בשנת 2024 נמכרו בישראל 101 אלף דירות - זוהי עלייה של 40% לעומת 2023 וירידה קטנה, של כ-6%, לעומת 2022. כשמחלקים את הדירות לחדשות ודירות יד שנייה, מבינים לעומק את הנתונים: בדירות החדשות נרשם זינוק של 65% ו-17% בהתאמה, בדירות יד שנייה - עלייה של כ-25% וירידה של כ-20% בהתאמה. כלומר, הירידה המשמעותית בשנתיים האחרונות היא הירידה בכמות העסקאות בדירות יד שנייה לעומת המצב ב-2022. אז איך הדבר מוביל לירידה כללית לעומת המצב לפני שנתיים? פשוט: רוב הדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-55% בערך. מגמת הדירות החדשות התרחבה בגלל מבצעי המימון ומכאן המספרים.

צריך לזכור שהרבעון הראשון של 2022 היה אחד הרבעונים החזקים במכירת דירות בשנים האחרונות. הוא המשיך את המגמה של 2021. גם הרבעון השני היה חזק יחסית, אבל המגמה נבלמה כי הריבית החלה לעלות בהדרגה. בשורה התחתונה: אם היינו מספרים לכם בינואר 2024, כשלושה חודשים אחרי הטבח הנורא ב-7 באוקטובר, שרמת העסקאות תעלה והמחירים ינועו באותה מגמה, הייתם מרימים גבה. אז נכון, מבצעי הקבלנים השפיעו, אבל כל זה עדיין לא מסביר את היציבות היחסית לעומת ההייפ שהיה כאן ב-2022, בעיקר משום שהמחירים כבר גבוהים.

עד כאן שניים מתוך שלושה נתונים יבשים שסיפק לנו הלמ"ס עבור שנת 2024. איפה הנתון היותר מעניין? העובדה שלמרות העלייה בשיעור העסקאות יש כמעט 76 אלף דירות לא מכורות ומספר חודשי ההיצע עומד על 23. מספר חודשי ההיצע הוא מדד חשוב בתחום הנדל"ן, המשמש להערכת מצב השוק. הוא מחושב על בסיס הדירות החדשות שנותרו לא מכורות מתוך המלאי שהקבלנים מציעים למכירה.

כך עלולה להיראות, בין היתר, דירה לא מכורה. שלב פיתוח, לפני בנייה, באשדוד (עיריית אשדוד)

השאלה היא איך מחושב מספר חודשי ההיצע, שהוא אחד האינדיקטורים המרכזיים להבנת מגמות בשוק הדיור. לפני שנסביר, חשוב להדגיש כי הנתון הזה מייצג את הזמן (בחודשים) שיידרש למכור את כל מלאי הדירות הלא מכורות, בהנחה שקצב המכירות הנוכחי יישמר. כלומר, בהנחה שקיימות 70 אלף דירות לא מכורות בשוק וקצב ההיצע הוא 24, זה אומר שתוך שנתיים המלאי ייגמר.

 
עכשיו, למספרים: המלאי נקבע לפי היחס בין כמות הדירות החדשות שלא נמכרו לבין קצב המכירות החודשי הממוצע. לכאורה, מספר גבוה – אמור להעיד על עודף היצע ועל קצב מכירות נמוך, מה שעשוי ללחוץ את המחירים כלפי מטה. לעומת זאת, מספר נמוך – מעיד על מחסור בדירות חדשות בשוק ועל ביקוש גבוה, מה שעשוי להוביל לעליית מחירים. אבל הנתונים האלה לא מתיישבים עם המציאות: בפועל, מספר חודשי ההיצע הולך ועולה (בממוצע) וכך גם המחירים, שגבוהים בהרבה מאשר ב-2021 ו-2022.

הלכנו אחורה כדי לבדוק את מספר חודשי ההיצע בשנתיים האחרונות. הנתונים הנוכחיים דומים לנתוני אמצע 2023, תקופה בה שוק הנדל"ן חווה ירידות. מספר חודשי ההיצע אף הוכפל לעומת תחילת 2022. ועדיין - הנתונים מראים כי ישנה עלייה במכירת הדירות מסוף 2022 לסוף 2024.

אז מה חסר לנו במשוואה הזאת? ראשית, הנתונים עשויים להיות מעוותים במקרים מסוימים. המדד של מספר חודשי ההיצע תלוי לא רק בכמות הדירות שנותרו למכירה, אלא גם בקצב המכירות החודשי, שהוא נתון דינמי ומשתנה. כשקצב המכירות לא יציב (חודש אחד עם מכירות חריגות, בגלל מבצעי קבלנים או ירידת ריבית), זה יכול להוריד באופן מלאכותי את מספר חודשי ההיצע, למרות שהמצב האמיתי בשוק לא השתנה.
 

כלומר, חודש חזק אחד לא בהכרח מעיד על ירידה אמיתית בהיצע. בנוסף, לא כל הדירות הלא מכורות נמכרות באותו קצב. ישנן דירות שלא נמכרות חודשים ארוכים בגלל מחיר גבוה, מיקום גרוע או חוסר התאמה לביקוש. גם משברים כמו תחילת המלחמה או ריבית גבוהה מעוותים נתונים. מצד שני, בתקופות כמו ב-2021, קצב המכירות עלה מהר, מה שעלול היה לגרום למדד להיראות כאילו יש מחסור בדירות – גם אם בפועל יש מלאי גדול.

מספר חודשי ההיצע הוא מדד חשוב, אבל יש כמה משתנים שיכולים לגרום לנו לקבל תמונה לא מלאה על השוק. רוצים דוגמא טובה? בואו ניקח נתונים על עיר מסוימת. נניח שבתל אביב נותרו 1000 דירות במלאי. בחודש מסוים נמכרו 250 דירות ונותרו 750 על המדף. מצד שני, החלו להיבנות עוד 100 דירות. כלומר, נותרו 850 דירות. מצד אחד מספר הדירות הלא מכורות קטן בשל המכירות ומצד שני הוא עולה בשל דירות שלא החלו להיבנות והן בשלב של קבלת היתר או לכל היותר - בשלב של חפירה. שיחה עם הקבלן בוודאי תעיד על כך שהפרויקט יהיה מוכן רק בעוד 4 שנים. האם הדירות האלה יכולות להימכר תוך 23 חודשים? בוודאי שלא.

תארו לכם מה יקרה כאשר בעיר מסוימת יש 100 דירות למכירה, כולן נמכרו באותו חודש והוצאו היתרים לבניית 1,000 דירות חדשות. לפי המדד של הלמ"ס, צריך לחלק את מספר הדירות הלא מכורות (1,000) לבין מספר הדירות שנמכרו (100) ונקבל 10 - מספר חודשי ההיצע. בפועל, הדירות האלה יימכרו רק בעוד 3-4 שנים, ואולי גם יותר. זוהי, כמובן, דוגמא מהמיקרו. כשמסתכלים בראייה רחבה על השוק מבינים שמספר חודשי מהווה בסך הכל מגמה, שלא טובה במצבי קיצון - מצב של שוק עולה כמו ב-2021, או להפך - מצב שבו ישראל נמצאת בהפוגות מאז 2019: תחילה עם עידן הקורונה, וכלה במבצעים, במלחמה שנמשכת כבר שנה וחצי, ובתקופה בה הריבית עלתה בצורה אגרסיבית (כמעט שכחנו את הרפורמה המשפטית, שהשפיעה במידה נמוכה יותר).

עוד ב-

האוצר מספר שיש 70 אלף דירות למכירה - כמה מוכנות לאכלוס?

לכתבה המלאה

ולסיום, כמה מילים על נתוני הדירות הלא מכורות: בעבר בדקנו את הנושא וגילינו שמתוך מלאי הדירות שאתם רואים, 80.7% מהדירות החלו להיבנות (דירות לא מכורות הן לא דירות מוכנות). כשדירות נבנות, זה אומר שיכול להיות שהן בשלב חפירה ודיפון, יישור השטח, בקומה הראשונה, או באמצע הבנייה. וקבלו את הנתון המעניין: רק 17.4% מהדירות, כלומר פחות מ-11 אלף, היו מוכנות, מה שמסביר את הפער בין היצע לביקוש ומספק תשובה לגבי המחירים. בישראל יש גם 200 אלף דירות ריקות, אבל הדירות הלא מכורות נכללות במדד הזה, ובנוסף - רוב הדירות האחרות הן נטושות, נמצאות בשיפוץ או לא מיועדות למכירה.