא לנו. מי שרוצה יוקרה בא אלינו. יש הרבה שיודעים לבנות, אבל לא הרבה יודעים לבנות בנייני יוקרה של 100 אלף שקל למ"ר ומעלה".

נעבור רגע לחג'ג' אירופה. חתמתם על עסקה של עד 67.5 מיליון אירו לרכישת קרקע בדרום רומניה להקמת חוות שרתים. זה הדבר הבא בבורסה, לא סתם נכנסתם לשם.
"זה תחום מאוד מעניין. בעיניים שלי ומה שאנחנו עושים ברומניה - אנחנו שחקני הנדל"ן הכי גדולים שם, עם קשרים ויכולות ברמה הרגולטורית. נדל"ן זו תמיד הגדרה רחבה, כותרת שאפשר להוציא ממנה הרבה דברים. חוות שרתים זה קרקע והקמה עליה. ברומניה ההזדמנות יוצאת דופן - יש חשמל, ואפשר להשיג התחברות לחשמל דרך גוף מאוד חזק שנתן בלעדיות ומקדם עוד חוות שרתים. אנחנו רוצים להעמיק אחיזה שם, ויש עוד 4 עסקאות שאנחנו מקדמים מול קרקעות שונות. השגנו בלעדיות לשנתיים מבעלי הקרקע".

איזה ערך מוסף מביאה חג'ג' אירופה לתחום הדאטה סנטרס מול שחקניות בינלאומיות שכבר פועלות במזרח אירופה?
"בסופו של דבר חוות שרתים זה נדל"ן לכל דבר ועניין. מדובר באותם לקוחות מאוד גדולים שכולם יודעים מי הם, ברמה מאוד גבוהה. אנחנו ננפיק ונעבוד עם יועצים ברמה הכי גבוהה. יש למשל חוות שרתים שעובדת בכפר סבא - בסוף זה נדל"ן".

לך ולעידו יש פעילות משותפת בישראל, אבל באירופה לא. זו הפעם הראשונה שהחברה בישראל נכנסת לשוק הנדל"ן האירופי, ובחרתם באזרבייג'אן. למה זה קורה?
"קבוצת חג'ג' מביאה לידי ביטוי יכולות מאוד משמעותיות בשוק המקומי, וגם יכולת מכירתית מאוד גבוהה - וראית את המכירות שלנו. הרצון הוא להביא את היכולות האלה לשוק נוסף כדי לייצר רווחיות מאוד משמעותית מפרויקטים בחו"ל. כשהשוק המקומי לא בשמיים, בחרנו בעוד יעד. למה דווקא באקו? יש קשרים טובים עם ישראל וזיהינו פוטנציאל להעלאת שווי - 150 אלף דולר לדירה. למשקיע הישראלי אנחנו מוכרים מאוד יפה. לישראלים זה מוצר מהמם שיעשה העלאת שווי ונושא תשואה גבוהה, קל מאוד למכור".

מי קונה שם דירות ואיפה עדיף לקנות דירה, בישראל או בבאקו?
"מי שפונה להשקעה היום מחפש אזור של 150 אלף יורו - הבנייה עצמה עולה יותר. אתה מנגיש מוצר בבטון וקירות לאנשים שרוצים לייצר תשואה. לא סתם באקו: זה אזור שיש בו תנופה מטורפת, הפרויקט נמצא על רצועת חוף של 20 ק"מ בגודל מנהטן. אנחנו כמה חודשים בתוך התמונה, למדנו את באקו חצי שנה לפני שנכנסנו אליה".

מי הקבלן החזק בישראל?
"אני לא בשביל שאלות כאלה. כולם טובים. גם אנחנו טובים".

עידו אמר בראיון לאתר ש'השוק הבין שהדילים של 20/80 זו עסקה לא טובה'. אתה מסכים איתו? איך אתם מצליחים למכור דירות בלי להישען באופן מסיבי על מבצעי המימון האלה?
"עובדתית, כמדיניות, אנחנו מתמקדים בחוזים ליניאריים בלי מבצעים. לא אגיד שאין לי 20/80, אבל יש פילוח והחלק המאוד מהותי הוא ניתוח נכון של הלקוחות".

אמרו עליכם שאתם מוכרים אופציות בשדה דב, ולא דירות.
"לא מכרנו אופציות לעולם. אנחנו חייבים לייצר כלים שמתחרים עם השוק, אבל מאמינים שהשוק הנכון הוא ליניארי. ב-20/80 הקונה יכול לקנות דירה, אבל על אותן דחיות תשלומים הוא משלם מהחברה וזה מודל ההמרה. עדיין רובם בליניארי, וגם אלה שלוקחים הלוואת קבלן לא נשארים שם".

מתחם שדה דב הפך לזירת הקרב המרכזית של יזמי הנדל"ן בתל אביב. מה מחיר למ"ר הממוצע שאתם מקבלים בפרויקט שלכם שם כיום, ולאן להערכתך המחירים שם ילכו בשנים הקרובות?
"שדה דב זה מהקרקעות הכי טובות שיש בתל אביב היום. אין לך ריכוז כזה של קרקע, מגדלים ויוקרה בתל אביב בהיקפים כאלה. הגודל וההיקף מייצרים משהו מאוד יוקרתי ונכון. לגבי המחירים: פרויקט כמו שלנו נמכר ב-80 אלף שקל למ"ר, כששדה דב בזמן טוב זה משהו כמו 120 אלף שקל למ"ר. וזה יגיע. מתי? בעתיד".

מה קרה מאז המלחמה? אתה מסכים עם מנכ"ל תדהר אורי לוין שאמר שהמחירים ירדו ב-20%?
"המחירים בכלל ירדו ב-15%. אני חושב שיכולנו למכור בקלות ב-100 אלף שקל למ"ר בשוק נורמלי. היום זה 85. הקונה משלם פחות. ב-2023 המחירים היו גבוהים משמעותית. אם אתה רוצה לקחת את זה לאקסטרים, אז ברוטשילד מכרנו ב-150 אלף שקל למ"ר והיום אולי ב-100. היום השוק מאוד טוב לקונים והם חייבים לקנות דירות - זו התחתית. מצד שני, כהשוק יתחיל לתקן קצת, גם בשדה דב המחירים יקפצו משמעותית למעלה. זה יכול לקרות שנה מהיום".

רכשתם בעבר את השליטה בחברת רני צים בעסקה שנראתה לרבים כסיכון, וכיום היא מציפה ערך. מה הייתה אסטרגיית ההשבחה שם, והאם יש עוד הזדמנויות כאלה שאתם מחפשים בשוק?
"אנחנו משתדלים לעשות עסקאות שמציפות ערך. כולן מציפות ערך - גם ברני צים וגם בפינוי-בינוי של עדי צים. בסוף עושים רכישות טובות והשוק אוהב אותן".