המשכנתאות בפיגור בירידה, היקף המשכנתאות בעלייה - וכל זה בשנת מלחמה, עם ריבית שיא במשק, וכוללת אמירות של חלק מהפוליטיקאים לפיהן מחירי הדירות יורדים - השאלה המרכזית היא לאן הולכים מכאן.

עובדתית, נתוני המשכנתאות מצביעים על עלייה של 4% לעומת השנה שעברה. בשנת 2023, למשל, נלקחו 60% פחות משכנתאות. השנה מוגדרת כשנה קשה יותר לענף הנדל"ן. ב-2023 ירדו מחירי הדיור ב-1% בלבד. ב-2024 מחירי הדיור עלו ב-7.8% והשנה הם קרובים לירידה של 2% (תלוי בנתוני החודשיים הבאים, השנה יכולה להיגמר עם ירידה מינורית יותר). השאלה הגדולה היא איך קורה שדווקא בשנה החלשה ביותר, לכאורה לפחות, היקף המשכנתאות עולה וההלוואות בפיגור עדיין פחות מהרף של 0.7%?

מצד אחד, נתוני העסקאות מזכירים מאוד את מה שקרה ב-2023. מצד שני, היקפי המשכנתאות עולים. יש לכך רק הסבר הגיוני אחד: המשכנתא הממוצעת עולה. הבעיה היא שלפי נתוני בנק ישראל קשה להבחין בזינוק בנתון הזה. המשכנתא הממוצעת עומדת על 1.04 מיליון שקל - עלייה מינורית לעומת השנה שעברה. הסבר אחר יכול להיות מחזור גדול של משכנתאות והיקפים גדולים מאוד של הלוואות בולט/בלון. אם זה המצב, זה אומר שהגבלות המימון של המפקח על הבנקים לא השפיעו כמעט על השוק. ואם זה קרה - איך יכול להיות שמספר העסקאות של דירות חדשות ירד בצורה חדה מאז?

גינדי מוכרת 180 דירות ביממה, אז למי להאמין? דירות בבנייה (איציק יצחקי)

יש המון נתונים בשוק הנדל"ן, אבל כשמצליבים אותם נכון אפשר לראות את האמת שחור על גבי לבן. מצד אחד, מספר העסקאות צנח. מצד שני, מחירי הדיור ירדו בצורה מינורית. כדי להבין כמה, צריך לקחת את שוק היד השנייה כדוגמא. הוא לא מכיל מבצעי מימון או הטבות שאנחנו לא יודעים עליהן.

מתחילת השנה, השוק הזה כמעט לא נפגע. בחודש האחרון, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-1.4% וכלל הדירות ב-0.2%. אם מנטרלים את דירות בהנחה מבינים שהירידה אכן קיימת, היא נכונה, אבל לא במספרים דו ספרתיים ולא בשיעור של 8%, כפי שחזו רבים. הירידות שעליהם אתם קוראים, של ירידות דו ספרתיות, הם באזורים מסוימים ובעיקר אצל מוכרים לחוצים, שצריכים למכור את הדירה ממש עכשיו, לפני שרשות המסים תכיר בהם (אחרי 24 חודשים, נכון להיום) כמשקיעים ותגבה 8% על הדירה השנייה שרכשו, למרות שאין להם כוונה להחזיק בשתי דירות.

מצד שני, ואסור לבטל את זה לחלוטין: אנחנו רואים על מכירות בהיקפים גדולים באזורים מסוימים. קראתם כאן בשבועות האחרונים כיצד גינדי מכרה 180 דירות ביממה ושמונה פנטהאוזים בחודש. קראתם גם על קרן ההשקעות בנדל"ן JTLV, שבבעלות איש העסקים עמיר בירם, שמכרה מעל 200 דירות לקהילה יהודית בארה"ב בתוך יממה אחת (הנה ראיון איתו). הדברים דינמיים ומשתנים. החברות הגדולות כן מוכרות דירות בשדה דב ושלוש חברות מכרו דירות ביותר מ-2 מיליארד שקל השנה. האמת כנראה בתחום האפור.

מעניין מה צפוי לנו ב-2026. שוק הנדל"ן צפוי להגיב לעוד שתיים-שלוש הפחתות ריבית במהלך 2026. אם זה יקרה והמצב הביטחוני יישמר, אנחנו עלולים לראות עלייה בהיקפי המשכנתאות גם בהמשך ואולי גם עליות מחירים. היזמים חושבים שהמחירים יעלו ב-5% (חלק קטן מהם מדברים על עלייה דו ספרתית), שוכרי הדירות חושבים שיירדו בשיעור חד ספרתי ויש מי שמדבר על הפחתה בשיעור של 10%.

עוד ב-

שנת בחירות בפתח - זה הקרב המכוער שצפוי על שוק הנדל"ן

לכתבה המלאה

איך יודעים מה נכון? בינתיים אפשר לשער, אם להסתמך על שוק המניות, שיודע לתמחר עליות או ירידות בענף, המחירים יעלו. אם להסתמך על מסע ההפחדה שמנהל האוצר בחודשים האחרונים, המחירים ירדו. דבר אחד בטוח: בחודשים הקרובים משהו יקרוס: אמירות הקבלנים ורוכשי הדירות או ההצהרות הבטוחות של משרד האוצר והשוכרים. ימים יגידו.