שוק הנדל"ן עובר שינויים בשלוש השנים האחרונות. ההחלטה להעלות את הריבית באפריל 2022 הותירה חלק מהמשקיעים ורוכשי הדירות על הגדר ובכל זאת, מאז ועד היום, המחירים עולים. בשנת 2023 ראינו סטטוס קוו במחירים, כשלפי הלמ"ס המחירים ירדו ב-1% - נתון שלא ראינו מאז 2018. בשנה החולפת המחירים עלו ב-8%, בעיקר בזכות הטבות המימון של הקבלנים - אבל זה הוכיח שגם בעיתות משבר ומלחמה, כשהריבית גבוהה, הנדל"ן בישראל עדיין לא מאבד מערכו. 

אתמול פרסמנו את סיכום שנת 2024 בנדל"ן. המספרים הגדולים: מנתוני יד 2 עולה כי חלה עלייה של 37% בביקוש לדירות למכירה בשנה שעברה, כשההיצע נותר יחסית ללא שינוי. סך העסקאות עלה ל-95,240 בהשוואה ל-70,169 - כלומר, מדובר בעלייה משמעותית במספר העסקאות, כל זאת לצד עלייה של 5% במחירי הנדל"ן - מתונה יותר בהשוואה לנתוני הלמ"ס.

כעת אנחנו מפרסמים כאן את מדד החום של הנדל"ן למגורים. מדד החום הוא אינדקס של היחס בין ההיצע לביקוש. ערך גבוה של מדד החום מעיד כי השוק נוטה לטובת המוכרים, כלומר שם המחירים צפויים לעלות, כי הביקוש עולה על ההיצע. ערך נמוך מעיד על מצב הפוך - מדובר בשוק קונים ושם המחירים צפויים לרדת בגלל שההיצע עולה על הביקוש.

לפני שנבצע חלוקה לפי ערים, הנה כמה נתונים שאתם צריכים לדעת מהגרף הכללי בישראל, לפי שנים, שמעיד מה קרה לביקוש ולהיצע בשוק: ב-2024 ראינו מגמה של עלייה במדד החום, כלומר שוק שנוטה יותר לכיוון המוכרים. שנת 2023 החלה עם מדד חום 50, שירד ל-42 לקראת סוף השנה, כלומר, ועלה ל-59 בתחילת 2024. ברבעון השני של השנה עלה מדד החום ל-63 ובהמשך התמתן וכיום הוא עומד על 58, כלומר רמה די זהה לתחילת השנה. 

המשמעות היא פשוטה: מתחילת 2023 ועד סוף 2024 אנחנו רואים את המגמה: היתרון עובר מהקונים למוכרים (המדד גבוה יותר, והוא עלה בממוצע מתחילת 2023). הנה הגרף המלא:

לקונים היה כוח גדול יותר ב-2023 מאשר ב-2024 (נתוני יד 2)

חשוב לציין כי מדובר בממוצע של כל הערים בישראל והמדד משתנה מעיר לעיר. לכן, בדקנו מה המצב בכל עיר ומהן הערים המובילות במדד החום - כלומר, אלו שבהן יש יתרון למוכרים כי ההיצע גבוה לעומת הביקוש, ועד הערים שיש בהן יתרון לקונים - כלומר, ההיצע גבוה לעומת הביקוש. את מדד החום אפשר למדוד באמצעות כמות המודעות שמתפרסמות לעומת הפעולה הפיזית שבה נוקטים הקונים - בקשה מספר טלפון או השארת הודעה.

רשימת הערים שבהן הכוח אצל הקונים או המוכרים:

 

מה שאפשר לראות לפי הטבלה הוא שבערים במרחק גדול יחסית מהמרכז, קיימים ביקושים גבוהים ביחס להיצע והכוח בידי המוכרים. ברוב הערים במרכז, הביקושים נמוכים והכוח עובר לידי הקונים. ייתכן ומה שמשחק כאן תפקיד הוא המחיר. בערים פריפריאליות המחיר נמוך מאוד ולכן הביקוש עלה, זאת בשל יוקר המחיה בישראל והעובדה שמחירי הנדל"ן זינקו מאז 2021 ב-37% לערך - כלומר, כ-9% בשנה בממוצע.
 

במקום הראשון נמצאות הערים קריית גת וקריית מוצקין, כשמדד החום בהן עומד על 77. אחר כך מגיעות שדרות (75) מודיעין מכבים רעות (73) קרית ביאליק ועפולה (72), חדרה (70). משלימות את העשירייה: פתח תקוה, בית שמש וטבריה, שרחוקה עשר נקודות במדד מבית שמש, בעיקר כי המשקיעים מתחילים לצאת משם.

הנה הטבלה המלאה: 

המוכרים חזקים בפריפריה, אבל לקונים יש יתרון בת"א (נתוני יד 2)

היכן שוק הקונים חזק? בתל אביב כמובן. הסיבה לכך היא שהמחירים בתל אביב גבוהים. מדד החום בתל אביב עומד על 20, כשאחריה נמצאות רמת השרון והוד השרון, הרצליה וחולון. 

עוד ב-

5 הערים שרשמו את הקפיצה הגדולה במכירת דירות

לכתבה המלאה