מבצע "שאגת הארי" נמשך ועדיין רחוק מסיום. בעקבות המערכה הביטחונית מול איראן, ובעיקר לנוכח הפגיעות המשמעותיות בבניינים, בעיקר בצפון ובמרכז, סוגיית המיגון בבניינים ישנים חוזרת למרכז השיח הציבורי.

דו”ח מבקר המדינה שפורסם לפני כחודשיים התריע מפני פערי המיגון בישראל, וקבע כי נכון לינואר 2025 לכ-3.2 מיליון תושבים - כ-33.6% מאזרחי המדינה - אין מיגון תקני. גם נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ מצביעים על פערים חמורים במיוחד בירושלים: על פי הנתונים, כ-180 אלף דירות בעיר אינן כוללות ממ"ד.

מאות משפחות המתגוררות בדירות על קרקעות שהיו בעבר בבעלות הכנסייה היוונית בירושלים מזהירות כי הן חיות כבר שנים בבניינים ישנים ללא ממ"דים, ודורשות לקדם פתרון שיאפשר התחדשות עירונית ומיגון ראוי. חלק משמעותי מהפער נמצא דווקא בשכונות הוותיקות במרכז העיר - בהן טלביה (קוממיות), רחביה וניות שנבנו לפני עשרות שנים וללא מיגון תקני.

לא מעט דירות ללא מיגון מתאים. שכונת טלביה (חגי אגמון שניר ויקיפדיה)

כאמור, בין הבניינים הוותיקים בשכונות הללו נמצאות גם כ-1,000 דירות שנבנו על קרקעות שהיו בעבר בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוקסית. מאות משפחות המתגוררות בדירות הללו חיות כבר שנים במציאות של חוסר ודאות לגבי עתידן בדירות ועכשיו נושא הביטחון עולה על פני השטח, שכן מדובר בבניינים ישנים שנבנו לפני עשרות שנים ללא ממ”דים וללא נגישות מספקת למקלט ראוי.

שורש הבעיה נעוץ בקרקעות שהוחכרו לקרן הקיימת לישראל בשנות ה-50 לתקופה מוגבלת שאמורה להסתיים בשנת 2051. עובדה זו יוצרת אי ודאות לגבי ההמשך, ובעיקר משוועת לפתרון בדמות התחדשות עירונית במתחמים הללו - בין אם באמצעות בנייה מחדש, חיזוק מבנים או כל מהלך תכנוני משמעותי. חוסר הוודאות  גורם גם לירידת ערך הנכסים בקרקעות בעשרות אחוזים, ככל שמתקרבים לסוף החכירה בשנים 2050-2051.

לאחרונה נרשמה התפתחות שמעידה על שינוי מגמה. חברת אקסטל, המחזיקה בבעלות על הקרקעות, חשפה כי יותר מ-150 מחוכרי המשנה כבר הצטרפו למהלך שנועד לפתור את הבעיה במסגרת קידום התחדשות עירונית - מהלך שבמסגרתו יקבלו החוכרים דירה חדשה ובעלות עליה.

במסגרת מפגשים והצעות שהוצגו לחוכרים, הציגה אקסטל מספר אפשרויות שנועדו להבטיח את מעמדם במקום המשך חוסר הוודאות והמשך כרסום בערך הדירות שלהם. במסגרת המהלך צפויים החוכרים לקבל דירה חדשה שתכלול ממ”ד ומיגון תקני, לצד תמורות מקובלות נוספות.

בקרב החוכרים מדגישים כי על רקע המצב הביטחוני והלחימה הנוכחית, ההתחדשות העירונית אינה עוד מהלך נדל"ני בלבד אלא צורך ביטחוני ממשי, והעניין בהצעה - שמשלבת כאמור, הענקת זכויות בעלות לצמיתות ודירות חדשות בבניינים חדשים - הולך וגובר.

כדי לפתור את הבעיה ולהבטיח פתרון ראוי, ביטחון, בטיחות, והתחדשות נדרש שיתוף פעולה מצד הקק”ל, עיריית ירושלים ומוסדות התכנון. יעקב, חוכר דירה בשכונה בלב ירושלים, מסר ל-ice: "יש הצעה מצוינת על השולחן - פינוי בינוי עם אפשרות לבעלות על הדירה. הרבה מאיתנו רוצים להתקדם עם זה. כל יום שעובר פוגע באיכות החיים שלנו. זה עוד נזק למשפחות שחיות פה ולילדים שגדלים בבניינים ישנים בלי ממ”ד. אנחנו לא מבקשים דברים מיוחדים - רק שכולם ישבו סביב שולחן אחד, יגיעו להסכמות וייתנו לנו סוף סוף לחיות ברמת החיים שמגיעה לנו".

קובי ביר, עו"ד ושמאי מקרקעין, טוען כי "מדובר בשכונות ותיקות מאוד, כדוגמת ניות, וטלביה שבהן עיקר הבנייה בוצעה בשנות ה-60 הרבה לפני שהחלה חובת הקמת ממ"דים בישראל בשנות ה-90 בעקבות מלחמת המפרץ. עד אותה תקופה תפיסת האיום הייתה שונה, ולכן לא ניתן מענה מיגוני בתוך הדירות עצמן.
 

"מאז, וביתר שאת לאחר אירועי השבעה באוקטובר והאיומים שהתחדדו על העורף, הדרישה לממ"ד הפכה לפרמטר מרכזי הן בהיבט הבטיחותי והן בהיבט הכלכלי. מחקרים בשוק הנדל"ן מצביעים על כך שהימצאות ממ"ד בתוך הדירה יכולה להשפיע על שוויה בשיעור של כ-5% ועד כ-20%, כאשר בשכונות ותיקות ההשפעה מתונה יותר בשל היעדר ממ"דים ברוב הדירות".

לדבריו, במצב הקיים, פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמים הללו עשויים לחולל שינוי דרמטי - הן מבחינת רמת המיגון והבטיחות לדיירים, והן מבחינת השבחת ערך הנכסים. "מדובר במעבר לבנייה חדשה הכוללת ממ"דים ותשתיות מודרניות", הוא מסכם.

תגובת עיריית ירושלים: "העירייה וגופי התכנון הרלוונטים, נמצאים בקשר עם היזם בנוגע להצעות תכנוניות המועברות אליהם מעת לעת, ובוחנים כל יוזמה בהתאם לשיקולים התכנוניים והמשפטיים הרלוונטיים.

עוד ב-

נפילה בפרויקט הבנייה של ענקית הנדל"ן - זה הנזק

לכתבה המלאה

"למיטב הידוע לעירייה, מלבד פרויקט אחד של התחדשות עירונית שהוצג לגופי התכנון הרלוונטים, שאר היוזמות שהוצגו לגופים אלה בשלב זה, מתייחסות לקרקעות פנויות ואינן מצויות בשלב מתקדם של קידום תכנון. העירייה וגופי התכנון האמונים לרבות ועדות התכנון, ימשיכו לבחון כל יוזמה שתוגש אליהם ולפעול בהתאם לסמכויותיהם בכדי לאפשר קידום תכניות אחראיות וישימות לטובת התושבים".