מחירי הדיור באזור המרכז עדיין גבוהים. ההאטה בשוק, כלומר הירידה במספר העסקאות, בעיקר באזור תל אביב, גורמת לירידת מחירים קלה. בחינת מחירי השיווק והעסקאות שפורסמו בחודשים האחרונים, מצביעה על פער משמעותי בין הערים שממוקמות סביב נתב"ג.

כיום, דירות 4 חדרים חדשות במודיעין, ברמה גבוהה יחסית, נמכרות ב-3.65-3.75 מיליון שקל וביהוד בכ-3.5 מיליון שקל. בשוהם המחיר עומד על 3.4 מיליון שקל. בלוד וברמלה המחירים נעים סביב 2.25-2.35 מיליון שקל. השאלה היא האם מדובר בפער קבוע, או כזה שעשוי להשתנות ככל שהערים ימשיכו להתפתח. ועל כך אנחנו מנסים לענות.

למרות הקרבה הגיאוגרפית ביניהן, בחינת מחירי השיווק והעסקאות שפורסמו לאחרונה, לצד הערכות של גורמי מקצוע בענף, מצביעה על הבדלים גדולים במחירים. הפער עומד על כ-1.4 מיליון שקל, או אם תרצו - כ-60%, לפחות כאשר עורכים השוואה בין מודיעין ללוד. צריך לזכור שהיצע הדירות בלוד גבוה, בשל הבנייה המאסיבית בשכונות החדשות, הרובע הבינלאומי ונופי בן שמן. כפי שניתחנו כאן לאחרונה, ההיצע הגדול הוביל להאטה ומכאן גם להתפשרות מצד הקבלנים.

מטבע הדברים, הפערים במחירים מושפיעים מהרמה הסוציו אקונומית של התושבים ומהפיתוח של היישוב. לוד ורמלה סובלות מהזנחה בחלק גדול מהשכונות ולכן גם המחיר. הן אמנם נמצאות בשנים האחרונות בתהליכי פיתוח משמעותיים, הכוללים בנייה של שכונות חדשות, התחדשות עירונית והשקעות בתשתיות ובתחבורה, ועדיין - קשה להשוו תאת רמת הפיתוח של לוד ורמלה לזו של מודיעין, למשל. השאלה שמעסיקה כיום גורמים בענף אינה רק מדוע המחירים בהן נמוכים יותר, אלא האם חלק מהפער עשוי להצטמצם ככל שהשינוי העירוני יתקדם.

יקרה בהרבה משכנותיה. מודיעין (דוברות עיריית מודיעין מכבים רעות)

"להערכתי, פערי המחירים שאנחנו רואים היום בין רמלה לבין הערים הסובבות אותה ילכו וייסגרו בשנים הקרובות. כשמסתכלים על רמלה רק דרך מחירי הדירות הנוכחיים, מפספסים את היקף השינוי שמתוכנן בעיר ובסביבתה", אומר אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, המקדמת ברמלה 3,000 יחידות דיור. 

מריאש מסביר כי "זה כבר לא סיפור של פרויקט התחדשות עירונית כזה או אחר, אלא הצטברות של כמה מנועי פיתוח משמעותיים שפועלים במקביל. לצד אלפי יחידות הדיור שנמצאות בתכנון ובהתחדשות עירונית, צריך להסתכל על הפיתוח האזורי, כמו פארק התעסוקה 'טרמינל 6', ועל מעבר פעילות הבקו"ם לרמלה, שצפוי להביא לעיר ולסביבתה עשרות אלפים מדי יום. זה מחייב פיתוח של תחבורה, תשתיות, מסחר ושירותים, ואלה בדיוק המרכיבים שמשנים עיר לטווח הארוך. לכן בעיניי השאלה היא פחות האם הפער מול הערים הסמוכות יצטמצם, ויותר באיזה קצב זה יקרה".

אלכס מריאש (באדיבות הכשרת הישוב, ראובן קסטרו)

לדבריו, רמלה נמצאת היום בנקודת מוצא שבה מחירי הדיור עדיין משקפים דיסקאונט משמעותי ביחס לסביבה, "בעוד שתהליכי הפיתוח כבר נמצאים בתנועה. ככל שהפרויקטים האלה יתקדמו ויבשילו, אנחנו נראה את הפערים במחירים בין רמלה לבין ערי האזור הולכים ונסגרים, ולכן רמלה היא אחת הערים עם פוטנציאל הצמיחה הכי משמעותי בגוש דן".

פערי המחירים בין הערים משקפים כיום לא רק את מחיר הדירה עצמה, אלא גם את מידת הבשלות של הסביבה העירונית. לדברי ראובן בוסקילה, זכיין אנגלו סכסון שוהם - העיר היא אי של מחירים גבוהים סביב נתב"ג. "שוהם מתנהגת מבחינת מחירי הדיור כשוק ייחודי. דירת 4-5 חדרים ביישוב נמכרת כיום בכ-3.5-4 מיליון שקל, בעוד שבית צמוד קרקע על מגרש של כ-400 מ"ר עשוי להגיע לכ-7 מיליון שקל. הסיבה המרכזית לכך היא שילוב של ביקוש גבוה עם היצע קשיח במיוחד: שוהם מוקפת במושבים, כמעט ללא עתודות קרקע נוספות לבנייה, ולאחר השלמת השכונה הגדולה שנבנתה בעשור האחרון, אפשרויות ההתרחבות של היישוב מוגבלות מאוד".

במקביל, מסביר בוסקילה, ששוהם נהנת מקרבה יוצאת דופן למוקדי התעסוקה סביב נתב"ג, איירפורט סיטי, התעשייה האווירית ואזור התעסוקה של חבל מודיעין הכולל חברות כמו טבע, שטראוס, אסם ואחרות, אשר מושכים אליהם אוכלוסייה איכותית, לצד נגישות מהירה לתל אביב ולשרון ולכיוון ירושלים. "לכך מצטרפים איכות החיים, הבנייה הנמוכה והאוכלוסייה המבוססת, שמוכנה לשלם פרמיה עבור סביבת מגורים שקטה ונגישה. התוצאה היא שוק שבו כל נכס נדיר יחסית, וכאשר הוא יוצא למכירה, הביקוש מאפשר למחירים להישאר גבוהים גם בתקופות שבהן שוק הדיור בסביבה מתמתן. המצב כיום הוא  שקיים מחסור אמיתי בדירות ובתים לשכירות וכל נכס מקבל מחיר מקסימלי באותו היום עם למעלה מ- 10 מתעניינים רציניים".

דירות בלוד (פלאש 90/ יוסי אלוני)

אז נכון שלוד ורמלה מציעות כיום את נקודת הכניסה הזולה ביותר מבין הערים שנבחנו במרחב שסביב נתב"ג. הפער מול הערים היקרות יותר משמעותי, אך הוא אינו בהכרח תחזית לעתיד. הוא משקף את נקודת המוצא של הערים כיום ואת הפערים הקיימים ביניהן, לצד האפשרות שהמשך הפיתוח העירוני ישנה בהדרגה את התמונה.

עבור רוכשי דירות, המשמעות היא שהשאלה אינה רק איפה הדירה עולה פחות, אלא מה צפוי לקרות לסביבה שבה היא נמצאת. עבור המשקיעים, השאלה מורכבת אף יותר: האם פער המחירים הנוכחי הוא בעיקר ביטוי לסיכון ולפערים הקיימים היום, או שהוא משקף גם דיסקאונט על עיר שנמצאת בעיצומו של תהליך שינוי.

רמי דבש, סמנכ"ל השיווק והמכירות של רייק נדל"ן מקבוצת אספן גרופ, מסביר כי "העיר נמצאת בתהליך משמעותי של שינוי, אבל הוא מתרחש במקביל בכמה אזורים ובאופנים שונים. יש הבדל בין שכונות חדשות שנבנות בשולי העיר לבין מרכז העיר הוותיק, שבו ההתחדשות העירונית מתחברת למרקם עירוני קיים, לקרבה לרכבת, לבית המשפט, למוקדי המסחר והתעסוקה ולשירותים העירוניים".

עוד ב-

אלפים יוותרו על השתתפות בדירה בהנחה - זו הסיבה

לכתבה המלאה

"זה עדיין שוק רגיש מאוד למחיר ולעלויות המימון, ולכן הרוכשים היום בררנים יותר ובוחנים לא רק את הדירה אלא גם את המיקום ואת סביבת המגורים", הוא מסכם. "לא נכון להניח שהפער מול מודיעין, יהוד או שוהם ייסגר מעצמו, אבל גם אי אפשר להתעלם מכך שהעיר נמצאת בתהליך שינוי משמעותי. כדי שפערי המחירים יצטמצמו לאורך זמן, לא מספיק לבנות דירות. צריך לראות המשך התקדמות בתשתיות, בתחבורה, במסחר, בשירותים ובתעסוקה. ככל שהמרכיבים האלה יתחזקו, כך גם תפיסת העיר עשויה להשתנות בהדרגה".