אחרי כמעט שנה של אי-ודאות: העליון סתם את הגולל על ניסיונות העיריות לנפח היטלי השבחה ובכך מטיל גזירה מכה על עיריות תל אביב וירושלים. שופטת העליון, יעל וילנר, דחתה הבקשות לדיון נוסף בסוגיה. כך נקבע סופית כי לא תנוטרל השפעותיה תמ"א 38 ב"מצב הקודם", וזה אומר שהפער בין המצב הקודם למצב החדש יצומצם - וכך בעלי הדירות ישלמו היטלי השבחה מופחתים. העיריות צפויות להפסיד עשרות מיליארדים.

כזכור, פסק הדין הקודם התקבל באוקטובר 2025, לפני כעשרה חודשים. אז דחה בית המשפט העליון את ערעורן של עיריות תל אביב וירושלים וקבע הלכה תקדימית בנוגע לחישוב היטלי השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית. אתמול, עם דחיית הבקשות לדיון נוסף (פס"ד לויתן), סתם בית המשפט את הגולל על ניסיונות העיריות להפוך את אותה קביעה והותיר אותה על כנה. השורה התחתונה והחשובה היא שאין לנטרל את השפעת התמ"א בחישוב "מצב קודם" לעומת "מצב חדש". לכן, היטל ההשבחה של הרשויות יפחת משמעותית. ההשלכות הן לא רק על תל אביב וירושלים, אלא על עיריות שונות ברחבי הארץ, אבל אלה העיריות שיפסידו הכי הרבה כסף מההחלטה.

מדובר בבשורה דרמטית לבעלי דירות: בית המשפט חסם סופית את הניסיונות לגבות היטלים המבוססים על "פוטנציאל תיאורטי" של תמ"א 38. המשמעות היא חיסכון משמעותי לבעלי דירות והחזרת ההיגיון השמאי לכנה - התבססות על שווי שוק ריאלי במקום מניפולציות של "מצב קודם". 

עו"ד צבי שוב המתמחה בהיטלי השבחה, אמר: "פסיקת בית המשפט העליון בנושא היטלי ההשבחה מהווה צעד חשוב בתיקון עיוות שמאיי ומשפטי. בפועל, בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של 'מצב קודם' תיאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס. שינוי זה מפשט את הליכי השמאות, מפחית את ההתערבות המשפטית המיותרת ומייצר ודאות עבור בעלי הנכסים. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תיאורטיים, רחוקים מהערך הריאלי של הנכס שלהם".

עוד ב-

המנכ"ל אמר שהמחירים ירדו ב-20% - מה קרה לדירות של תדהר?

לכתבה המלאה

עוד משה רז-כהן, ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', מסביר כי זהו "סוף פסוק לסאגה האינסופית שתחילתה כבר בפס"ד בעניין אליק רון. הלכת אליק רון יצרה אדוות של חוסר וודאות. אבל היה ראוי שהוועדות המקומיות לא היו גוררות את השוק כולו לחוסר וודאות. מאות רבות של תיקים תקועים בוועדות הערר ממתינים להחלטה שהגיעה היום. זהו. לא משלמים היטל השבחה על תמ״א. לא בכלל ולא לצד תכנית משביחה אחרת. יש להביא בחשבון את השפעתה על השווי במצב הקודם לתכנית המשביחה וכך לנטרל את ההשבחה בגין התמ״א. הוגן? אולי. לפחות יש וודאות".