בישראל יש כ-85 אלף דירות לא מכורות. הכותרת של הנתון הזה מעוותת מעט את המציאות: מה כולל המספר הזה? האם כל הדירות שלא מוכנות נכנסות לסטטיסטיקה? ומה זה בכלל דירה לא מכורה? מתברר כי לפי הגדרות הלמ"ס המספר הזה רחוק מאוד מהמציאות.

דירה שנכנסת היום לסטטיסטיקה ונקראת דירה לא מכורה היא דירה שקיבלה היתר בנייה. נניח שיש אלפי דירות שקיבלו היתר בנייה והקבלן יתחיל לבנות בעוד שנה, כשהדירות יהיו מוכנות בעוד 4 שנים - כולן נכנסות למאגר תחת הגדרה של דירה לא מכורה. על פי ההערכות, בין 19%-17% מהדירות האלו מוכנות. ההערכה היא שמתוך 15 אלף דירות מוכנות - כמה אלפים נמצאות בתל אביב. כלומר, אם נוציא את תל אביב מהסטטיסטיקה עדיין נראה כעשרת אלפים דירות שעומדות ריקות.

ובכל זאת, יש כמה משתנים שמאזנים את התמונה. למשל: דירה שלא נמכרה במשך 15 חודשים, יוצאת מהסטטיסטיקה הזו. כלומר, היא עדיין דירה בשיווק והקבלן עדיין רוצה למכור אותה, אבל היא לא רשומה תחת 84 אלף הדירות הלא מכורות. שימו לב להטיה: מצד אחד, דירה שעוד לא החלה להיבנות ואולי תהיה מוכנה בעוד כמה שנים - בפנים. דירה שמוכנה ולא מכורה במשך 16 חודשים - בחוץ. ההערכה היא שבפועל, יש כיום בישראל כ-17 אלף דירות מוכנות ולא מכורות - זה רחוק מאוד מהנתון שמציגים לנו, וכולל גם את תל אביב, בעיקר את דרום תל אביב - שם יש מאות דירות שעומדות ריקות ללא קונים.

צריך להבין: כשקבלן מקבל היתר בנייה, הוא יכול לחכות הרבה מאוד פעמים עם הבנייה. נכון, יש לו הוצאות מימון על הקרקע שרכש ובכלל על המינוף, והוא צריך למכור דירות בפריסייל כדי להתגלגל, אבל לקבלנים יש שיקולים נוספים. לפעמים, הם יקבלו היתר ולא יתחילו בבנייה בעקבות הרצון לשווק פרויקט סמוך אחר, שבו לא כל הדירות נמכרו. זו הסיבה לכך שחלק מהקבלנים מעכבים אלפי היתרים - הם מעדיפים לא למשוך אותם ולעכב את הפרויקט, כי אם הם לא יוצאים לשיווק - למה להגדיל את המלאי הלא מכור?

יש אמנם הרבה מאוד ביקורת על מלאי הדירות הלא מכורות, ועל העובדה שבישראל נהוג להוציא חלק מהדירות מהסטטיסטיקה, אבל בפועל - בארצות הברית, למשל, אותן דירות יוצאת מהמלאי אחרי שנה בלבד. זה מזכיר את הביקורת שנשמעה על אי הכללת הטבות המימון בחישוב מחירי הדירות. גם במקרה הזה, המדיניות בכל העולם היא לא להכניס הטבות מימון לתוך החישוב.

ומה לגבי ביטולי עסקאות? ובכן, לפי נתוני רשות המסים, עסקאות שבוטלו חוזרות למלאי. לכן, הביקורת שנשמעה בעניין, לפיה מספר הדירות הלא מכורות גדול יותר בפועל בשל נתון זה, אינה נכונה.

דירות ריקות להשכרה או למכירה בדרום תל אביב (איציק יצחקי)

ובכל זאת, קשה לומר שמספר הדירות הלא מכורות לא משקף נאמנה את הלך הרוח. גם אם מדובר באחוזים קטנים יחסית של דירות מוכנות ולא מכורות, חשוב להסתכל מה קרה במהלך השנים. בטבלה למעלה אפשר לראות את השינוי במספר הדירות הלא מכורות מדי שנה. 

אפשר לראות שעד שנת 2022 מספר הדירות הלא מכורות היה יציב יחסית. בשנת 2023, אז נרשמה שנת שפל במכירות, נרשמה עלייה גבוהה במספר הדירות הלא מכורות - עלייה של יותר מ-25%. בשנת 2024 נרשמה עלייה נוספת של מעל 14%, זאת בזכות המכירות של הקבלנים שצמחו בצל הטבות המימון.

עלייה נוספת, בשיעור דומה, נרשמה בשנת 2025. כפי הנראה, שנת 2026 תהיה השנה שבה מלאי זה נעצר. עם זאת, בעבר הערכנו שמלאי הדירות הלא מכורות אמור לחצות את רף ה-90 אלף, ברגע שייכנסו לתוקף אלפי היתרים חדשים בשדה דב, למרות שמועד סיום הבנייה מתוכנן לעוד שנים רבות.

עוד ב-

10 דקות נסיעה, פער מטורף של 60%: על מחירי הדירות סביב נתב"ג

לכתבה המלאה