פרויקטים

בדקנו: אלו הערים שצפויות לביקוש גבוה ביום שאחרי המלחמה

מלחמת חרבות ברזל מייצרת מציאות נדל"נית חדשה, כשאחת הערים שכבר נערכת לקלוט תושבים מהעוטף היא דימונה. עם מערכת חינוך איכותית ותנופת בנייה ופיתוח, ראש העיר בני ביטון לא מהסס לכוון גבוה: "היעד שלי הוא להפוך את דימונה לעיר המבוקשת ביותר, לא רק בנגב אלא בכל מדינת ישראל"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 17/11/2023 10:16

שכונת השחר בדימונה (צילום ארמון אדריכלים)

לפריצתה של מלחמת חרבות ברזל, בשבת הארורה של ה-7 באוקטובר, השפעה מרחיקת לכת על מרבית תחומי החיים במדינת ישראל. כבר היום ניתן לקבוע כי אנו צפויים למציאות נדל"נית חדשה – וזאת על רקע הפגיעה הקשה ביישובי העוטף וביישובים השכנים דוגמת אשקלון, המאכלסים יחדיו מאות אלפי תושבים ומחויבים בשיקום אינטנסיבי.

גלי המפונים שנאלצו לנטוש את ביתם ונודדים בשבועות האחרונים בין מלונות ובתי הארחה, ידרשו במהלך הזמן הקרוב לפתרונות דיור ראויים, כשאצל רבים מהם כבר השתרשה ההחלטה כי ביתם החדש יהיה במקום המרוחק מהגבול ומאפשר שגרת חיים בטוחה יותר – ומבלי שיאלצו להתפשר על איכות חייהם.

"בזמן שאנו מצויים במערכה קשה ומורכבת, שאני סמוך ובטוח שתסתיים בניצחון ישראלי מוחץ, תושבי העוטף למודי הזוועות צריכים לבנות את חייהם מחדש", מסביר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר וכיום הבעלים של משרד דנוס-להט. "מדובר בתהליך מורכב, וברור שאצל לא מעט תושבים נותרו צלקות להן ייקח זמן רב להגליד. אחת ההחלטות החשובות שאותן משפחות תצטרכנה לקבל, נוגעת למקום המגורים העתידי. ניתוח של שוק הדיור, מצביע על כך שביישובים העירוניים ניתן יהיה למצוא פתרונות זמינים ומגוונים עבורם".

שלווה וביטחון: ירוחם וערד
בהתאם לדבריו של דנוס, מסמנים מומחי נדל"ן שלושה יישובים דרומיים, הצפויים ליהנות מביקוש גבוה ביום שאחרי המלחמה – ולמשוך אליהם גם תושבים חדשים מקרב הקיבוצים, המושבים, היישובים הקהילתיים והערים אשר ספגו את מרב האש.

אחד השמות המוזכרים הוא זה של המועצה המקומית ירוחם, שממוקמת בין דימונה לשדה בוקר – ומציעה במיוחד בימים אלה, אזור בטוח ושלו. ירוחם – ששורשיה בראשית שנות ה-50, כמעברה שהוקמה לקליטת עולים חדשים מרומניה, מרוקו, איראן והודו – זוהתה לאורך עשורים רבים כעיירת פיתוח אפורה ומנומנמת, אולם בהדרגה היא משנה את פניה.

המועצה המקומית ירוחם (צילום Shutterstock)

כיום מונה ירוחם כ-11,000 תושבים, ובהם גם אנשי צבא רבים, בשל סמיכותה לעיר הבה"דים של צה"ל (מחנה שרון). העובדה שעיר הבה"דים נמצאת תחת תחום השיפוט של המועצה ומיסי הארנונה מועברים אליה, תורמת באופן משמעותי להתפתחותה.

עבור רבים מסומנת ירוחם כיעד מועדף לטיולים ולקמפינג – וזאת על רקע קרבתה לאתרי טבע ייחודיים: מכתש ירוחם ופארק אגם ירוחם, כשגם נחל צין, נחל עקרבים ונחל צפית נמצאים במרחק לא רב ממנה. יתרונה הגדול של המועצה, שהוא גם חסרונה, נוגע לבידוד היחסי: דבר המייצר מחד, קהילה בה כולם מכירים את כולם, ומביא לצמיחתן של יוזמות מקומיות רבות בתחומי החינוך, התרבות והרווחה – ומאידך, מקשה על חיבורה למטרופולין באר שבע, כשהתחבורה הציבורית בין היישובים מתבססת על אוטובוסים בלבד ומגבילה מאוד את מי שאינם מתניידים ברכב פרטי.

באשר לגזרה הנדל"נית, הרי שירוחם מאופיינת בבתים פרטיים רבים, חלקם במסגרת התוכנית הממשלתית "דירה בהנחה". המחירים הקורצים של הנכסים במועצה הם בגדר שובר שוויון משמעותי ומאפשרים רכישת דירה גם בסכום של פחות ממיליון שקלים.

המוקד השני שעולה בהקשר הזה, הוא העיר ערד – הניצבת על גבול מדבר יהודה, כ-25 ק"מ מערבית לים המלח וכ-45 ק"מ מזרחית לבאר שבע, ומציעה נוף מדברי פסטורלי ומרחק ביטחון מאיומי הטילים. ערד נוסדה ב-1962 והוכרזה כעיר ב-1995, כשבאותו העשור היא קלטה אליה עולים חדשים רבים ממדינות ברית המועצות לשעבר. היום מאכלסת ערד קרוב ל-30 אלף תושבים והיא קורצת בין היתר לציבור הציוני-דתי ולציבור החרדי.

בדומה לירוחם, גם ערד ממתגת עצמה מחדש, כשתוכנית המתאר לעיר אמורה להזניק אותה קדימה. על פי עקרונות התוכנית, תוכפל אוכלוסיית ערד וייבנו בה למעלה מ-11 אלף דירות. במסגרת הזו גם יוקם רובע חדש בדרומה, ואילו מרכז העיר והשכונות הוותיקות הסמוכות אליו, יזכו לשיקום וריענון.

ראש עיריית דימונה, בני ביטון (צילום פלאש90/מארק ישראל סלם)

המפכה של דימונה
עיר דרומית נוספת שמרכזת סביבה עניין גדול היא דימונה שבנגב. הסכם הגג שנחתם ב-2018 בין העירייה המקומית למשרד הבינוי והשיכון בהיקף של כ-5 מיליארד שקלים, שירטט את החזון לדימונה המתחדשת וסיפק את המשאבים להזנקת העיר הוותיקה קדימה.

אחד הנכסים המרכזיים של העיר טמון במערכת חינוך איכותית, שזכתה לא פחות מ-3 פעמים בפרס החינוך הארצי, ומציגה נתון מרשים של 87.6% זכאות לבגרות בתשפ"ב. בעירייה מתגאים בהשקעה אדירה הן בתלמידים והן בתשתיות, עניין המתורגם לבניית מוסדות חינוך חדשים: ב-5 השנים האחרונות נבנו בעיר קרוב ל-40 גני ילדים, לצד 4 בתי ספר ותיכון.

מערכת החינוך היא דוגמה מייצגת לפיתוח המאסיבי של העיר, הכולל הקמת מוקדי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ושכונות חדשות. בהקשר הזה חשוב גם להזכיר את קו הרכבת העתידי, שיאפשר נסיעה לתל אביב בכ-50 דקות בלבד. קו הרכבת יהיה חלק ממרכז תחבורתי מתקדם, שיטמיע עירוב שימושים עם משרדים, מסחר ומלונאות.

"היעד שלי ברור: להפוך את דימונה לעיר המבוקשת ביותר, לא רק בנגב אלא בכל מדינת ישראל", מצהיר ראש העיר בני ביטון. "בשיחות שניהלתי עם בכירי משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי, אמרתי להם שבין 2025-2023 אני נערך לשווק כ-20 אלף דירות ברחבי העיר. לעיר שלנו יגיעו לא רק לגור, אלא גם לבלות. כך למשל, אנו שוקדים עכשיו על הקמת פארק מים מקורה שימשוך מבקרים מכל הארץ. בדימונה חיים כ-40 אלף תושבים ולא רחוק היום שנחצה את רף 100 אלף התושבים".

התחזית האופטימית שמשגר ביטון, לא נאמרת בחלל ריק. על תשומת הלב הנדל"נית שמושכת העיר, מעידה גם ההגירה החיובית אליה, בעוד אתר יד2 דירג את דימונה בפסגת הערים בעלות התשואה הגבוהה ביותר מהשכרת דירה ב-2022, עם כ-4.5%. וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו את הטבת מס בגובה 16%.

שכונת השחר בדימונה. "מודל לשכונות החדשות בישראל"

את מתיחת הפנים של דימונה ממחישה שכונת השחר, שממצבת עצמה כאחת השכונות המסקרנות ביותר בכל אזור הדרום. השכונה, המתרוממת על שטח של כ-1,200 דונם, נמצאת כעת בישורת האחרונה. עם השלמתה היא תכלול כ-3,200 דירות (עם פוטנציאל להרחבה לכ-4,000 דירות) מבנייה רוויה, דרך קוטג'ים ודירות גן, ועד פנטהאוזים יוקרתיים.

לצד מגורים, תציע שכונת השחר גם מוסדות חינוך ומעונות יום, אודיטוריום ומתנ"ס, מועדוני נוער, מתקני משחקים, בתי כנסת ומקוואות, רשת שבילי הליכה ואופניים – וכל זה, לצד יותר מ-60 דונם של פארקים, גינות, מדשאות ואפילו תעלת מים. בשכונה החדשה ניצבת גם נקודת שיטור ייעודית, כשמקביל בנייתו של ספורטק חדיש כבר נמצאת בקצב גבוה – עם מתקני כושר ומתחם נינג'ה, מגרש כדורגל סינטטי, מגרשי סטריט בול וטניס, אמפיתיאטרון ומסלול ריצה. על האמון בשכונה החדשה מעידים גם שחקני הנדל"ן המגיעים לבנות בה, כאשר רמי לוי וביג יקימו בה מרכזיים מסחריים.

"שכונת השחר היא גולת הכותרת של דימונה ומודל לשכונות החדשות בישראל", קובע ראש העיר ביטון. "זו שכונה מוקפדת, מודרנית וירוקה, ששמה את חווית המגורים במרכז. דאגנו שהתשתיות יקדימו את האכלוס, כך שהתושבים יכנסו לדירות החדשות רק אחרי שהמעטפת כבר מוכנה עבורם. בהיבט התחבורתי, כביש טבעתי מאפשר יציאה מהירה מהשכונה אל מחוץ לדימונה, וללא צורך במעבר במרכז העיר. אנחנו מגבשים פה קהילה חמה ומלוכדת, כשלמעלה מ-70% מתושבי השכונה הם אקדמיים".

עניין נוסף שחשוב להזכיר, מתייחס למחירי הדירות. בעוד בשכונות הנחשבות של באר שבע, דירת 4 חדרים, לשם השוואה, נעה באזור של 1.7-1.9 מיליון שקלים, הרי שבשכונת השחר דירה באותו סדר הגודל מתומחרת סביב כ-1.27 מיליון שקלים. כאשר מביאים בחשבון את המציאות הכלכלית הקשוחה של התקופה האחרונה ויוקר המחייה, הפערים הללו מקבלים משמעות גדולה עוד יותר.

שמאי המקרקעין, אוהד דנוס (צילום שחר שירזי)

הזדמנות שלא תחזור
כיום מארחת דימונה כ-500 משפחות מעוטף עזה, במה שעשוי להתפתח לשידוך גם לטווח הארוך. "אנחנו שמחים לקלוט תושבים מהעוטף, ובטוחים שבדימונה הם מרגישים הכי בטוחים בעולם", אומר ראש העיר. "אני יכול לספר שחלקם כבר קיבלו החלטה לעבור לגור בדימונה. אגב, הם ממש לא יוצאי דופן. אני מקבל טלפונים ממשפחות משדרות, אשקלון ונתיבות שאחרי מה שעברו במלחמה, מחפשים את השקט והביטחון, ורוצים להגיע לכאן. יותר ויותר אנשים כבר מבינים שדימונה מספקת הזדמנות שלא תחזור".

"ההשקעה הגדולה בחינוך, מוקדי תעסוקה דוגמת קריית המחקר הגרעינית לצד מפעלי התעשייה שבשטחה והתוכניות השאפתניות לעתיד, שמים את דימונה חזק על המפה", מסכם השמאי דנוס. "בזכות מחירי דיור נוחים ואטרקטיביים, מייצרת העיר מענה לקהלים רבים, ובהם גם תושבי העוטף".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)