מנכ"ל תדהר, אורי לוין, אמר בשבוע שעבר שמחירי הדירות ירדו ב-20%. הוא הצליח להכעיס את הקבלנים, שטענו שהוא היה צריך לומר את הדברים האלה לפני שהחברה הנפיקה, ובנוסף - שעובדתית מדובר בנתונים מטעים. לא בכל יום יוצא מנכ"ל של חברת בנייה נגד הלמ"ס ושיטת הספירה שלה. האמירה הזו הייתה נראית לכאורה גם כזו שיכולה לפגוע בחברה שלו - אבל רק לכאורה.

בטור שפרסמנו ביום שישי הזכרנו את הסיבות לדברים שאמר לוין. מדובר במהלך חכם של המנכ"ל, שטוען שמחירי הדירות ירדו כל כך, בתקווה שרוכשי הדירות יגיעו למשרדי המכירות. הוא לא אמר את זה באופן ישיר, אבל הוא גם לא דיבר על ירידת מחירים בתקופה הנראית לעין אלא על בעיית ההיצע בישראל, שעלולה להוביל לעליות. הוא הדגיש כי נוצרה כאן מערכת שיוצרת סיכון מאוד נמוך לבנקים וליזמים. "השילוב של ערבויות לרוכשים ופרויקט סגור וליווי צמוד יצר מציאות שבנקים לא מפסידים כסף על פרויקטים נדל"ן. ה-WIN-WIN-WIN יוצר את היציבות של השוק", הוסיף.

עשינו ניסוי ובדקנו: האם מחירי הדירות של תדהר ירדו בעשרות אחוזים, או שדווקא שמרו על יציבות? על מנת לאשרר את הנתונים של לוין, בדקנו כמה עלה בית של תדהר ב-2022 וכעת, ב-2026. לפני הבדיקה, נזכיר כי לוין לא התכוון לירידה של 20% במחירי הדירות, אלא לירידה ריאלית, שכוללת שחיקה בכסף, כ-10% אינפלציה. לכן, סביר יותר שהירידה במחירים עליהם דיבר הייתה חד ספרתית.

פרויקט של תדהר ברוטשילד (סטודיו 84)

לקחנו את הפרויקט הקשוח ביותר של החברה בזכרון יעקב-ויצמן בתל אביב. למה קשוח? כי קשה למכור דירות בפרויקטים בתל אביב בתקופה הזו ובכלל מאז 2023 (אחרת היא לא הייתה עושה מבצע שבו משלמים 50% עכשיו ואת השאר בעוד שנה, נכון?). בדקנו את העסקאות מול דירות דומות, על מנת שיהיה אפשר לראות האם מדובר בירידה חדה במחיר למ"ר.

לפי הפרסום של החברה, מחירי הדיור בפרויקט עומדים על 3.99 מיליון שקל לדירות 2 חדרים. כאמור, הטבת המימון היא תשלום של 50% כשנה לאחר האכלוס. כלומר, אם דירה נרכשה ב-5 מיליון שקל ושולמו רק 2.5 מיליון שקל, היזם ישלם את הריבית על הכסף שנותר. בהנחת ריבית של 4.5%, ריבית שאותה היזמים משלמים בהטבות מימון כאלה בהסדר עם הבנקים, מדובר בהטבה גדולה של 112,500 שקל.
 

וכעת, למחירים. לקחנו דירת 68 מ"ר בפרויקט, שלושה חדרים בקומה ראשונה. היא נמכרה במאי 2022 ב-5.07 מיליון שקל. כלומר, 74,558 שקל למ"ר. דירה מעט גדולה יותר, 78 מ"ר, 3 חדרים בקומה 3, נמכרה באותו חודש ב-5.19 מיליון שקל - 66,474 למ"ר. דירה גדולה ויקרה יותר, 141 מ"ר, 5 חדרים בקומה 6 - נמכרה ביולי, לפני 4 שנים בדיוק, במחיר של 10.25 מיליון שקל. כלומר, 72,695 שקל למ"ר. יכול להיות שהעסקה השנייה חריגה כי שולם יותר כסף בעסקה, אבל יש עסקאות חריגות גם בשנה האחרונה. אפשר לראות כי הממוצע עומד על 71,242 שקל. הוא משקף בעיקר דירות קטנות ולכן נעשה שימוש דומה גם בעסקאות הבאות.

לקחנו את שתי העסקאות האחרונות שמדווחות לרשות המסים בפרויקט, אחת גדולה ואחת קטנה, כדי לקבל תמונה, ואפילו חלקית, על המחירים בפרויקט. דירת 52 מ"ר נמכרה בנובמבר האחרון במחיר של 3.8 מיליון שקל. מדובר בדירה בקומה השישית. המחיר למ"ר עומד על ‏73,076 ‏שקל - מעל הממוצע ב-2022. כדי שלא לגרום להטיה, לקחנו עוד דירה גדולה, שם המחיר למ"ר אמור להיות נמוך יותר. בפרויקט נמכרה דירת 5 חדרים, בקומת קרקע, במחיר של 17.75 מיליון שקל. הדירה היא דירה ענקית, 235 מ"ר, ולכן היינו מצפים שהמחיר למ"ר יקטן. מצד שני, מדובר בדירה מיוחדת וצמודה לה גינה. ובכן, המחיר עומד על 75,531 ‏שקל למ"ר - גבוה יותר מ-2022.

חיפשנו גם עסקה מתחת למחיר השוק, 79 מ"ר שנמכרה בקומה ראשונה, עסקה שמזכירה את העסקה מלפני ארבע שנים. אותה שלושה חדרים נמכרה במהלך החודשים האחרונים במחיר של 5.35 מיליון שקל. כלומר, 67,721 ‏שקל למ"ר. חיפשנו עסקאות גם מ-2024 כדי להבין האם יש ירידה. ובכן, דירת 2 חדרים 52 מ"ר נמכרה במחיר של 3.95 מיליון שקל - קרוב ל-76 אלף שקל למ"ר. דירת 78 מ"ר בקומה 4 נמכרה ב-5.43 מיליון שקל - קרוב ל-70 אלף שקל למ"ר. הרחקנו עד חודש אפריל בשנה שעברה, אז נמכרה דירת 53 מ"ר, בקומה 4, במחיר של 3.9 מיליון שקל - 73,584 שקל למ"ר.

אז מה השורה התחתונה? ביחס לפרויקט בתל אביב, שבו קשה מאוד למכור דירות, המחיר הממוצע דווקא עלה. מניתוח של עסקאות 2024-2025 בפרויקט עולה כי המחיר למ"ר עמד על כ-72,600 - עלייה של קרוב ל-2% במחירים. כלומר, גם אם נקזז את הטבת המימון בפרויקט (4.5%) נגיע לירידה קלה בלבד. אם ניקח את השחיקה בכסף (למען האמת מדובר ביותר מ-11%), נתון שאף לשכת מרכזית לסטטיסטיקה בעולם לא אמורה לקחת בחשבון (חשוב לציין כי בעולם לא נהוג לקחת בחשבון גם את הטבות המימון), מדובר במספרים נמוכים בהרבה.

עוד ב-

הקבלנים עונים לאורי לוין: "גם מחירי הדירות של תדהר צנחו ב-20%?"

לכתבה המלאה

השאלה הגדולה היא האם הדברים של לוין היו מהלך מתוכנן מראש, במטרה להשפיע על המכירות, או שהן נועדו להכריז, תקופה קצרה אחרי ההנפקה, שחברות הנדל"ן בצרות? ימים יגידו.