1. שוק הנדל"ן 2026 - לאן? זו השאלה המרכזית שנשאלתי השבוע על ידי רבים. זו שאלה שיש לה כמה תשובות, בעיקר משום שישראל היא מדינה שמייצרת לא מעט סימני שאלה.

בשנה שעברה, בעיקר לאור המלחמה אבל גם לאור הריבית הגבוהה, צפיתי שמחירי הדיור כמעט לא ישתנו. הסיבה לכך הייתה הריבית הגבוהה והמלחמה שהחלה, שלולא הם - המחירים היו בעלייה. ידענו אז מתי תאריך ההתחלה, אבל אף אחד לא ידע לנבא שהיא תסתיים תוך מספר חודשים.

יש כמה דברים שצריך לקחת בחשבון לקראת השנה האזרחית שבפתח: ראשית, אנחנו עדיין לפני נתוני החודשיים האחרונים של 2025. הנתונים האלה יגיעו באיחור, כיוון שמי שרכש דירה בנובמבר, ידווח עליה בדצמבר ונתוני הלמ"ס של דצמבר ידווחו רק בינואר, אחרי שתי החלטות ריבית נוספות. למה זה כל כך חשוב? כי הדיווחים האלה משפיעי אווירה. אם השנה הזאת תסתיים עם ירידה של פחות מ-2% במחירי הנדל"ן, והריבית תמשיך לרדת ב-2-3 פעימות, מחירי הנדל"ן יעלו. בניגוד למה שרוב הקבלנים חוזים, קשה להאמין שתהיה כאן התפרצות ביקושים. עלייה, אם תהיה, תימדד באחוזים בודדים בלבד.

הדבר השני שצריך לזכור הוא שאנחנו בשנת בחירות. צריך לקחת את האמירות מצד ראש הממשלה ושר האוצר בעירבון מוגבל. שניהם מושכים מטה, אבל צריך לזכור מה קרה כאן במשמרת שלהם. גם קולות האופוזיציה שותפים לכך: אנחנו זוכרים היטב מה קרה למחירי הדיור בתקופת בנט ולפיד, בין יוני 2021 ליולי 2022. זו הייתה שעתם היפה של מוכרי הדירות.

ואחרון הוא סמוטריץ', שמנסה להילחם במחירי הדיור, אבל לא מצליח. בתקופה שלו כשר אוצר, החל מדצמבר 2022 ועד היום, מחירי הדיור לא ירדו. זו עובדה ופועל יוצא של העלייה בשנת 2024. מחירי דיור גבוהים בשנים של ריבית גבוהה, מלחמה בחמאס, מלחמה באינפלציה והגבלות על הקבלנים הם לא הישג. פקידי האוצר שהיו שם עוד לפניו אשמים לא פחות במצב. אינספור תוכניות חומש ודיבורים. אין עוד מדינה בעולם שהייתה שורדת תקופה כזאת בלי משבר נדל"ן. ישראל שרדה. ואולי זה דווקא הישג לנגיד. אם האינפלציה הייתה עולה, במה הייתה מסייעת ירידת ריבית קלה ומוקדמת עבור נוטלי המשכנתאות, שלפחות חצי מהמשכנתא שלהם צמודה למדד?
 

2. בסיכום שנת 2025 צריך לומר מילה טובה גם למפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי. במרץ 2025 הוא הטיל גזירות על הקבלנים. גם כשהיה נדמה שעקפו אותו והצליחו ליצור עסקאות באמצעות "מסלול עוקף", בסוף הפאניקה שנטמעה בציבור ניצחה.

באותה נשימה, חשוב לזכור: המטרה של חחיאשווילי אינה הורדת מחירי הדיור. הוא לא באמת ירצה לעצור את הרווחים המוגזמים של הבנקים. אז למה מגיעה לו מילה טובה? כי אחרי חודשים רבים, אפשר לראות שינוי בשוק הנדל"ן: מספר הלקוחות שמגיעים לרכוש דירות בלי הון עצמי ירד, וזה מוריד את הסיכון. לפי משרד האוצר, 6% מאלו שקנו דירות ב-2023 ביטלו עסקאות.

בחלק מהמקרים, מדובר באי עמידה בתנאים המתלים. אבל צריך לזכור שלא כל מי שקונה בהטבת מימון הוא בהכרח אדם ללא הון עצמי. היו כאלה ששילמו 20% בחוזה, אבל מצבם הכלכלי הורע ללא קשר להטבות המימון. וחוץ מזה, עניין הטבות המימון הגיע לשיאו ב-2024, בעקבות המלחמה, ולא לפניה. מה אפשר ללמוד מהנתונים האלה? בעיקר דבר אחד: כשרוצים, אפשר ליישר את הסטטיסטיקה. מה שחשוב הוא שיותר קבלנים מדברים במונחים של מסלול ליניארי. יש שינוי בשוק הנדל"ן. הרבה בזכותו.

3. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה השבוע נתונים חשובים על מספר היורדים והעולים לשנת 2025. לפי נתוני הלשכה, אוכלוסיית ישראל גדלה השנה בקצב של 1.1%. בסך הכל, נולדו 182 אלף תינוקות ונפטרו כ-50 אלף אזרחים. הנתון המעניין והחשוב לשוק הנדל"ן הוא מאזן ההגירה מישראל. המאזן השנה שלילי. כ-50 אלף ירדו מהארץ, לעומת כ-25 אלף עולים.

לכאורה, הנתונים האלה עלולים להדאיג את היזמים והקבלנים. הם קיוו למספרים חסרי תקדים של עלייה בעקבות האנטישמיות הגואה. המספרים האלה אמורים לגרום להם לטלטלה: מה יגידו עכשיו, כשהם רואים שמספר התושבים נמצא בגירעון?

כשמתעמקים בנתונים, מבינים שהשד לא נורא כל כך. ראשית, מספר המגיעים באיחוד משפחות עומד על 5,500. את המספר הזה צריך לקזז ולכן ההפרש עומד על פחות מ-20 אלף. אבל בנוסף, יש עוד נתון שבלמ"ס לא פרסמו והוא מתחבא מאחור. הנתון הזה מראה כמה מתוך אותם יורדים מהארץ מכרו את הדירות והנכסים שלהם ועזבו. התשובה: הנתון הזה הוא אפסי. רוב האנשים שעזבו את הארץ לא מכרו את הנכסים שלהם.

ויש עוד נתון מעניין: מה קרה לאילו שעלו. במקרה הזה, יושבי קבע בהכרח רכשו דירות. רוב העולים רוכשים, הם רוצים מקום קבוע, והם פחות שוכרים דירות בישראל. חלק מהעולים כבר קנו דירה עוד לפני שעלו, וזה נתון חשוב.

עוד ב-

המשכנתאות בעלייה, עסקאות הנדל"ן בירידה - לאיזה נתונים להאמין?

לכתבה המלאה

אבל יש עוד דבר שצריך לדעת: מספר העולים לארץ בכלל לא אמור לשקף נאמנה את רכישת תושבי החוץ. מדוע? מפני שלפי הגדרות הלמ"ס, תושבי החוץ ממשיכים לגור בחו"ל והם אינם חלק מהעולים. צריך לזכור שיש הרבה משקיעים יהודים וציוניים, בעיקר במדינות כמו ארצות הברית וצרפת, שרוכשים דירות עבור הילדים ועבור אפשרות עתידית להעביר בישראל, בעיקר בירושלים, את השנים האחרונות שלהם. זו אחת הסיבות לכך שהמחירים בירושלים עולים השנה, בניגוד למחירים בתל אביב. ככל שהמלחמה התארכה, כך גדלה ההשקעה שלהם בירושלים וכך היא קטנה בתל אביב.