בסוף 2021, אחרי יותר משבע שנים של ביורוקרטיה ומעל 1,500 התנגדויות, אושרה תוכנית רמת גוראל בחיפה. המטרה שלה הייתה פשוטה: שכונה חדשה בין דניה לרמת אשכול, שתכיל 2,000 דירות. מאז, התוכנית עדיין לא קמה. הסיבה לכך היא 5 עררים שהוגשו על החלטת הועדה המחוזית. כעת, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה פרסמה את החלטתה בנוגע לעררים שהוגשו על החלטת המחוזית והחליטה לאשר את תוכנית רמת גוראל. 

תחילה, מעט על השכונה: מדובר בתוכנית שמשתרעת על שטח של כ-430 דונם במורדות הכרמל, כאמור בין דניה לרמת אשכול, וכוללת הקמת שכונת מגורים חדשה ובה כ-2,000 יחידות דיור. הקרקע מיועדת למגורים עוד מאז התוכניות המנדטוריות משנות ה-30 של המאה הקודמת, אולם השלמת ההליך התכנוני התעכבה לאורך השנים בשל הליכים משפטיים והתנגדויות רבות. בכך היא מצטרפת לתכניות אחרות בעיר, דוגמת קריית אליעזר המתרחבת.

העררים עסקו בשתי סוגיות עיקריות. הראשונה נגעה לבקשת חלק מהעוררים להרחיב את גבולות התוכנית כך שיכללו גם מקרקעין פרטיים המצויים במדרונות הוואדיות הסמוכים. לטענתם, התוכנית מסתמכת על שטחים אלה לצורך מעבר תשתיות ניקוז, ביוב ודרכי גישה, ולכן היה מקום לכלול אותם בתחום התוכנית ובמסגרת הליך האיחוד והחלוקה. בנוסף טענו כי אי הכללת הקרקעות פוגעת בזכויותיהם הקנייניות וכי ניתן היה להוסיף באמצעותן זכויות בנייה נוספות. 

ועדת המשנה לעררים דחתה את הטענות וקבעה כי אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית שלא לכלול את השטחים הללו בתחום התוכנית. בהחלטתה קבעה הוועדה כי מדיניות התכנון של חיפה לאורך השנים מבוססת על הבחנה ברורה בין אזורי הפיתוח לבין הוואדיות והשטחים הפתוחים, המהווים מאפיין נופי ייחודי של העיר, וכי התוכנית שומרת על עיקרון זה.

עוד נקבע כי התוכנית אינה מרחיבה את שטחי הפיתוח שנקבעו בעבר ואף מצמצמת את גבולות הבינוי לעבר הוואדיות, וכי אין הצדקה תכנונית לצרף את הקרקעות רק משום שחלק מהתשתיות עתידות לעבור בסביבתן. הוועדה הוסיפה כי סוגיות התשתית יוכלו לקבל מענה במסגרת הליכי התכנון והביצוע, ואינן מחייבות שינוי של גבולות התוכנית. 

בהחלטתה הדגישה ועדת המשנה לעררים כי תוכנית רמת גוראל מיישמת תפיסה תכנונית עקבית, המאזנת בין מימוש עתודת קרקע למגורים לבין השמירה על ערכי הטבע והנוף של ואדיות חיפה. עוד ציינה כי התוכנית יוצרת חלוקה קניינית ישימה ומאפשרת את מימוש זכויות בעלי הקרקע, תוך שמירה על האינטרס הציבורי. 

הסוגייה השנייה עסקה במנגנון השלביות התחבורתית שנקבע בתוכנית. העוררים טענו כי ההוראה המגבילה את מימוש התוכנית לשלב ראשון של עד 30% מיחידות הדיור, עד להקמת חיבור תחבורתי נוסף למערב העיר, פוגעת בזכויותיהם ויוצרת אי-ודאות לגבי מועד מימוש הקרקע. 

ועדת המשנה לעררים קיבלה את העררים בנושא זה באופן חלקי. בהחלטתה קבעה הוועדה כי יש להותיר את עקרון השלביות התחבורתית, אולם לשנות את מנגנון היישום כך שניתן יהיה לממש עד 50% מיחידות הדיור, במקום 30% כפי שנקבע בתוכנית. 

עוד ב-

הערכות: חרדים יוכלו לקחת חלק בהגרלות דירה בהנחה

לכתבה המלאה

בהחלטתה סיכמה ועדת המשנה לעררים כי אין מקום להתערב ברוב קביעותיה התכנוניות של הוועדה המחוזית, וכי התוכנית, לאחר התיקון במנגנון השלביות התחבורתית, מאפשרת לקדם את אחת מעתודות הדיור המרכזיות של חיפה תוך שמירה על ערכי הטבע, הנוף והאינטרס הציבורי.