נתוני הדירות הלא מכורות יוצרים תחושה שפתרון הדיור ממש מעבר לפינה. בתקשורת לא תמיד מדווחים על כך, אבל הרוב המוחלט של הדירות הלא מכורות עדיין לא מוכן לאכלוס. הסיבה לכך היא ההגדרה של דירות לא מכורות, כשעל פי נתוני הלמ"ס מדובר בדירות שקיבלו טופס 4. הנתון הזה מהווה אינדיקטור חשוב למצב ההיצע בענף הנדל"ן, ולוחץ על רמת המחירים: כמות גבוהה של דירות לא מכורות עשויה להעיד על האטה בביקושים וכמות נמוכה מצביעה על ביקוש גבוה או היצע נמוך. לפי הגדרת הלמ"ס, מדובר בדירות חדשות שטרם נמכרו לציבור הרחב, ובדרך כלל מצויות בידי הקבלנים (היזמים), בשלב כלשהו של הבנייה או אפילו לאחר סיום הבנייה.

הנתון הזה יוצר אשליה שהכל בסדר, שהשוק יתקן את עצמו בגלל עודף מלאים, אבל האמת רחוקה מכך. לראשונה מזה זמן רב, אפשר היה לקבל, למי שרק רצה לשמוע, הרחבה מהלמ"ס לגבי הנתון הזה. בסוף מרץ 2025, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-78,620 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 26.1 חודשים. בחודש הבא ייכנסו עוד מלאים לשוק ועוד דירות יימכרו ובהתאם לכך - משתנים נתוני ההיצע.

מבט לנתונים מגלה שבהשוואה לחודש הקודם נרשמה אפילו עלייה קלה של 1.1% בדירות החדשות שנותרו למכירה, מה שאומר שההיצע רק הולך וגדל. אם זה היה המצב, לא היה משבר דיור בישראל והמחירים היו יורדים (בהשוואה למרץ אשתקד, יש 17.3% יותר דירות לא מכורות, ומאפריל 2022 יש עלייה של 1.5% בממוצע כל חודש בסך הדירות למכירה), אבל למה שמסתתר מאחורי המספרים יש הסבר הגיוני.

מספר הדירות הלא מכורות בעלייה מתמדת - אבל מה זה אומר? (נתונים: למ"ס)

שימו לב לנתונים הבאים: 78.2% מהדירות בהיתרים המרכיבים את המלאי נמצאות בבנייה, ומתוכן רק 19.3% הסתיימו. כלומר, חישוב פשוט מביא אותנו למסקנה שיש בישראל 61,481 דירות בבנייה והן הרוב המוחלט של הדירות. השאר, שלא נמצאות בשלבי בנייה, הן 11,866 דירות. לכאורה, ניתן להסיק כי המספר הזה מתחלק לשניים: חלק מהדירות כלל לא החלו להיבנות ואחרות מוכנות.

כמה מהן ריקות? לא הרבה. דירות לא מכורות

בהנחה שכל הדירות שיש במלאי הזה מוכנות ובלמ"ס לא ניסו להחביא את הנתונים האלה, זה אומר שיש פחות מ-12 אלף דירות מוכנות לאכלוס. אם כך, מה הסיבה שבגללה הדירות הללו לא נמכרו? בקרב הקבלנים טוענים שחלק ניכר מהדירות האלה, כ-9,000 בסך הכל, נמצאות בתל אביב ושם המחירים עדיין לא יורדים. אלה דירות יקרות משמעותית מהממוצע בשוק. בערים אחרות, למשל, מצאנו כי חלק מאותן דירות הן דירות מיוחדות, כמו פנטהאוזים ודירות גן יקרות. תוסיפו לזה את העובדה שעוד עשרות דירות יילכו בסופו של דבר ליזמים ובני משפחותיהם ותקבלו אלפים בודדים של דירות המוכנות לאכלוס.

על פי ההערכות, ישראל זקוקה ל-65 אלף דירות גמורות בשנה כדי להדביק את רמת הביקוש הנוכחית. כשמספרים לנו שיש כ-65 אלף התחלות בנייה בשנה, הנתון הזה יכול להטעות. מספר התחלות הבנייה לא ממש משנה, מה שמשנה הוא מספר הדירות שנבנו ובנתון הזה אנחנו מפגרים בשנים האחרונות. כלומר, לא רק שישראל זקוקה למלאי של 65 אלף דירות בשנה, היא זקוקה לאלפי דירות נוספות כדי להדביק את הפערים.

בוא ניקח את המספרים בשנה שעברה. נתוני גמר הבנייה הצביעו על 53 אלף דירות (ירידה של כ-12% לעומת שנה קודמת). בהנחה שמחר בבוקר ייכנסו 12 אלף איש לדירות הרפאים, ישראל תצליח להדביק את הפער עבור שנה אחת בלבד. כמובן שמדובר בנתון שאינו ריאלי. ההערכה היא שגם בשנה הנוכחית קצב גמר הבנייה יהיה דומה, כך שהפער יילך ויגדל.

עוד ב-

התכנית של קבינט הדיור: 65 אלף דירות בשנה. האם זה מספיק?

לכתבה המלאה

ועוד נתון מעניין לסיום: במידה והקצב ב-5 השנים הבאות יישמר, במרץ 2030 נראה בסך הכל 84,696 דירות לא מכורות ובערך 12,782 לא יהיו בשלבי בנייה. בהנחה שכל הדירות האלה מוכנות לאכלוס, זה אומר שהמצב הלך והחמיר, משום שגם אם נאכלס מעל 12 אלף ביממה אחת בדירות שנותרו למכירה, הרי שיש להשלים פערי עבר בכל שנה בה המלאי ירד מתחת לרף. על פי התכנית האסטרטגית לדיור ל-2050, אין כוונה להגדיל את מלאי הדירות עד 2030 והשאיפה, במצב אוטופי, היא לסיים את השנים האלה עם 65 אלף דירות חדשות. כמה עצוב.