נדל"ן ותשתיות

הן מנהלות את הפנסיה שלכם - והופכות למפלצות הנדל"ן של ישראל

ההשקעה של המוסדיים והרשתות הקמעונאיות בשוק הנדל"ן מעלה תהיה - האם הגופים הכי חזקים במדינה עומדים לפשוט רגל, או שהם בטוחים שמחירי הנדל"ן יעלו? וגם: מה עומד מאחורי ההצהרה החריגה של מנכ"ל תדהר על ירידה של 20% במחירי הדיור? | טור שישי

איציק יצחקי | 3/7/2026 15:30 עקבו אחרינו בגוגל

1. ברכות, יש מעצמת נדל"ן חדשה בישראל. טוב, אולי לא מדובר בחברת נדל"ן, אבל עדיין - העסקאות האחרונות שמגדל עושה מוכיחות שהיא הופכת למפלצת, או אם תרצו: שחקנית מרכזית בענף.

חברת הביטוח, שאצלה אתם מפקידים את הפנסיה, הולכת עד הסוף - היא מאמינה ששוק המגורים, כולל שוק השכירות, עתיד להתפרץ. היא לא רק משקיעה כסף, היא הופכת את ההשקעה מעניין טפל לעיקר, לכזה שאפילו חברות נדל"ן גדולות ומוכרות יכולות להתקנא בו.

על פי ההערכות, מגדל מושקעות בנכסים בשוק הנדל"ן בהיקף של כ-20 מיליארד שקל. נכון, מגדל המשרדים בפתח תקוה או מגדלי המגורים בצפון תל אביב לא שייכים לה, אבל היא משקיעה בחברות נדל"ן ואם הן נופלות - היא נופלת יחד איתן.

אם כך, אנחנו שואלים, איך יכול להיות שהחברה הצליחה לעקוף בסיבוב חברות נדל"ן ענקיות למגורים? האם אפשר לכנות את מגדל בית השקעות נדל"ן? ומה זה אומר, שהיא מחליטה להגדיל אחיזה בצורה רחבה כל כך, לשפוך 1.6 מיליארד שקל (בשבוע!) על עסקאות כמו קניון הזהב, אשטרום וגיא ודורון לוי?

אם מישהו שכח, הוא מנהל חברת ביטוח. ארז מגדלי (באדיבות חברת הביטוח מגדל)

התשובה היא פשוטה: המוסדיים הולכים על כל הקופה (תשאלו את הפניקס ומנורה, שרוכשות חלקים בחברות התחדשות עירונית במאות מיליונים ללא הכרה), ואחריהן אוחזות בקטר, חזק חזק, הרשתות הקמעונאיות - תחילה רשת רמי לוי, ואחריה גם שופרסל, יוחננוף ואפילו ויקטורי. חלקן הולכות על מרכזים מסחריים וחלקן התחילו לבנות דירות ובעתיד מתכוונות לשווק לכם אותן בסופר, ליד הקופה הראשית.

2. שפשפתי את עיניי שוב ושוב כאשר שמעתי את אורי לוין, מנכ"ל תדהר, מדבר השבוע על ההתרסקות של מחירי הדיור. מה ללוין, שהחברה שלו החליטה להנפיק לפני רגע, ולירידות מחירים? האם הצהרה כזו לא תעלה לו ביוקר מחר בבוקר, כשרוכש ייכנס למשרד המכירות וידרוש ממנהל המכירות שלו הנחה של 20%?

עוד בטרם הספקתי לבדוק לעומק את הטענה שלו, הטלפון חייג. על הקו - יזם, ועוד יזם. כולם מוחים, כולם משמיעים את אותה טענה: איך הוא הגיע למספר הזה? הם שאלו. ולמה, לעזאזל, הוא לא אמר את זה לפני שיצא להנפקה?

ובכן, לוין קצת יותר חכם ומתוחכם ממה שאתם חושבים. לפני שנסביר, כמה מילים על מה שעומד מאחורי ההצהרה שלו: מוקדם יותר השנה טען ינקי קוינט, מנהל רמ"י לשעבר, כי המחירים ירדו ריאלית ב-10%. הוא הסביר כי יש להביא בחשבון את שחיקת הכסף. אני לא רוצה להאמין שלוין אמר את הדברים כי הוא קרא את קוינט. אפשר להעריך שהוא התכוון לאותו דבר: האינפלציה עלתה ב-10%, הטבות המימון שוות עוד 4%, יש הנחה של 3% במחיר - וזה שווה כמעט 20% פחות ליזם.

זה לא אומר שהמחירים ירדו ב-20%, זה אומר שהיזם מרוויח 15% פחות מפעם - וזה הבדל גדול. אבל אם מישהו שכח, לא רק הכסף של היזם צמוד למדד (רגע, לא צריך להצמיד את ההכנסות של היזם למדד?), אלא גם הכסף של הצרכן. ומה עם אותם יזמים שעשו הצמדה למדד תשומות הבנייה (שמתנהג בצורה שונה ממדד המחירים לצרכן)? והאם צריך להכניס לחישוב הזה את עליית ערך הקרקע? (עכשיו בוודאי תגידו שערך הקרקע ירד ב-25%, אבל נזכיר כי מדובר בבלוף - אלה נתונים ממכרזי רמ"י בלבד, מחירי הקרקעות הפרטיות עלו בעשרות אחוזים מאז 2022).

בקיצור, לוין יודע היטב שמחיר דירה של תדהר, שעלתה 3 מיליון שקל בסוף 2022, כנראה שווה היום סביב 3.2-3.3 מיליון שקל, ולא 2.4-2.5 מיליון שקל - אחרת תדהר לא רק שלא הייתה יוצאת להנפקה, היא גם לא הייתה פותחת פרויקטים נוספים לשיווק.

3. ועכשיו, לעובדות ולמחמאות. ההצהרה של לוין על ירידה מתמשכת במחירי הדיור בעצם קוראת למי שיושב על הגדר לבוא ולרכוש דירות. הוא בעצם מדבר על כך שהמחיר בשפל וזה הזמן לרוץ למשרדי המכירות.

עוד ב-

הקבלנים עונים לאורי לוין: "גם מחירי הדירות של תדהר צנחו ב-20%?"

לכתבה המלאה

כל כוונה אחרת, וסביר להניח שהוא היה זוכה לשיחת טלפון באותו ערב מהבוס גיל גבע, שהמניה שלו הפסידה 2% ביומיים האחרונים ומאז הנפקתה יורדת ב-6.45%. אם מישהו שכח, מדובר בחברה עם שווי שוק של 7.3 מיליארד שקל.