הטבות המימון של היזמים נכנסו לחיינו עוד הרבה לפני המלחמה. אולי אפילו במהלך העשור הקודם. מבלי ששמנו לב, מאז ירידת המחירים (1%) ב-2018, היזמים החלו במבצעי מימון והלוואות קבלן.

אחרי תחילת המלחמה, שיעור הטבות המימון עלה באופן ניכר. היזמים לא מצאו פתרון אחר להאטה. הם חילקו הטבות לרוכשי הדירות בטענה שהמצב ישתפר והריבית תרד בעוד שלוש שנים, כשהדירה תהיה מוכנה. בינתיים עברו כבר שנתיים והצפי להורדת ריבית הוא להפחתה של 0.5% במהלך החודשים הקרובים. אבל האם זה מספיק כדי לקנות דירה?

הטבות המימון נועדו לא רק בשל הריבית הגבוהה, הן נועדו כדי לסייע במימון הדירה בטווח הקצר (ומסכנות חלק מהרוכשים בטווח הארוך). היזמים ראו מה טוב, ובשנתיים האחרונות הם הרחיבו אותם ודורשים מקדמה של 10% בלבד, ולעתים מאפשרים להיכנס לדירה ולשלם בעוד שנתיים. מאז חודש מרץ השנה, הטבות המימון ירדו משמעותית בשל המגבלות. בנק ישראל הגביל את המבצעים בטענה שזה מסוכן ליזמים ולרוכשים, אבל מה שעומד באמת מאחורי ההחלטה הוא הדאגה לבנקים - הסכנה שמאחורי ביטולי עסקאות אחרי שהבנקים אישרו ליווי לפרויקט.

מסקירת הנדל"ן של האוצר אפשר ללמוד מה ההשפעה של הטבות המימון על השוק. השורה התחתונה: אחרי שסיפרו לנו כי מבצעי 20/80 נעלמים מהשוק בעקבות הוראות המפקח, מסתבר שלא הכצעקתה: שיעור מבצעי המימון שבהם הקבלנים מאפשרים לכם לשלם מקדמה של 10-25 אחוז בלבד בהתחלה, מתוך סך העסקאות, דווקא עלה מאז חודש מרץ.

מה הרוכשים באמת מחפשים? דירות חדשות בבנייה (איציק יצחקי)

נתון נוסף שמספק משרד האוצר הוא שכיחות הטבות המימון שבהן שולמה מקדמה של מתחת ל-10%. גם בהקשר הזה אפשר לראות שלא חל שינוי. נהפוך הוא - מאז שהמפקח הטיל את המגבלות, יותר אנשים רכשו דירות במבצעי 10-90, או אפילו עם מקדמה נמוכה יותר. זה המקום לציין: מספר העסקאות הכללי ירד, ומה שעלה הוא שיעור אותן עסקאות מכלל העסקאות. לדוגמא: בהטבות המימון הנפוצות ביותר, שבהן מעניק הקבלן אפשרות לשלם מקדמה של 25%-10% בהתחלה, נעשו 861 עסקאות לפני הטלת המגבלות ולאחריהן, באותה תקופה, 806 בלבד.

נתון מעניין נוסף הוא המחיר החציוני של אותן עסקאות. הנתונים מוכיחים כי ככל שהדירה זולה יותר, כך הציבור לוקח מימון גבוה יותר, כלומר משלם מקדמה נמוכה יותר. מי הציבור שמשלם מקדמה של 25%-10%? אלה שרוכשים דירות יקרות של 3 מיליון שקל. דווקא האנשים שלא זקוקים למימון הזה הם אלה שרוכשים את הדירות הזולות יותר, במחיר ממוצע של קצת יותר משני מיליון שקל.

אם כך, התמונה ברורה: מי שאין ברשותו הון עצמי ומשלם מקדמה נמוכה, רוכש דירות יקרות יותר. ה"עשירים" רוכשים דירות זולות יותר בלי צורך במימון. זו נורת אזהרה עבור בנק ישראל, ואולי גם למשרד האוצר. אולי הגיע הזמן לעבור לשיטה של תשלום מדורג ולאסור את הטבות המימון. מצד שני, זאת תהיה מכת מוות ליזמים. המדינה לא רוצה להכניס יזמים לפשיטת רגל ויודעת שבמצב הזה הם לא יוציאו היתרים, יגבילו את ההיצע והמחירים יישארו גבוהים.

עוד ב-

בלמ"ס משיבים אש: "אף מדינה בעולם לא מנכה הטבות מימון ממחיר הדירה"

לכתבה המלאה

ולבסוף, עוד נתון מעניין, יש שיאמרו המעניין ביותר: לצד ההאטה במכירות בשוק, משום מה הירידה ניכרת בעיקר אצל הקבלנים שעברו למכירה בשיטת הטבות מימון לאחר הטלת המגבלות. השורה התחתונה כאן היא שאולי הציבור, בעיקר מהמעמד הבינוני-גבוה שלא רוכש דירות בהנחה (למרות שזה לא מחייב שאדם בעל הכנסה גבוהה לא ירכוש דירות בהנחה, להפך - המדינה אפילו מאפשרת ומעודדת זאת) כבר לא מחפש הטבות מימון, הוא מחפש מחיר. אם אותם קבלנים שפתחו בהטבות מימון מוכרים פחות דירות - זה אומר דרשני. הציבור כבר לא פראייר. הוא רוצה הנחה במחיר הדירה, גם במחיר של מאמץ נוסף בתשלום.