נדל"ן ותשתיות
איתן יוחננוף: "לא רחוק היום שבו נמכור דירות בקופות"
הכניסה לשוק הנדל"ן ("אם אני קמעונאי או נדלניסט? אפשר גם וגם") התחרות מול רמי לוי ושופרסל ("היה קריטי לפתוח מרכז משלוחים בגוש דן"), האפשרות שהחברה תנפיק חברת נדל"ן בנפרד ("לגיטימי, זו אופציה קיימת") והאפשרות שיום אחד תקנו אצלו דירה ("לא פוסל את זה"). איתן יוחננוף פותח הכל בראיון בלעדי
רשת יוחננוף עברה בשנתיים האחרונות (2024-2026) טרנספורמציה משמעותית: מקמעונאית מזון בלבד לחברה שמרחיבה את הנתח שלה בשוק הנדל"ן. האסטרטגיה של איתן יוחננוף: במקום רק לשכור שטחים ולהיות תלויים בבעלי נכסים, החברה רוכשת קרקעות, בונה עליהן מרכזים מסחריים, ממקמת את הסניף שלה כ"עוגן" ומשכירה את יתר השטחים לצדדים שלישיים.
ארבע עסקאות ענק עשתה החברה לאחרונה. זה התחיל באוקטובר האחרון, לפני פחות מחצי שנה, עם עסקת הענק באור יהודה (מתחם O-Park) - פרויקט בהיקף ענק של כ-69,000 מ"ר על שטח של 18.5 דונם. יוחננוף יצרה קומבינציה עם שותף יזמי שיממן את רוב עלויות ההקמה (כ-280 מיליון שקל) ומחזיקה ב-50% מהזכויות ומההכנסות. מטרת העל היא כמובן התחרות בשוק המשלוחים מול שופרסל ורמי לוי. במקרה או לא, זה הנושא הראשון שעלה בשיחה עם איתן יוחננוף, מנכ"ל ובעלי הרשת.
עוד מעט נגיע לעסקאות הנוספות שעשית לאחרונה, אבל תחילה - התחרות מול רמי לוי. דריסת הרגל בנדל"ן ממצבת אותך במקום אחר.
"אני מסכים איתם שזה ממצב אותנו במקום אחר. כשאתה מדבר על נדל"ן, אז אני מזכיר שזה לא ממש חדש עבורנו. כלומר, תמיד היינו שם. ההתייחסות שלנו לנדל"ן היא כמו למלגזה, למשאית. אני חייב להביא מחירים טובים לצרכן, ואני צריך מבחנים שיענו לי על הצורך להוזיל מחירים. זו יעילות.
"אני מסכים איתם שזה ממצב אותנו במקום אחר. כשאתה מדבר על נדל"ן, אז אני מזכיר שזה לא ממש חדש עבורנו. כלומר, תמיד היינו שם. ההתייחסות שלנו לנדל"ן היא כמו למלגזה, למשאית. אני חייב להביא מחירים טובים לצרכן, ואני צריך מבחנים שיענו לי על הצורך להוזיל מחירים. זו יעילות.
"זה מביא אותנו לתפיסה שהנדל"ן יהיה תחת ידינו, גם בהיבט השווי והעלות. זה נכס שלך לתמיד, ששייך לחברה, וזה חשוב גם בהיבט של יכולת לבנות מבנה שנותן מענה מדויק לצרכים הפיזיולוגיים שלנו. החנויות החזקות הן כאלה שבנינו לעצמנו. לקחנו קרקע, בנינו חנות. הבניה הנכונה של התפעול והפרדה בין לקוחות לספקים והשפעה על כמות החנויות - כשזה נכס שלך, אתה יודע להשקיע את הכסף נכון".
איתן יוחננוף לצד מגדלי מגורים (Yonatan Sindel/Flash90)
אתה אומר שתמיד היית בשוק הנדל"ן, אבל הפעם זה היה מהיר. הקצב השתנה.
"מסכים שתפסנו קצב. קח את אור יהודה. זה נכס משמעותי, גדול מאוד, עם זכויות בנייה, של עד 150 אלף מ"ר בנוי. הוא ייתן מענה של לוגיסטיקה קלה וכבדה, גם לתחום האינטרנטי, במיקום משמעותי על צומת מסובין".
"מסכים שתפסנו קצב. קח את אור יהודה. זה נכס משמעותי, גדול מאוד, עם זכויות בנייה, של עד 150 אלף מ"ר בנוי. הוא ייתן מענה של לוגיסטיקה קלה וכבדה, גם לתחום האינטרנטי, במיקום משמעותי על צומת מסובין".
בקיצור, אתה רוצה לנצח את רמי לוי ושופרסל בתחום המשלוחים. היום נתח השוק שלך אפסי.
"אנחנו לא ממצבים את עצמנו שם. כפי שאתה יודע, אנחנו לא משלחים. אתה יכול לעשות הזמנה, להזמין מהסניף הקרוב אליך אבל להגיע לקחת. זו הדרך שבחרנו עד היום".
"אנחנו לא ממצבים את עצמנו שם. כפי שאתה יודע, אנחנו לא משלחים. אתה יכול לעשות הזמנה, להזמין מהסניף הקרוב אליך אבל להגיע לקחת. זו הדרך שבחרנו עד היום".
ומהיום?
"לכן בחרנו להקים את המרלו"ג שיהיה בקדמת גוש דן. אנחנו סובלים בארץ מבעיות תנועה. עכשיו יש פחות תנועה בגלל המלחמה, אבל במצב רגיל יש פקקים. לכן היה קריטי שזה יהיה בגוש דן וייתן מענה לבתים".
"לכן בחרנו להקים את המרלו"ג שיהיה בקדמת גוש דן. אנחנו סובלים בארץ מבעיות תנועה. עכשיו יש פחות תנועה בגלל המלחמה, אבל במצב רגיל יש פקקים. לכן היה קריטי שזה יהיה בגוש דן וייתן מענה לבתים".
ואיך תתחרה איתם בצפון ובדרום?
"מרכז הפעילות יהיה בגוש דן, אני מסכים איתך שבהמשך נצטרך להקים עוד מרלו"ג דרומי וצפוני. אמנם קטנים יותר, לא בנפח הזה, אבל עדיין הם יהיו. גוש דן הוא משמעותי. כמעט 70% מנתח השוק. כשמדברים על גוש דן, זה יכול להגיע לסביבה. מאור יהודה אפשר להגיע בקלות למודיעין, לבית שמש, לירושלים".
"מרכז הפעילות יהיה בגוש דן, אני מסכים איתך שבהמשך נצטרך להקים עוד מרלו"ג דרומי וצפוני. אמנם קטנים יותר, לא בנפח הזה, אבל עדיין הם יהיו. גוש דן הוא משמעותי. כמעט 70% מנתח השוק. כשמדברים על גוש דן, זה יכול להגיע לסביבה. מאור יהודה אפשר להגיע בקלות למודיעין, לבית שמש, לירושלים".
הבעלות על הקרקע משרטטת את המדיניות החדשה שלך: בניגוד לרשתות שמתבססות על שכירות ששוחקת את הרווחיות, החלטתם לבנות על קרקעות שלכם.
"אנחנו עושים משהו מעניין. יש לנו ידע נרחב בנדל"ן. אנחנו המון שנים שם. בעבר הרחוק התב"עות היו דלילות בזכויות בנייה. קונים 20 דונם, מקבלים 5,000, אולי 7,000 מ"ר בנייה. היום כמעט בכל קרקע, אתה יכול מעל ומתחת לה. הקרקעות התייקרו בגלל שווי הזכויות. כשאתה מקבל קרוב יותר ל-20 אלף מ"ר זכויות בנייה, אתה חושב אחרת. פה נכנסו כל הוריאציות, של שותפויות שיודעים להביא את הערך. ביבנה נבנה 5,000 מ"ר חנות, אבל ליד עוד 20 אלף מ"ר למסחר. לכן הכנסנו את מליסרון".
"אנחנו עושים משהו מעניין. יש לנו ידע נרחב בנדל"ן. אנחנו המון שנים שם. בעבר הרחוק התב"עות היו דלילות בזכויות בנייה. קונים 20 דונם, מקבלים 5,000, אולי 7,000 מ"ר בנייה. היום כמעט בכל קרקע, אתה יכול מעל ומתחת לה. הקרקעות התייקרו בגלל שווי הזכויות. כשאתה מקבל קרוב יותר ל-20 אלף מ"ר זכויות בנייה, אתה חושב אחרת. פה נכנסו כל הוריאציות, של שותפויות שיודעים להביא את הערך. ביבנה נבנה 5,000 מ"ר חנות, אבל ליד עוד 20 אלף מ"ר למסחר. לכן הכנסנו את מליסרון".
מאיפה זה מתחיל, מהרצון להגדיל את שטחי המסחר או לרשום רווחי שערוך בדוחות הכספיים?
"שאלה נכונה מאוד. האמת שזה התחיל מהחנויות והחניונים, אבל כן, יש זכויות, ופתאום הגיע חוק הסדרים עם נושא השימושים המעורבים ונתן לנו בוסט לזכויות מגורים. זה לא תחום שרצינו להיכנס אליו, אבל כשזה קורה - זה קורה".
"שאלה נכונה מאוד. האמת שזה התחיל מהחנויות והחניונים, אבל כן, יש זכויות, ופתאום הגיע חוק הסדרים עם נושא השימושים המעורבים ונתן לנו בוסט לזכויות מגורים. זה לא תחום שרצינו להיכנס אליו, אבל כשזה קורה - זה קורה".
ואולי טעיתי, אולי זה קודם כל התחרות עם רמי לוי.
"אנחנו מונעים לתהליך בלי קשר למתחרים, ויש רבים. כבודו במקומו מונח. אנחנו מפתחים את הפעילות שלנו בצורה מאוד משמעותית. עובדה שיש ביקוש גבוה מאוד לסניפי יוחננוף. אנחנו מזהים ביקוש לצמיחה ולעוד מקומות. פועלים לקידום הרשת במקומות שבהם אנחנו רוצים שיהיה לנו נדל"ן".
"אנחנו מונעים לתהליך בלי קשר למתחרים, ויש רבים. כבודו במקומו מונח. אנחנו מפתחים את הפעילות שלנו בצורה מאוד משמעותית. עובדה שיש ביקוש גבוה מאוד לסניפי יוחננוף. אנחנו מזהים ביקוש לצמיחה ולעוד מקומות. פועלים לקידום הרשת במקומות שבהם אנחנו רוצים שיהיה לנו נדל"ן".
תנפיק בנפרד את חברת הנדל"ן, כפי שהוא עשה?
"ברור שהנפקה זה דבר לגיטימי ביותר. לנדל"ן יש צרכים כבדים של הון. לפעמים, הבורסה היא כדאית יותר בייצור הון. אתה יכול לאגח במחירים טובים ולתת בוסט ליכולות של הבנייה. נדל"ן צורך המון כסף. זו אופציה קיימת, בהחלט".
"ברור שהנפקה זה דבר לגיטימי ביותר. לנדל"ן יש צרכים כבדים של הון. לפעמים, הבורסה היא כדאית יותר בייצור הון. אתה יכול לאגח במחירים טובים ולתת בוסט ליכולות של הבנייה. נדל"ן צורך המון כסף. זו אופציה קיימת, בהחלט".
"כבודו במקומו מונח". לוי (באדיבות רמי לוי, shutterstock)
מתי זה יקרה?
"נכון להיום, רוב הנדל"ן בחברה הציבורית. יש מחשבות, יש מצב שנגיע להחלטה לעשות פיצול מתוך רצון למנף על ידי הנפקה. כשהנדל"ן הופך להיות משמעותי בנפח שלו, צריך מגזר עצמאי. נכון להיום זה יושב בחברת הקמעונאות. בטח תשאל אותי אם אני קמעונאי או נדלניסט עכשיו".
הקדמת אותי.
"אי אפשר להרחיק מקמעונאי גדול נדל"ן. אני קמעונאי, זה המקצוע שלי, אבל הנדל"ן הוא צורך עבור הקמעונאות. הוא הרבה יותר מאתגר מבעבר. פעם היה קל לבנות סופר. היום זה כבר לא סתם עמודי ברזל וציפוי פח".
"אי אפשר להרחיק מקמעונאי גדול נדל"ן. אני קמעונאי, זה המקצוע שלי, אבל הנדל"ן הוא צורך עבור הקמעונאות. הוא הרבה יותר מאתגר מבעבר. פעם היה קל לבנות סופר. היום זה כבר לא סתם עמודי ברזל וציפוי פח".
דיברנו קודם על רמי לוי. אני חושב שהוא עשה החלטה נכונה להיכנס לשוק הנדל"ן. בדקתי את התב"ע ואני מזהה זכויות בנייה למגורים בחלק מהנכסים שלכם. בקרוב אוכל להיכנס למשרד המכירות של יוחננוף כדי לרכוש דירה?
"המודל הזה עדיין לא נקבע, אבל אנחנו מריצים תב"עות למגורים על קרקעות שלנו, בעקבות החוק החדש של השימושים המעורבים. אנחנו רוצים להשביח עוד ורוצים לייצר עוד שטחי מגורים. עוד לא יודע לומר סופית האם אני רוצה למכור דירות, אולי אפילו נמכור את הזכויות לחברה אחרת. אבל לשאלתך - אני לא פוסל את זה, זו אופציה קיימת. ברור שלא רחוק היום שבו נרצה למכור דירות בקופות".
"המודל הזה עדיין לא נקבע, אבל אנחנו מריצים תב"עות למגורים על קרקעות שלנו, בעקבות החוק החדש של השימושים המעורבים. אנחנו רוצים להשביח עוד ורוצים לייצר עוד שטחי מגורים. עוד לא יודע לומר סופית האם אני רוצה למכור דירות, אולי אפילו נמכור את הזכויות לחברה אחרת. אבל לשאלתך - אני לא פוסל את זה, זו אופציה קיימת. ברור שלא רחוק היום שבו נרצה למכור דירות בקופות".
בנובמבר החברה רכשה 107 דונם של קרקע חקלאית בנס ציונה בתמורה לכ-32 מיליון שקל. כאן מדובר בהשקעה לטווח ארוך - החברה רוצה להחזיק במלאי, ספק אם לשימוש עתידי וספק אם להשבחה. בחודש ינואר יוחננוף הרחיב את הפעילות גם בדימונה, שם החברה רכשה 19 דונם בשותפות תמורת כ-30 מיליון שקל. המטרה היא להקים גם שם מרכז מסחרי.
הוא לא עצר שם. בפברואר הגיע מהלך משמעותי, שמראה עד כמה הוא מאמין בשוק הנדל"ן: שיתוף הפעולה עם קרן JTLV בבאר שבע. יוחננוף חבר לשחקנית נדל"ן חזקה, כדי להקים מרכז מסחרי בשכונת "פסגת רמות" החדשה. הם רכשו 10 דונם מרמ"י תמורת כ-66 מיליון שקל כדי להקים מרכז מסחרי שכונתי מודרני בשטח של 14,000 מ"ר. לקינוח, הוא רכש קרקע בבנימינה ב-17 מיליון שקל.
"עסקאות שעשינו עם מבנה ומליסרון, מראות שאנחנו מצרפים שותפים שמבינים נדל"ן. JTLV היא קבוצה של אנשים מאוד רציניים ואני אוהב לעבוד איתם. ברחובות עשינו עסקה עם קרן הריט מניבים. בנדל"ן גדול צריך חיבורים. ברחובות, למשל, אחד השותפים הראשונים שלי היו משפחת פרשקובסקי. רכשתי מהם 50% בקרקע, בנינו יחד 40 אלף מ"ר".
תזרים הכנסות כפול, אתם מרוויחים קמעונאית וגם מדמי השכירות. אפשר לומר שיוחננוף היא כבר לא רק קמעונאית, אלא שחקנית בשוק הנדל"ן?
"עובדתית זה קורה. אנחנו רואים את זה, עושים קמעונאות ונדל"ן, בהחלט אפשר לומר שאני גם וגם".
"עובדתית זה קורה. אנחנו רואים את זה, עושים קמעונאות ונדל"ן, בהחלט אפשר לומר שאני גם וגם".
סניף של יוחננוף (Magma Images)
ההחלטה הזאת נועדה גם לפזר סיכונים? חולשה של שוק המזון עשויה להגיע במקביל להכנסות משוק הנדל"ן. לאזן.
"ממש לא. אנחנו רואים את השוק בישראל. הוא שוק מבוסס, הכלכלה חזקה. בעיות יש תמיד אבל הבסיס איתן. אנחנו מאוד בטוחים בעשיה שלנו. מזון זה מזון, ותמיד יהיה צריך. ההסתכלות על נדל"ן היא צורך בסיסי".
"ממש לא. אנחנו רואים את השוק בישראל. הוא שוק מבוסס, הכלכלה חזקה. בעיות יש תמיד אבל הבסיס איתן. אנחנו מאוד בטוחים בעשיה שלנו. מזון זה מזון, ותמיד יהיה צריך. ההסתכלות על נדל"ן היא צורך בסיסי".
אתה מסתכל היום על רמי לוי, גם הוא רוכש שטחים ומתרחב. אבל אני מניח שלא תגיד שזה המודל העסקי.
"אני לא מסתיר שום דבר. אני אומר בכנות - הפעילות בנדל"ן היא חלק מהעשייה תמיד. אני יודע לומר ששוק הדיור או כל שוק אחר הוא חלק מזה. יש לי קרקעות פרטיות, חקלאיות, במאסות. הקרקע בבנימינה היא לתעשיה. והנה לך עוד שותפות שעשינו".
"אני לא מסתיר שום דבר. אני אומר בכנות - הפעילות בנדל"ן היא חלק מהעשייה תמיד. אני יודע לומר ששוק הדיור או כל שוק אחר הוא חלק מזה. יש לי קרקעות פרטיות, חקלאיות, במאסות. הקרקע בבנימינה היא לתעשיה. והנה לך עוד שותפות שעשינו".
לפני העסקאות האלה הייתה לכם עסקת נדל"ן באופקים ב-26 מיליון שקל, אבל במימוש. רווח ההון היה 2 מיליון שקל, אבל החלטתם לשכור שם ל-20 שנה. מכרתם גם בפתח תקוה מחצית מקרקע ב-42 מיליון שקל. הנה, אתם גם מוכרים. לא רק קונים.
"באופקים הייתה הזדמנות עם שותפים שלנו, למכור להם בחלקה מסוימת ולהיכנס לשכונה הגדולה והחדשה. עשינו את זה בעיקר בעקבות שינוי מיקום. בפתח תקוה המכירה היא למחצית מהפרויקט. הם נכנסו לעסקה אחרי שהיינו עם היתר".
"באופקים הייתה הזדמנות עם שותפים שלנו, למכור להם בחלקה מסוימת ולהיכנס לשכונה הגדולה והחדשה. עשינו את זה בעיקר בעקבות שינוי מיקום. בפתח תקוה המכירה היא למחצית מהפרויקט. הם נכנסו לעסקה אחרי שהיינו עם היתר".
עוד ב-
הריבית גבוהה עדיין, היא לא ירדה גם החודש. אתה רואה שינוי בשוק הנדל"ן אחרי המלחמה?
"נדל"ן שייך לגופים נזילים, ואנחנו כאלה. בתקופות כאלה הריבית מקשה, ומי שיושב על חוב, זה מקשה עליו יותר. לי יש זכות, אני נזיל וחזק לעשות נדל"ן. זה ענף שמאוד מתאים לנו".
"נדל"ן שייך לגופים נזילים, ואנחנו כאלה. בתקופות כאלה הריבית מקשה, ומי שיושב על חוב, זה מקשה עליו יותר. לי יש זכות, אני נזיל וחזק לעשות נדל"ן. זה ענף שמאוד מתאים לנו".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(5):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
5.מעניין מה יקרה בבתים של רמי לוימריאנה 04/2026/01הגב לתגובה זו0 0גם שם הקוטג יתפוצץ בשקית??סגור
-
4.רמי לוי לא דוגמא הוא מוכר יקר דירותאורי ירושלים 04/2026/01הגב לתגובה זו0 0הייתי בירושליםבפרויקט חי בסרטסגור
-
3.נראה קסם של אדםמאיר 04/2026/01הגב לתגובה זו0 0בגדול אני מאוד אוהב לקנות אצלכם בסניף בת ים. יאלה עוד מעט נקנה גם דירותסגור
-
2.לא ייאמן כל החזקים קונים נדלןאלון תל אביב 04/2026/01הגב לתגובה זו2 0מה הם יודעים שאנחנו לא?!סגור
-
1.ראיון מדהים תודה (ל"ת)איתן 04/2026/01הגב לתגובה זו2 0סגור
