בית המשפט המחוזי בתל אביב נתן אתמול פסק דין חשוב בתביעתם של 103 רוכשי קרקע נגד קבוצת הנדל"ן איזנברג ואנשיה, שדרשו החזר ופיצויים של למעלה מ-14 מיליון שקלים בטענה שהוטעו לרכוש מגרשים חקלאיים שככל הנראה לא יופשרו לעולם. 

כך נפתחה התביעה שלהם: "תביעה זו הינה זעקתם ושוועתם של קבוצת אנשים תמימי דרך, אשר נפלו קורבן לנתבעים, הונו והונעו לרכוש מגרשים חקלאיים המיועדים כביכול להפשרה ... ונותרו בעלי קרקע אשר לא היה מלכתחילה (ואין גם כיום) כל צפי לשינוי יעודה לבניה וכל היתכנות נראית לכך בעתיד הנראה לעין".

העסקה המדוברת התבצעה בשנת 2012, כאשר קבוצת איזנברג נדל"ן ורילטי אקזקיוטיב החלו בשיווק מגרשים חקלאיים ליד מושב בית חנן שנמצא בין ראשון לציון לנס ציונה. המחיר: כ-160 אלף שקלים למגרש של 420 מטר מרובע - סכום שנחשב יקר עבור קרקע חקלאית, אך זול משמעותית לעומת מגרשי בנייה באזור שנמכרו אז בלמעלה מ-2 מיליון שקלים.

התובעים טענו כי הוצגו בפניהם מצגים מטעים: שהקרקע תופשר לבנייה תוך 5-10 שנים, שהיא נמצאת במושב בית חנן עצמו, ושקבוצת איזנברג תפעל לקידום וזירוז תהליך שינוי הייעוד. כל זה, כך טענו, בעוד שהאמת הייתה אחרת לגמרי.

אבל השופטת עידית ברקוביץ' לא השתכנעה. במקום זאת, היא גילתה תמונה של רוכשים שידעו היטב על מה הם חותמים - ובחרו להמר על העתיד. מי שסייעו לשופטת להגיע לפסק הדין הזה הם לא פחות מהתובעים עצמם. אחד התובעים, עורך דין במקצועו, הודה בבית המשפט: "אני עומד מאחורי כל תג ותו בהסכם השיתוף... אני ואשתי ישבנו קראנו וחתמנו". גם אחת התובעות אישרה: "לא חתמתי על שום דבר בלי לקרוא".

ההסכמים, כך התברר, היו ברורים ולא השאירו מקום לספק. בהם נכתב במפורש: "הואיל והקרקע הינה קרקע חקלאית, אין תכנית המייעדת לחלקה שימוש אחר מלבד חקלאות במצבה כיום". עוד הובהר כי התובעים רוכשים "ביודעין קרקע חקלאית בלבד" ושהליך אישור תכנית חדשה "אינו ודאי ועשוי להמשך זמן רב".

השופטת הייתה ביקורתית במיוחד כלפי התנהלות התובעים במהלך המשפט. בשלב מתקדם של ההליך, לאחר הגשת הסיכומים, הודיעו התובעים על הסכם פשרה עם אחת הנתבעות תמורת 250 אלף שקלים - וחזרו בהם מהדרישה לביטול ההסכמים. במקום זאת, הם ביקשו גם להשאיר את הקרקע בידיהם וגם לקבל פיצויים כספיים. "התנהלות זו מצד התובעים תובא בחשבון בסוגיית ההוצאות", כתבה השופטת בחריפות.

אחת הטענות העיקריות נגד התובעים היה חוסר הפעילות שלהם לקידום שינוי ייעוד הקרקע. למרות שידעו שהתוצאה תלויה בפעולותיהם, הם נמנעו מהשקעה משמעותית. כך התגלה בחקירה: אחת התובעות אישרה כי הבינה ש"צריך לעשות דברים כדי שאפשר יהיה לבנות עליה", אך בתגובה לשאלה מדוע הקבוצה לא השקיעה כסף בקידום הפרויקט במשך חמש שנים (2012-2017), היא ענתה: "ברגע שלא מצאנו אף אחד שאומר שאפשר להפשיר וזה יעלה כך וכך ומציעים לנו תשלום עבור פעילות שהיא לא הפשרה...".

השופטת כתבה: "התובעים ידעו שהמחיר ששילמו עבור מגרש (כ-160,000 שקלים) אינו מחיר של בית וכי עליהם לפעול כדי שניתן יהיה לבנות על המגרש, אלא שהם לא היו חפצים להשקיע כספים לצורך כך".

השופטת כאמור, דחתה את התביעה על כל חלקיה ולא הותירה מקום לספק: "במקרה זה אין מדובר ברוכשים אשר נפלו קורבן לנתבעים", כתבה בפסק הדין הנוקב. "התובעים רכשו מגרשים מתוך ידיעה כי מדובר בקרקע חקלאית אשר עליהם לפעול לצורך שינוי הייעוד שלה, אלא שהם נמנעו מלנקוט בפעולות משמעותיות לקידום הליך שינוי הייעוד".

השופטת קבעה עוד בפסק הדין כי לא הוכחו מצגי שווא, שההסכמים היו ברורים, ושהתובעים הבינו את הסיכונים. בנוסף, היא מצאה שהם לא הניחו תשתית משפטית לדרישת הפיצויים. "התובעים לא טענו לפיצויי הסתמכות, ולא הניחו תשתית עובדתית, ולו מינימאלית לא להוכחת הנזק ולא לאופן חישובו", קבעה השופטת. 

התובעים חויבו לשלם הוצאות משפט כבדות: 30 אלף שקלים הוצאות ו-150 אלף שקלים שכר טרחה.

פסק הדין נכתב על רקע תופעה נרחבת בשוק הנדל"ן, שבה משקיעים רוכשים קרקעות חקלאיות במחירים גבוהים בתקווה שיזכו להפשירן לבנייה ולהרוויח רווחים עצומים. במקרים רבים, הרוכשים טוענים כי הוטעו לגבי הסיכויים האמיתיים להפשרה. הדבר פורסם בלא מעט תחקירים עיתונאיים, אולם לא כך במקרה זה, השופטת קבעה בבירור: לא מדובר ברמאות או בהטעיה, אלא בהחלטת השקעה מושכלת שלא הניבה את התוצאות הצפויות.