פרויקטים
"לא יכולים לחכות 10 שנים" - עו"ד רן ברא"ז וסמנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית מסבירים: כך ישפיע חוק השיקום על בעלי הדירות
מהחוק לשיקום נזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית והמהלכים הממשלתיים להתנעת פרויקטים בפריפריה, ועד ליזמים באזורי הביקוש שמבקשים לפתוח הסכמים ולצמצם תמורות: סמנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית ארבל אלטשולר ועו"ד רן ברא"ז על המציאות המשתנה בשוק הנדל"ן
במסגרת הוועדה המקומית, פודקאסט נדל"ן מבית אתר ice, מארחת מרב מילר את הדמויות המרכזיות שמעצבות את הענף לשיחה פתוחה ומקצועית על הסוגיות הבוערות שנמצאות על סדר היום, המגמות, החידושים וההתפתחויות שמשפיעות על החיים של כולנו.
ההתחדשות העירונית ממצבת את עצמה כאחד העוגנים המרכזיים של ענף הנדל"ן, עם השפעה ישירה על ביטחון התושבים, על עתיד הערים ועל עיצוב מחדש של סביבת המגורים של מיליוני ישראלים. בשיחה עם שניים שנמצאים בלב העשייה – ארבל אלטשולר, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, ברא"ז ושות', המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ – נדון בחסמים ובהזדמנויות, ונספק תמונת מצב עדכנית מהשטח.
צפו בפרק המלא:
החוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית שאושר בראשית השנה מבקש לתת מענה למתחמי מגורים שנפגעו מטילים, ולאפשר את התחדשותם באמצעות הליכי התחדשות עירונית מואצים. "במתחם שנפגע מטיל, הדיירים לא יכולים לחכות", מרחיב אלטשולר. "תכלית החוק הייתה להסיר את אותם חסמים שגורמים להתחדשות עירונית להתעכב – ולקצר את התהליך הזה של חידוש ומיגון המבנים מכעשור לחמש או שש שנים".
עו"ד ברא"ז, המלווה בעלי דירות בין היתר במתחם בעיר רחובות, שנפגע מטיל והוכרז כמיועד לשיקום ולהתחדשות, מברך על הצעד. "החוק הוא כורח המציאות, טוב שהוא בא לעולם", הוא מבהיר. "ועם זאת, צריך גם להביא בחשבון שהחוק חל על הרבה מאוד סיטואציות – כגון בניינים שכבר חתומים על הסכם ובניינים שטרם עשו זאת, בנייני מגורים לצד אזורי מסחר ומגרשים ריקים – שצריכות להתכנס למסגרת זמנים קצרה, קצובה ומוגדרת. כשמדובר באירוע מורכב כל כך, עם הרבה מאוד משתנים והרבה מאוד משתתפים, אני לא בטוח שאפשר יהיה לעמוד בלוחות הזמנים הצפופים שנקבעו בחוק".
בין סבסוד לרווחיות
אחרי שנים ארוכות שבהן ההתחדשות העירונית לא הצליחה להתרחב אל הפריפריה בשל היעדר כדאיות כלכלית, נראה כי כעת מסתמן שינוי בזכות שורה של מהלכים ממשלתיים. "הבשורה הגדולה מגיעה מהצפון", מפרט אלטשולר. "בחודש יוני האחרון עברו החלטות משמעותיות מאוד. שתיים מהן עוסקות ביישובים שנמצאים במרחק של עד תשעה קילומטרים מגבול לבנון: קריית שמונה, נהריה, מטולה, שלומי ומעלות תרשיחא. הממשלה למעשה החליטה לסגור את כל פערי המיגון וקבעה שהדרך הכי טובה לעשות את זה היא באמצעות התחדשות עירונית. בתוך כמה שנים ובהקצאה של מיליארדי שקלים, לא יישארו דירות לא ממוגנות ביישובים הללו".
אחרי שנים ארוכות שבהן ההתחדשות העירונית לא הצליחה להתרחב אל הפריפריה בשל היעדר כדאיות כלכלית, נראה כי כעת מסתמן שינוי בזכות שורה של מהלכים ממשלתיים. "הבשורה הגדולה מגיעה מהצפון", מפרט אלטשולר. "בחודש יוני האחרון עברו החלטות משמעותיות מאוד. שתיים מהן עוסקות ביישובים שנמצאים במרחק של עד תשעה קילומטרים מגבול לבנון: קריית שמונה, נהריה, מטולה, שלומי ומעלות תרשיחא. הממשלה למעשה החליטה לסגור את כל פערי המיגון וקבעה שהדרך הכי טובה לעשות את זה היא באמצעות התחדשות עירונית. בתוך כמה שנים ובהקצאה של מיליארדי שקלים, לא יישארו דירות לא ממוגנות ביישובים הללו".
"לצד זה", ממשיך אלטשולר, "עברה החלטת ממשלה נוספת שעוסקת בערי ליבה בגליל: צפת, טבריה, עכו, עפולה, נצרת, נוף הגליל וכרמיאל, החלטה המקצה משאבים משמעותיים לתהליכי התחדשות עירונית בערים אלה – לרבות תמרוץ להוצאת היתרים, תגבור הליכי תכנון והקצאת כספים לסבסוד מיזמים ללא כדאיות כלכלית".
אלא שמול המאמצים הממשלתיים לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, שוק הנדל"ן במרכז הארץ מתמודד בעצמו עם מציאות מורכבת, שמשפיעה גם על יכולתם של יזמים להוביל פרויקטים לקו הסיום. עו"ד רן ברא"ז מתייחס למצב עניינים שבו יזמים מבקשים לפתוח מחדש הסכמים ולהפחית את התמורות שהובטחו לבעלי הדירות: "חשוב לזכור שלפני כמה שנים המחירים היו גבוהים, היזמים התחרו על פרויקטים ונחתמו הסכמים עם תמורות מפליגות. הסכם כזה מגיע להבשלה היום, והיום אי אפשר למכור דירות. במצב שכזה יש שתי אפשרויות על הפרק: או שההסכם לא ייצא אל הפועל ויהפוך לקלסר על המדף, או שיצטרכו לחשוב מחדש איך להפוך את ההסכם הזה לכלכלי".
"כשיזם מבקש לפתוח הסכם ולהפחית את התמורות, כעורכי הדין שמייצגים את בעלי הדירות, אנחנו צריכים לוודא שלא מדובר בניסיון לנצל את המצב, אלא בצורך אמיתי שנובע משינוי בכדאיות של הפרויקט", מציין עו"ד ברא"ז. "פיתחנו כלים ומנגנונים שמוודאים שהבקשה להפחתת התמורות נשענת על נתונים אמיתיים – ולצד זאת, אנחנו משלבים גם סעיפי אפסייד, שמבטיחים שאם רווחי היזם יגדלו בהמשך, גם בעלי הדירות ייהנו מכך".
גם ברשות הממשלתית פועלים לתת מענה לקושי במימוש פרויקטים ומקדמים מהלך שנועד לייצר שיעורי רווחיות גבוהים יותר ליזמים, כך שיוכלו לספוג שינויים בתנאי השוק. "הנחינו את עורכי התוכניות מטעמנו לערוך אותן בשיעורי רווחיות הגבוהים מהרף המינימלי כדי שיוכלו לספוג טוב יותר שינויים בהמשך", מסביר אלטשולר.
המרוץ להתחדשות
על אף האתגרים, מסכימים שני האורחים כי ההתחדשות העירונית בישראל עברה כברת דרך בשנים האחרונות – התקדמות שניכרת היטב בהיקפי הפעילות. "בכל פעם שיש משהו קצת מתסכל, אני פותח את הדוח השנתי של הרשות להתחדשות עירונית, מסתכל על גרף ההיתרים ורואה איפה היינו לפני עשור: 900-700 יחידות דיור בשנה, ולאן הגענו היום: 13 אלף, 15 אלף. שום דבר במדינת ישראל לא גדל בשיעור של 1,200% בעשור, חוץ מהתחום הזה", מדגיש אלטשולר. "בהחלט יש ממה להתעודד, גם אם יש עוד הרבה מה לעשות".
על אף האתגרים, מסכימים שני האורחים כי ההתחדשות העירונית בישראל עברה כברת דרך בשנים האחרונות – התקדמות שניכרת היטב בהיקפי הפעילות. "בכל פעם שיש משהו קצת מתסכל, אני פותח את הדוח השנתי של הרשות להתחדשות עירונית, מסתכל על גרף ההיתרים ורואה איפה היינו לפני עשור: 900-700 יחידות דיור בשנה, ולאן הגענו היום: 13 אלף, 15 אלף. שום דבר במדינת ישראל לא גדל בשיעור של 1,200% בעשור, חוץ מהתחום הזה", מדגיש אלטשולר. "בהחלט יש ממה להתעודד, גם אם יש עוד הרבה מה לעשות".
עו"ד ברא"ז, שמלווה בעלי דירות בתחום קרוב לשני עשורים, קורא להם שלא להחמיץ את ההזדמנות: "אם מסתכלים על גרף התמורות, הרי שלאורך השנים הוא במגמת ירידה. אם פעם היה אפשר לקבל המון, אחר כך הרבה, אחר כך קצת פחות ואחר כך קצת – היום יש מקומות שבהם כבר כמעט לא מקבלים תמורות בכלל. אני אומר לבעלי הדירות: מי שלא יפעל לקדם התחדשות עירונית, יפספס את המתנה הזאת שהמדינה נותנת לו וימצא את עצמו משלם על זה כסף, והרבה".
עוד בפרק: אילו ערים צפויות לזנק בזכות ההתחדשות העירונית ואיך עתיד התחום להיראות בעוד חמש שנים? כל התשובות בוועדה המקומית.
האזינו לפרק המלא:
(בשיתוף ice פרויקטים)
.jpeg "שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, צילום: Shutterstock, אולפן ice")
