נתוני הלמ"ס בנוגע להתחלות הבנייה בישראל חושפים כי הן נמצאות בעלייה, אבל זו טעות: נתוני גמר הבנייה הם אלה שמכריעים את הכף. הקבלנים בישראלים מסיימ לבנות 60 אלף דירות בשנה, בדומה ליעד. השנה היעד עומד להשתנות ויהיו יישובים שיצטרכו לבנות יותר.

השאלה הגדולה היא מה קורה כשבודקים מהם היישובים הצומחים ביותר ביחס למספר התושבים? לא רק שהתמונה משתנה, אפשר ללמוד ממנה לא מעט: לרוב, בערים שבהן התחלות הבנייה גבוהות ביחס למספר התושבים, הצפי הוא לירידת מחירים ולהפך - ערים שבהן ההיצע נמוך ביחס למספר התושבים, הצפי הוא שבהן תהיה דווקא עליית מחירים.

אבל יש עוד נתונים שצריך לקחת בחשבון. העובדה שיישוב מסוים נמצא בתחתית הטבלה לא אמור לנבא בהכרח עליית מחירים בגלל חוסר בהיצע. לעתים מדובר בירידה זמנית שנובעת מעודף בדירות ביישוב.

על הנתונים האלה משפיעים גם נתוני גמר הבנייה. יש ערים שבהן הבנייה מתעכבת ולכן נתוני גמר הבנייה נמוכים. מניתוח מיוחד שערכה עבור ice חברת מאגמה שיווק נדל"ן נבדק היחס שבין שיעור התחלות הבנייה ל-1,000 איש. הערים שנבדקו הן אלה שבהן החלה בנייתן של יותר מ-500 דירות בתקופה זו. צריך לזכור גם שהמדדים האלה כוללים את היחס למספר התושבים, אבל לא לוקחים בחשבון נדידה של תושבי חוץ שמגיעים מערים אחרות ולרוב יש להם השפעה חשובה על יחס הביקוש וההיצע לדירות בעיר. ובכל זאת - מיהן הערים שבונות הכי פחות ביחס למספר התושבים שלהן?

דווקא הערים המובילות בהיקף הכולל של התחלות הבנייה, ירושלים ותל אביב, נמצאות בתחתית הדירוג היחסי. ירושלים, עם למעלה ממיליון תושבים, רשמה כ-6.5 התחלות בנייה ל-1,000 איש בלבד. תל אביב עומדת על כ-14.3 התחלות בנייה ל-1,000 איש - נתון גבוה יחסית לערי הביקוש שמוציא אותה מחוץ לטבלה, אך עדיין רחוק מהערים המובילות בדירוג.

בערים העוטפות את תל אביב, בגוש דן התמונה עגומה עוד יותר: הרצליה רשמה כ-10.2 התחלות בנייה ל-1,000 איש, ראשון לציון - 4.3 ורחובות - 5 בלבד. בבאר שבע הנתונים עגומים - רק 3 דירות נבנות עבור כל 1,000 איש. גם אשקלון נמצאת בתחתית הטבלה, עם פחות מ-4 דירות ל-1,000 תושבים, וזה קורה למרות ההתפתחות של עיר היין ושכונות חדשות בשטחה.

"בעוד רוכשי הדירות באזורי הביקוש הקלאסיים מתמודדים עם מחירים שמחוץ להישג יד ועם מלאי מצומצם, ערים כמו אופקים, נתיבות, קריית גת ולוד מציעות מציאות אחרת לגמרי - ורמת הדיור החדש בהן, בשטח, בעיצוב ובאיכות הבנייה, אינה נופלת ממה שמציע המרכז, במחיר שלעתים נמוך בשליש עד במחצית", אומר עומר רחמים, בעלים-מנכ"ל משותף בחברת מאגמה שיווק נדל"ן.

עומר רחמים (צילום: ליאנה ברנסקי)

עוד ב-

הערים בישראל שבהן הכי כדאי לקנות דירה להשקעה

לכתבה המלאה

לדבריו, קריית גת, שמצאנו כי היא בין הערים שבמגמת צמיחה בכל הנוגע לבניית דירות, נמצאת בתנופת בנייה של שכונות חדשות בקצב מהיר. "אופקים ונתיבות, המוגדרות כאזורי עדיפות לאומית, מציעות מעבר למחירי הדירות הנמוכים גם הטבות מס משמעותיות לרוכשים - יתרון כלכלי ממשי שמקזז חלק ניכר מעלויות המעבר", הוא מסכם.