נדל"ן ותשתיות

משקיעים בנדל"ן: כך תזהו את הטעויות הנפוצות - ותימנעו מהן

כשמדובר בענף הנדל"ן, משקיעים רבים בוחרים להשקיע את כל כספם בדירה אחת, באזור אחד או בפרויקט בודד. התוצאה: תיק השקעות פחות מאוזן, פגיע בפני תנודות ועם סיכון גבוה יותר | כך תימנעו מטעויות נפוצות בתיק ההשקעות שלכם

עו"ד אילן ליבוביץ | 25/6/2025 9:11

דיור-אילוסטרציה (צילום shutterstock, פלאש 90/ גילי יערי)

משקיעים מנוסים בשוק ההון יודעים מזמן שפיזור השקעות הוא הדרך הטובה ביותר להפחית סיכונים ולהגדיל סיכויים לתשואות גבוהות. בכל זאת, כשזה מגיע לעולם הנדל"ן, רבים עדיין בוחרים להשקיע את כל כספם בדירה אחת, באזור אחד או אפילו בפרויקט בודד. התוצאה? תיק השקעות פחות מאוזן, יותר פגיע לתנודות, ועם סיכון גבוה יותר.

אם אנחנו לא משקיעים רק במניה אחת, מדוע אנחנו מתעקשים להשקיע רק בדירה אחת? איך מפזרים גם את תיק השקעות בענף הנדל"ן? ואילו לקחים אפשר ליישם מהשקעות בשוק ההון על השקעות נדל"ן וההפך?

פיזור השקעות נדל"ן הוא צעד הכרחי להפחתת סיכון, בדיוק כפי שנעשה בשוק ההון. בשוק ההון ידועה המשוואה שאם נשקיע את כל הכסף במניה אחת, הסיכון להפסד משמעותי עולה באופן דרמטי.

לכן, מדוע בנדל"ן המחשבה היא אחרת? הסיבה המרכזית לכך היא בעיקר תפיסתית – נדל"ן נתפס כהשקעה מוחשית, בטוחה ויציבה יותר. לצד זאת, השקעה יציבה יחסית כמו נדל"ן יכולה לסבול מזעזועים מקומיים, תכנוניים, או כלכליים.

אחת הדרכים לפזר השקעות בנדל"ן היא לבחור במגוון סוגי נכסים ולא רק בדירות מגורים. בשנים האחרונות גוברת ההתעניינות באלטרנטיבות שונות כמו מתחמי אחסון, נכסים מסחריים, משרדים, נדל"ן לוגיסטי ואפילו מרכזי נתונים. נכסים אלה מציעים תשואות מגוונות ומפחיתים את התלות בשוק המגורים, אשר מושפע ישירות מגורמים כגון ריבית, מדיניות ממשלתית ומחזורי שוק.

איפה המשקיעים החכמים באמת שמים את הכסף?
המשקיעים הנבונים מבינים שלא רק סוג הנכס חשוב, אלא גם הפיזור הגיאוגרפי. בדיוק כפי שמומלץ למשקיעים בשוק ההון לפזר השקעות בין מדינות ואזורים שונים, כך גם בנדל"ן – לא כדאי לשים את כל הביצים בעיר אחת או במדינה אחת.

לדוגמה, השקעה בשווקים מתפתחים לצד שווקים יציבים מסייעת לגדר סיכונים ולמצות הזדמנויות חדשות. הם מבצעים ניתוחים מקיפים, בוחנים נתונים כלכליים ודמוגרפיים, עוקבים אחרי מגמות של פיתוח עירוני ורגולציות מקומיות, ואף נעזרים בכלים דיגיטליים וביג דאטה לזיהוי הזדמנויות השקעה אטרקטיביות לפני כולם.

איך יודעים לזהות איפה להשקיע?
הידע הוא הכלי החשוב ביותר של המשקיע הנבון. לדוגמא, זיהוי מוקדם של אזור מתפתח עם תשתיות חדשות, פרויקטים עירוניים משמעותיים, או תוכניות פיתוח ממשלתיות יכול להביא לתשואה גבוהה תוך סיכון נמוך יחסית.

המשקיע לא מסתפק בידיעות כלליות אלא יורד לעומקם של דברים – חוקר את ההיסטוריה של האזור, לומד על פרויקטים עתידיים, מנתח את התחרות ולעיתים קרובות משתמש במומחים מקומיים או בינלאומיים. מדובר במומחים שדוברים את השפה ומבינים את התרבות לעומק, זאת בכדי לקבל תמונת מצב ברורה ואמיתית של הסיכויים והסיכונים בכל השקעה.

סיכון נמוך, בינוני וגבוה – לאן אתם שייכים?
הערכת רמות סיכון היא חלק קריטי בפיזור השקעות, הן בשוק ההון והן בנדל"ן. השקעה בנדל"ן מסחרי או תעשייתי, למשל, עשויה להיחשב בסיכון בינוני-גבוה, בעוד נדל"ן מגורים בשכונה ותיקה עשוי להיחשב בסיכון נמוך יותר.

המשקיע צריך להתאים את ההשקעות לרמת הסיכון שהוא מוכן לקחת על עצמו, ולנהל תיק מגוון בהתאם. לשם כך חשוב לבצע הערכת סיכונים יסודית, לבחון את התשואה הפוטנציאלית מול התנודתיות הצפויה, ולהבין כיצד ניתן לגדר את הסיכונים באופן מיטבי.

סיכום: נדל"ן ושוק ההון – לא חייבים להיות נפרדים
התפיסה שנדל"ן ושוק ההון הם שני עולמות נפרדים אינה נכונה. למעשה, השקעות נדל"ן יכולות להיות חלק מתיק השקעות מגוון הכולל מניות, אגרות חוב, ונכסים אלטרנטיביים.

השילוב הזה מאפשר לנצל את היתרונות של כל תחום, ובמקביל לפזר את הסיכונים באופן אופטימלי. כיום, אפילו ניתן להשקיע בנדל"ן דרך שוק ההון באמצעות קרנות ריט או קרנות השקעה פרטיות בנדל"ן, שמאפשרות למשקיעים ליהנות מהיתרונות של השקעות נדל"ן תוך שמירה על נזילות יחסית של הכסף.

פיזור השקעות אינו רק כלי להפחתת סיכונים בשוק ההון. הוא אסטרטגיה הכרחית גם בתחום הנדל"ן, כזו שיכולה לשפר משמעותית את האיזון בין סיכון לתשואה בתיק ההשקעות של כל משקיע.