נדל"ן ותשתיות

מה קרה למי שמכר השנה דירה בתל אביב?

נתוני רשות המסים מצביעים על השינוי שחל במחירי הדירות בעיר בשנתיים האחרונות. מי שהחזיק בדירה לטווח ארוך הרוויח - אבל מה קרה למי שמכר אחרי 4-5 שנים?

איציק יצחקי | 23/12/2025 17:03 1

דירות בתל אביב (צילום פלאש 90/ מרים אלסטר, shutterstock)

נתוני רשות המסים לחודש נובמבר עדיין מתעדכנים, אבל רובם כבר נמצאים במאגר של רשות המסים. מהנתונים עולה כי במהלך חודש נובמבר נעשו 132 עסקאות, לעומת 103 בלבד בחודש אוקטובר. סביר להניח שבקרוב נראה שמספר העסקאות גדל, כי חלק מהיזמים והפרטיים לא מדווחים לרשות המסים על העסקאות מיד, אבל אפשר לראות את מגמת העלייה.

נתוני משרד האוצר והלמ"ס נשענים בעיקר על חודש ספטמבר ונובמבר. בעוד כחודשיים, בנתוני פברואר, יתעדכנו חלק גדול מהעסקאות של נובמבר ודצמבר, ולפי היזמים אז אמורה להתרחש עלייה במספר העסקאות ואולי גם אפילו עליית מחירים, לראשונה אחרי מספר חודשים. הנתון שלא משחק לטובת הקבלנים הוא מספר התחלות הבנייה באזור. כ-3,000 היתרים לא נמשכו בתל אביב והיזמים מעכבים בנייה, אבל נתוני התחלות הבנייה לא מצביעים על מגמה כלל ארצית, אלא להפך.

באמצעות נתוני רשות המסים בחנו מה קרה למי שמכר יד שנייה בחודשים האחרונים וכמה הוא הרוויח בגין העסקה, לעומת המכירה שביצע. הנתונים מראים שרוב רוכשי הדירות הרוויחו, אבל חלקם הקטן הפסיד. חשוב לציין כי ההפרש בין מכירה לקניית הדירה לא משקף את הרווח האמיתי. צריך להוסיף עלויות חד פעמיות ומסים, כמו מס שבח שמשלמים המשקיעים. גם האינפלציה משחקת תפקיד משום שהיא שוחקת את הכסף, אבל התעלמנו מהנתון הזה משום שהיא משפיעה על ערך הכסף גם בהשקעות אחרות (בשוק ההון, למשל, יש גם מס גבוה יותר של 25%, ללא קיזוזים כמו במס שבח).

בנייה בתל אביב (פלאש 90/ מרים אלסטר)

הנה כמה עסקאות מחודש דצמבר:

ברחוב בית אל נמכרה דירת 4 חדרים בקומה רביעית, במחיר של 2.825 מיליון שקל. אותה דירה נקנתה בדצמבר 2019, כלומר לפני שש שנים. במהלך התקופה היא רשמה עליית ערך של כ-60% - 10% בשנה.

ברחוב בן יהודה, נמכרה דירת 3 חדרים בקומה השלישית. המחיר הוא 4 מיליון שקל, למרות שמדובר ברחוב אטרקטיבי. אותה דירה נקנתה ביוני 2017, כלומר לפני 8 שנים וחצי, במחיר של 2.72 מיליון שקל - עלייה של 47%. זוהי עלייה נמוכה ומשקפת ירידה בהשוואה לממוצע בשוק.

עסקה נוספת בדצמבר נחתמה לאחרונה ברחוב ההגנה בעיר. 84 מ"ר, דירת 4 חדרים בקומה הראשונה, במחיר של 2.35 מיליון שקל. נראה מחיר נמוך לתל אביב, אבל לא לאזור. הידרה נקנתה ב-2019 ב-1.625 מיליון שקל. כ-45% רווח ב-6.5 שנים. אפשר לומר כי ערך הדירה עלה בהתאם לעלייה בשוק.

גם בנובמבר נעשו כמה עסקאות יד שנייה בעיר. גם במקרה הזה, לקחנו רק את הדירות שנמכרו בפעם השנייה בשנים האחרונות. 2.62 מיליון שקל שילם הרוכש על דירת 54 מ"ר, 3 חדרים בקומה השנייה. מחיר הקנייה ב-2020 היה 1.915 מיליון שקל. כלומר, עלייה של 37% לערך בקצת יותר מ-5 שנים.

דירה נוספת נמכרה ברחוב פרישמן. 4.68 מיליון שקל שילם בחודש שעבר הרוכש, לדירה בקומה השנייה, 3 חדרים בגודל 78 מ"ר. עליית הערך עומדת על 50% ביותר מ-8 שנים.

שלוש דירות נוספות שבדקנו הן ברחובות ז'בוטינסקי, טשרניחובסקי ואנדרסן. נקצר לכם: הראשונה רשמה זינוק של 147% ב-14 שנה, בשנייה נרשמה עליית ערך של 137% ב-11 שנה ובשלישית - קפיצה של 100% בקרוב ל-16 שנה.

כשמסתכלים על הנתונים מנובמבר ודצמבר, אפשר להתרשם משתי מגמות: הראשונה, מי שהחזיק דירה לטווח ארוך, רשם עליית ערך של 10%. בשנים האחרונות העלייה התמתנה וגם הירידות ההדרגתיות במחיר, שהחלו ב-2023 ונמשכות השנה, יחד עם הסטטוס קוו במחירים ב-2024 (נרשמה עלייה קטנה בלבד בתל אביב), שחקו את הרווח למי שרכש דירה בשנים האחרונות.

מי שרכש דירה לפני חמש שנים, כלומר בסוף 2020, קרוב לוודאי, גם לפי עסקאות מחודשים קודמים, שרשם עליית ערך של 40%-35%. זו עלייה יפה, שמסתכמת בעיקר בשל העליות בנדל"ן ב-2021-2022, אולם מאז המחירים נמצאים בירידה ובהתאם לכך, הצטמצם גם הרווח. לבעלי דירות מגורים, שמשכירים את הנכס, עסקה כזאת הייתה בהחלט משתלמת.

לצד עליית הערך, של 7% בשנה, התשואה הסתכמה בקרוב ל-3% נוספים. בניכוי המס, אם צריך לשלם כמובן, מדובר בעלייה ריאלית של כמעט 9% לשנה, אך מכך צריך לנכות כמובן גם את הריבית המשולמת במסגרת ההלוואה, אם אכן קיימת כזו. גם בנטרול רכיב זה, התשואה הממוצעת עדיין גבוהה מהריבית הממוצעת בשנים אלה.