מעל 400 דירות חדשות צפויות לקום בשנים הקרובות בחלק המזרחי של יבנה, לא רחוק מפסי הרכבת שחוצים אותה - כך לפחות לפי מכרז רמ"י שנסגר היום. ביבנה מתגוררים כיום כ-58 אלף תושבים ותהליך הגידול הדמוגרפי שלה לא גבוה, בערך 0.8%. אבל עם עובדות קשה להתווכח: השכונות החדשות עשו טוב לעיר. הביקוש גדל בעקבות התרחבות הפריפריה ומי שלא יכל להשיג דירה בתל אביב וסביבותיה, נדד ליבנה כדי לקבל דירה טובה יותר במחיר נמוך.

הדירות החדשות בעיר נמכרות סביב 22-24 אלף שקל למ"ר, אבל הדירות הקטנות חוצות במעט את הרף ונמכרות במחירים של 26 אלף שקל למ"ר. אפשר לראות את זה דרך עסקאות שנעשו השנה. גם כשמדובר בעסקאות יד שנייה, בעיקר של דירות עם ממ"ד, אפשר לראות כי המחיר גבוה יותר וחלקן אף עובר את הרף, משמע כ-2.1 מיליון שקל בממוצע לדירות 80 מ"ר. לעומת זאת, דירות 5 חדרים נמכרות בחלק מהפרויקטים החדשים במחיר נמוך מהרף.

מאז 2018 קודמו ביבנה שתי שכונות חדשות עיקריות: נאות שמיר ויבנה מזרח. נאות שמיר, שנמצאת בדרום העיר, החלה באכלוס מ-2019 וכוללת כ-6,500 יחידות דיור בבנייה ירוקה. יבנה מזרח, שנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים ויצאה לשיווק בתחילת השנה הנוכחית, צפויה לכלול כ-12,500 יחידות דיור, בעיקר בבניינים בני 8 עד 17 קומות, לצד צמודי קרקע. ההערכה הזאת הביאה את רמ"י למסקנה שעוד אלפים יצטרפו לשכונה ולכן היא יוצאת במכרז חדש.

מתפתחת מזרחה. יבנה (צילום: חן כליפה)

השאלה היא האם יבנה יכולה להיות אבן שואבת לתושבים מחוץ לעיר והאם היא לא עברה את הרף של הערים שנמצאות במעגל השני והשלישי מתל אביב. בדקנו את תנאי המכרז, שעתיד להוסיף מאות יחידות דיור חדשות לעיר וייסגר בתחילת השבוע הנוכחי. המחיר לקרקע ליחידת דיור עומד על כ-330 אלף שקל, זאת בהנחה והמחיר המינימלי יהיה המחיר שגם יזכה במכרז. בדקנו מה קרה בשני המכרזים הקודמים באזור, אבל מדובר במכרזים שונים לגמרי: אחד במסגרת מחיר מטרה והשני במסגרת דיור להשכרה ארוכת טווח. האחרון נדחה לסוף יולי, כשעדיין לא יצאה חוברת מכרז ולא ברור האם המכרז יתקיים, ולגבי מכרז מחיר מטרה - מעיון בשניים מהזכיות במתחמים של החברות הגדולות (עמרם אברהם וי.ח דמרי) עולה כי המחיר לקרקע ליחידות דיור נע בין 330-370 אלף שקל, וזה אומר שהמחיר סביר.

תכנית יבנה מזרח "נמרחת" כבר מאז 2018. היא אושרה לפני כארבע שנים בותמ"ל אבל לקראת סוף 2022 ראש העירייה רועי גבאי הודיע כי הוא לא מתכוון להוציא היתרים לכ-2,500 יחידות באזור מכיוון שאין תשתיות מתאימות. ענייני תשתיות המים והחשמל נפתרו בינתיים ולכן מכרז רמ"י אמור להיסגר בהצלחה. 

בניינים בפרויקט אלמוג בעיר (בני ונטורה)

על השאלה מה קרה למחירים ביבנה מזרח בשנים האחרונות, אפשר לענות באמצעות נתוני רשות המסים: דירות שעלו במהלך 2022 סביב 18-19 אלף שקל למ"ר עולים כעת כ-23 אלף שקל למ"ר. זוהי עלייה של כ-25% והיא מעט מעל הממוצע של העלייה במחירי הדירות בשאר הארץ אך הגיונית ביחס לשכונות ולדירות החדשות. לצד זה, ראוי להזכיר: ההאטה בשוק הנדל"ן מורגשת ומצאנו כי בחלק מהפרויקטים החדשים בשכונות החדשות, מחירי ההיצע הם המחירים הממוצעים ולא למעלה מכך וסביר כי במהלך המשא ומתן המוכרים יתפרשו מעט והמחיר יירד כמה אחוזים כלפי מטה.

ברחוב הדרור, אחד הרחובות שעשה לא מעט עסקאות בצד הזה של העיר, מצאנו עלייה של כ-50% במחירי חלק מהדירות החדשות בתוך שלוש וחצי שנים. ומה קורה למי שרכש דירה במחיר מטרה? מי שרכש דירה בכמיליון שקל ב-2017, יקבל עליה היום סביב 2.4 מיליון שקל. העלייה היא הגיונית ומתכתבת עם פרויקטים דומים. צריך לזכור שאת רוב העלייה שגרפו הזוכים הם רשמו במסגרת עליית מחירי הדיור ולא במסגרת ההנחה שקיבלו. כעת, יבנה מחכה למכרז נוסף שבו היא אמורה להשתתף במסגרת דירה בהנחה, אבל עדיין לא ברור אם זה יקרה.

עוד ב-

הבכירה במשרד האוצר ממליצה: "3 הערים שבהן כדאי לקנות דירות"

לכתבה המלאה

''אל תפגעו במשרתי המילואים – אל תצמצמו את תכנית מחיר מטרה", אמר כאן לאחרונה רועי גבאי, ראש עיריית יבנה. ''יש לקבוע קריטריונים ברורים של תיעדוף לציבור המשרתים – אנשי קבע, חיילי מילואים וחיילים משוחררים''. על פי ההערכות, משרד הבינוי והשיכון יודיע ממש בקרוב על מועד ההגרלה ויבנה עשויה להיכלל בפנים באחת משתי ההגרלות הבאות. יש מי שמנסה להחריג את יבנה ולהגדיר אותה כעיר פריפריה, אבל במשרד האוצר מסבירים: "כשאומרים פריפריה, לא מדובר על ערי מרכז ולא בערים קרובות למרכז, אלא בערי צפון ודרום, כמו ירוחם, דימונה, קריית שמונה וטבריה".