אחת הביקורות המרכזיות שמושמעות כאן בחודשים האחרונים בנוגע למחירי הדיור קשורה לנתוני גמר הבנייה. ישראל זקוקה כיום ל-70-80 אלף דירות בשנה. מספרים לנו שהתחלות הבנייה יכולות להגיע למספר הזה, אבל מה שקובע בפועל זה לא מה הקבלנים התחילו לבנות - אלא כמה דירות מוכנות.

זה מזכיר את הויכוח על עניין הדירות הלא מכורות. מצד אחד, מספר הדירות הלא מכורות עולה, אבל מצד שני, בלמ"ס ובאוצר חוששים (ובצדק) לומר לנו כמה דירות בדיוק (ולא בערך) קיימות. מדובר על כ-15 אלף דירות - שחלקן מורכב מדירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוזים) ויקרות. בניינים שלמים עומדים בדרום תל אביב, כשאין כמעט רוכשים בשל המיקום וריבוי העובדים הזרים וההומלסים באזור.

האם המצב השתפר? ב-12 החודשים שבין יולי 2024 עד יוני 2025 הונפקו היתרי בנייה עבור כ-80,390 דירות. לפי הלמ"ס, זאת עלייה של 8.9% לעומת 12 החודשים הקודמים. מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים, 24% היו במחוז המרכז, 21% במחוז תל אביב (ממשיכים להוציא היתרים, מסתבר, למרות ההאטה) ו-17.9% במחוז הדרום.

הכותרת מחודש יוני, שמזהירה מפני הצניחה בנתונים

תכף נגיע לנתון המעניין - נתוני גמר בנייה, אבל תחילה, מה קרה להתחלות הבנייה: ב-12 החודשים האחרונים החלה בנייתן של כ-76,480 דירות. לכאורה, זאת עלייה של 22.3% לעומת 12 החודשים הקודמים (יולי 2023-יוני 2024). למה לכאורה? כי אם מישהו שכח, ב-7 באוקטובר 2023 קרה הטבח הכי נורא אי פעם בישראל, שהשבית את ענף הנדל"ן כמעט לחלוטין, לפחות חצי שנה, כשחלק מהאתרים היו סגורים.

ועכשיו, לנתון החשוב, נתוני גמר הבנייה: ובכן, ב-12 החודשים שבין יולי 2024-יוני 2025 הסתיימה בנייתן של כ-54,760 דירות - זאת ירידה של כמעט 5% (4.9%) לעומת 12 החודשים הקודמים. נזכיר לכם כי ב-12 החודשים הקודמים הייתה מלחמה. כלומר, נתוני הבנייה ירדו גם לעומת השנה שבה המלחמה החלה - וזה אומר שלולא המלחמה כנראה הפערים היו גבוהים יותר. האחוז הגבוה ביותר של דירות שהסתיימה בנייתן היה במחוז המרכז – 23.3% מכלל הדירות (12,740 דירות), לעומת 8.4% בלבד במחוז חיפה (אולי עכשיו ברור למה המחירים בחיפה עולים בשנה האחרונה).

שימו לב מה קרה למשך זמן הבנייה הממוצע של בניין. הוא הסתכם ב-31.4 חודשים, ואילו ממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין היה 36.3 חודשים (כי יש מגדלים, וזה משנה את המספרים). ב-12 החודשים הקודמים משך זמן הבנייה היה קצר יותר ועמד על 27.6 ו-33 חודשים, בהתאמה. כלומר, משך הזמן הממוצע של בניין עלה בעוד 4 חודשים כמעט.

לפי הלמ"ס, התארכות משך זמן הבנייה מסבירה את הפער הגדל בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה. זה ברור: הקבלנים בונים לאט למרות עלויות המימון הגבוהות. הם מקבלים היתרים, אבל לא בונים ומקטינים את ההיצע. מה קורה בפועל? אנחנו מקבלים עוד קרקעות ריקות, אבל הלמ"ס מחשיב אותן כדירות לא מכורות.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק מסר: "בהתאמה מדוייקת להערכות שלנו לאורך כל השנה האחרונה, אנחנו רואים מגמה ברורה של ירידה בהיקף הבנייה במדינת ישראל. זו מגמה מסוכנת שלממשלה ולבנק ישראל  אין את הפריבילגיה להמשיך להתעלם ממנה. כל מי שמציג כעת את ההתמתנות בעליות מחירי הדירות והירידות הקלות במקומות מסוימים כמגמה שעומדת להימשך, מסכן את הציבור שזקוק באמת לדירה. בשוק שבו נוצרים בכל שנה עשרות אלפי בתי אב חדשים מול מאזן שלילי של עלייה במחסור בדירות אין שום סיכוי שמי שיחכה לרכישת דירה יהנה לאורך זמן מההחלטה שלו. אלה חוקי הכלכלה הפשוטים ביותר המוכרים לכולנו. מחסור במוצר צריכה אמיתי לא יכול לייצר ירידת מחירים. כדי לטפל במשבר העמוק בענף הבנייה והתשתיות, הממשלה צריכה לעשות כל מה שהיא יכולה כדי לפתוח את השערים להבאה ישירה המונית של עובדים חסרים, ובנק ישראל מוכרח לייצר מהלך מהיר ודרסטי של הפחתת עלויות המימון של הבונים ושל הקונים בשוק הדיור, כל גרסה אחרת לא תביא תוצאות".

עוד ב-

איפה הלמ"ס? הקבלן נותן הנחה של 400 אלף שקל - והיא לא יודעת

לכתבה המלאה